粤港澳大湾区包括中国广东省的9个城市(广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州)以及香港和澳门 2个特别行政区,2017年,粤港澳大湾区在面积、人口、机场旅客量等指标上已经位列全球湾区前茅,未来大湾区可能是世界上最大体量的湾区和大都市圈。
粤港澳大湾区持续深化经济发展和区域协调,亦不断促进区内投资便利化。大湾区的发展规划纲要指出了提高大湾区民众生活便利水平,建设宜居、宜业、宜游的优质生活圈的目标。在大湾区政策红利的释放下,内地与港澳企业及个人保持着持续相互投资的稳定趋势。房地产行业伴随着区域经济增长,亦成为了市场发展的焦点之一。
另一方面,随着CEPA系列协议不断推进落实,港澳企业与个人投资内地可以享受国民待遇。近期中央统一部署的一系列惠及港澳的便民措施,明确了港澳居民在大湾区内地城市购房的特定限制条件被豁免,这将有利于加强广大港澳居民融入大湾区内地生活和居住。
粤港澳大湾区包括了“一国两制三关税区”,涉及三个不同的税务和法律制度管辖区域。房地产投资的经济活动所引发的税务影响,在大湾区内呈现出了显著的地域性差异特征,并将对投资收益或成本产生直接影响,从而引发了投资者的广泛关注。
本文主要围绕企业以及个人购置大湾区房地产的角度,以购置房地产阶段作为主要切入点,分析、比较并总结了香港、澳门、内地相关的税制特点。未来,我们将分析和介绍在大湾区持有以及出售房地产的三地税制的主要差异及影响。本文的分析内容基于截至2019年11月底现行有效的税务法规以及优惠政策,仅作为一般性参考,具体的税务处理以当地相关部门出具的税务规定为准。
在香港购置房地产的税务概览 在香港,房地产交易主要涉及印花税,而有关购房的印花税包括从价印花税 (AVD - Ad Valorem Stamp Duty)、额外印花税 (SSD – Special Stamp Duty)及买家印花税(BSD - Buyer Stamp Duty)。
从价印花税 (AVD) 根据2014(第2号)修订条例,任何在2013年2月23日或以后签立以买卖或转让住宅物业或非住宅物业的文书,除获豁免或另有规定外,均须按第1标准税率缴付从价印花税。主要获豁免的情况是该物业为住宅物业,而买方或承让方为代表自己行事的香港永久性居民,而他/她在取得有关住宅物业时,在香港没有拥有其他任何住宅物业。在符合以上的情况下,较低的从价印花税税率(第2标准)将适用。
根据2018修订条例,由2016年11月5日起,第1标准税率分为第1部及第2部。其中: - 第1标准第1部税率适用于住宅物业,税率划一为物业的售价或价值(以较高者为准)的15%; - 第1标准第2部税率适用于非住宅物业及某些在2013年2月23日或之后但在2016年11月5日前就取得住宅物业所签立的文书,税率为1.5%至8.5%。
第2标准税率是由定额港币100元至最高税率4.25%,适用于住宅物业且同时满足以下所有条件者: - 香港永久性居民; - 代表自己行事;及 - 在香港没有任何没有拥有任何其他住宅物业。
从价印花税 (AVD) 的具体税率 (https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/docs/IRSD123%28C%29.pdf) 可参阅香港税务局公布的资料。
对于取得香港物业的其他相关印花税 香港政府当局接连推出了不同房屋需求管理措施,引进其他印花税,以遏抑短期投机活动、缓和本地住宅物业市场进一步升温的情况、並优先照顾香港永久性居民的置居需要。买家印花税是在现有的从价印花税及额外印花税3(如适用)之上,按物业交易的代价款额或物业市值(以较高者为准),以15%的税率计算,法律责任由买方或承让人负上(另外,假若纳税人的行为被视为进行投机性的物业买卖交易(即从事商业活动),其相关利润亦需被课征利得税)。
