黑地税函[2002]98号 黑龙江省地方税务局关于销售不动产有关营业税问题的通知

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黑龙江省地方税务局关于销售不动产有关营业税问题的通知
黑地税函[2002]98号

注释：全文废止或失效。参见：《黑龙江省地方税务局关于发布第一批已失效或废止税收规