除非获豁免*,买家印花税适用于在2012年10月27日或之后签立的住宅物业买卖协议及售卖转易契。
*买方或承让人为代表自己行事的香港永久性居民(即该人为物业的名义及实益拥有人)可获豁免。
在澳门购置房地产的税务概览 根据《印花税规章》规定,澳门政府针对一些特定文件、文书及行为征收印花税,当中包括楼宇买卖,即不动产移转方面的印花税。
根据第17/88/M号法律《印花税》第五十一条规定,对于为税务效力系作为下列移转的依据之任何文件、文书及行为,应缴纳印花税: 1、以有偿或无偿方式作出的、涉及不动产的临时或确定的生前移转; 2、以无偿方式作出的、金额超过澳门币50,000元的、涉及其他根据适用法例须作登记的财产、权利或事实的临时或确定的生时移转。
赖以移转对财产的事实上使用及收益权之一切文件、文书或行为,为税务效力,视为财产移转之依据。
根据《印花税缴税总表》以有偿方式移转不动产的印花税应按照以下税率:
属移转在财政局房屋纪录已登录的不动产的情况,可课税金额的计税基础为纳税主体申报的价值或房屋纪录所载价值,以两者中较高者为准。
另外,投资者须就买卖或有偿性让与动产或不动产之有关司法卷宗或证明书,私人约据或契约或公证文书缴付印花税,即可课税金额的0.5%及澳门币100元。
对于取得澳门物业的其他相关印花税 为保障澳门本地居民的住宅房屋供应,澳门政府亦推出了额外印花税、取得非首个居住用途不动产的印花税和限制楼宇按揭成数等需求管理措施,以打击短期投机活动及遏抑非本地人的投资需求,从而促进房地产市场长远健康发展。
对于取得澳门居住用途物业的印花税优惠 另外,按照第19/2018号法律-2019年财政年度预算案,以购买取得作居住用途的不动产之澳门特别行政区永久性居民,经申请确认后,符合条件之申请人士可获豁免征收可课税金额至澳门币3,000,000.00元之相应印花税,倘已于过往年度获得相同优惠,则不适用。请注意以上税务优惠的适用年度为2019年,而来年此优惠是否仍适用,需待澳门政府公布。
在内地购置房地产的税务概览 内地在购置房地产环节主要涉及两个税种,即契税和印花税。
购置房地产的契税 契税是以在中国境内转移土地、房屋权属为征税对象,向产权承受人征收的一项税种。在内地购置房地产的企业和个人属于契税的纳税人。
内地的契税实行3%-5%的幅度税率,具体适用税率由各地按实际情况确定。落实在大湾区广东省的九个城市中,以3%为基本的适用税率。
个人购置住房可以享受如下税收优惠:
购置房地产的印花税 内地的印花税以书立、领受应税凭证的行为为征税对象。应税凭证由两方或两方以上当事人共同书立的,当事人各方都是印花税的纳税人。
企业或个人书立房地产权利转移合同(如常见的商品房销售合同、土地使用权转让/出让合同等)的,须依法缴纳印花税。按照《印花税税率表》,房产买卖合同对应的税目是“产权转移书据”,适用比例税率,一般按合同所载金额的万分之五以贴花的方式完税。此外,企业或个人领受房地产权利证书(包括不动产登记证书),还须按照“权利、许可证照”税目,以按件贴花的方式缴纳印花税,适用税额为每件5元。
根据财税[2008]137号,自2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
基于上述分析,我们将一般情形下与购置房地产相关的内地印花税影响总结在下表中:
我们根据一般情形下企业或个人在大湾区不同区域购置房地产可能产生的税负影响,分类汇总如下:
从上述比较分析得出,大湾区三地对于企业或个人购置房地产的经济行为均涉及到印花税的征收。其中,香港和澳门主要通过征收印花税来保障政府从房地产购置环节中获取一定的收入,同时亦起到对交易行为的调控作用,因此实行明显高于内地的印花税税率。印花税在内地的房地产购置环节的税负成本中所占比重较小,购买方应同时多加注意契税对交易成本的影响作用。
另外,香港和澳门为遏制房地产市场的过度投机行为,以及为防止房地产泡沫导致的严重经济后果,还专门施加额外的特殊种类印花税,值得投资者关注。
企业或个人在决策购入房地产之前,还应充分考虑不同地域是否设置房地产的限购政策或门槛条件。例如,内地城市亦根据本地房地产市场情况出台了不同程度的住房限购政策。以深圳市为例,根据其政策规定,中国内地非本地居民在深圳购买住房的,必须自购房之日起计算的前5年及以上在深圳连续缴纳个人所得税或社会保险,且购买数量也存在限制。
建议与展望 我们建议相关企业或个人在购置大湾区内的房地产前应充分了解税务合规要求及注意各地政府不定期针对房地产税收政策实施的调整,以妥善履行纳税合规义务,同时充分享受税收优惠政策。此外,对于在大湾区内经营跨区域业务的房地产经纪人以及代理人等,也需清楚房地产投资的基本纳税义务等要求,并且注意提供相关税务信息给房地产购置客户。如有必要,亦可以寻求专业咨询顾问的协助。
就目前大湾区范围内政府均出台相关房地产投资政策,如各项税务措施,尤其印花税,用作打击炒卖居住用途的房产行为以保障各地居民的置居需要。企业或个人对于未来可能的政策变化亦要提前考虑并且制定富有灵活性的计划,针对目前的商业安排进行复核并考虑未来可能的调整和变化,包括各地的房产投资政策及相关税务条例。
聚焦粤港澳大湾区有关房地产的税务资讯 第二期:持有阶段
本文基于《聚焦粤港澳大湾区有关房地产投资的税务资讯之第一期:购置阶段》(上文),继续围绕企业以及个人购置大湾区房地产后期的持有阶段的角度,分析、比较并总结了香港、澳门、内地相关的税制特点。未来,我们将分析和介绍在大湾区出售房地产的三地税制的主要差异及影响。本文的分析内容基于截至2021年1月底现行有效的税务法规以及优惠政策,仅作为一般性参考,具体的税务处理以当地相关部门出具的税务规定为准。
在香港持有房地产的税务概览 在香港持有房地产,主要涉及物业税,印花税,差饷及地租等税种。
物业税 物业所有人须就香港物业产生的租金收入缴纳物业税。对个人和公司而言,物业税皆按物业应税净值(从租金收入扣除差饷、修葺及支出的标准免税额等后的净值)15%的税率征收。 如果企业在香港的利得税应课税收入中包含来自物业的租金收入,则可从利得税应缴税额中扣除已付的物业税,或申请豁免缴付相关物业税。
印花税 在香港,出租不动产一般须缴付印花税,由业主和租客分担。租约的印花税按照租期计算,由0.25%至1%不等。具体税率*可参阅香港税务局公布的资料。
差饷及地租 除特殊获豁免的物业外,香港所有物业均须缴付差饷,而地租则针对非「永久地权」的物业。差饷和地租一年分4季缴付,每年的征收率分别为应课差饷租值的5%及3%。 在2020-21年度财政预算案中,香港政府推行有关持有物业的措施包括宽免2020年4月至2021年3月四个季度的差饷。每个应缴差饷住宅物业每季的宽免上限为港币1,500元。而非住宅物业首两个季度(即2020年4月 至2020年9月)每季的宽免上限为港币5,000元,随后两个季度每季上限为港币1,500元。
在澳门持有房地产的税务概览 在澳门持有房地产,一般分为自用、出租和空置三种情况,当中会涉及主要三大税种,分别为房屋税,印花税和地租。
房屋税 房屋税是对坐落于澳门境内的房屋的收益征收的一种税项。市区房屋收益,倘有租赁关系时为有关租金,倘无租赁关系时为使用人或享用人所取得的或可能取得的经济利益。根据第19/78/M号法律《市区房屋税规章》第六条规定,市区房屋税税率如下: 1、对非出租房屋可课税收益适用的税率为6%; 2、对出租房屋可课税收益适用的税率为10%。
按照第27/2020号法律-2021年财政年度预算案,对出租房屋所征收的市区房屋税税率调低至8%。另外,房屋税税款扣减金额定为澳门币3,500元,倘纳税主体为两个或以上自然人(个人),只要其中一位为澳门特别行政区居民,其房屋税税款,同样获上述税款之扣减;如法人,自然人商业企业主或非澳门居民,则不获澳门币3,500元税款扣减。请注意以上税务优惠的适用年度为2021年,而来年此优惠是否仍适用,需待澳门政府公布。
根据第1/2018号法律 – 修改《市区房屋税规章》,有关空置房地产须向财政局作出告知之要求已被取消。此后,所有空置房屋被视同为自住房屋,其税率为6%。
根据第19/78/M号法律《市区房屋税》,如果纳税人在课税年度内支付了房屋的保养费及维修费,有关费用可作为计算房屋税时之费用扣减,其扣减额为租金或评估租值的10%。自用房屋则不须向财政局申报其维修费及管理费开支,则自动享有上述10%之费用扣减,而出租房屋则须在所属年度之翌年一月份内递交房屋税M/7格式表格申报该支出才可获得百分之十的扣减。
印花税 根据第17/88/M号法律《印花税》:印花税缴税总表条文编号6规定,以任何形式或依据作出的不动产租赁,按其涉及的金额征收0.5%的印花税。租赁印花税是以合约内租用期总租金为基础计算,以出租人为征收对象。
地租 若土地是澳门政府获批的租赁地段,承批人便须缴纳地租。应缴地租金额是按年计算,并根据土地所在区域的经济情况,以及批给的用途和土地的利用进行考量。
在内地持有房地产的税务概览 根据目前内地的税法规定,企业在持有房地产阶段可能涉及需要缴纳的主要税种包括企业所得税、增值税、房产税、城镇土地使用税和印花税等;个人(不包括个体工商户,下同)在持有住房阶段则一般只须针对出租房屋缴纳个人所得税、增值税、房产税等税种,而在其余情形下,则通常不涉及纳税义务。
企业持有房地产阶段 一般来说,若企业持有房地产并非用于投资性目的(例如出租的场景等),则很可能不会因为持有房地产获取直接收入。在此情形下,企业很可能仅应作为房屋产权所有人,按照房屋的计税余值(即按房产原值减除扣除比例4的余值),依据1.2%的适用税率缴纳房产税。另外,企业通常还需按照实际占用的土地面积,缴纳城镇土地使用税。
如若企业持有房地产并用于出租,则可能需要涉及如下税务影响:
个人持有住房阶段 由于目前内地通常对于个人所有住房不予征收房产税或城镇土地使用税,同时考虑到个人持有住房且未用于投资或出租的情况下,通常不会产生来源于房地产的直接收入,由此个人持有住房用于自住或是处于空置状态下,一般不会产生纳税义务。未来,还应关注内地是否可能出台有关建立房地产税调控机制的税收政策,这将对于个人持有住房环节的纳税义务产生重要影响。
另一方面,若个人持有住房并用于出租,则可能产生潜在的个人所得税、增值税、房产税等纳税义务,具体情形如下:
在三地持有房地产的税负比较概览 我们根据一般情形下企业与个人在大湾区不同区域持有房地产可能产生的税负影响,分类汇总如下:
建议与展望 我们建议相关企业或个人在拟计划持有大湾区内的房地产前应充分了解税务合规要求及注意各地政府不定期针对房地产税收政策实施的调整,以妥善履行纳税合规义务,同时充分享受税收优惠政策。此外,对于在大湾区内经营跨区域业务的房地产经纪人以及代理人等,也需清楚持有房地产的基本纳税义务等要求,并且注意提供相关税务信息给房地产交易客户。如有必要,亦可以寻求专业咨询顾问的协助。
综上分析,由于大湾区各地对于企业和个人在持有房产阶段的征税机制不尽相同,在未结合具体实例做进一步税负测算的前提下,很难就各地对于持有房产的不同情形做出税负高低的比较排序。整体来看,目前内地尚未在全国范围内就个人持有住房而普遍征收房地产税,而香港及澳门则需就持有自用房地产支付差饷/房屋税及地租。不过,在港企业可将应课税物业的租金收入包括在利得税应课税收入中,以扣除已付的物业税,或申请豁免缴付相关物业税,相对地在成本控制方面较有灵活性。
可以初步认为,相较大湾区其他地区而言,个人目前在内地持有住房的税负相对较轻。但须注意,在中央坚持做出“房住不炒”的再三强调下,如若未来内地建立房地产税的调控机制,将对个人在内地持有住房的税负情况带来重要影响。建议有计划在大湾区内持有房产的企业和个人,应结合目前的商业安排制定详细的税负复核,同时密切关注各地的房产相关税务政策,并考虑到未来可能的调整和变化,以制定富有灵活性的计划安排。
来源:德勤Deloitte
|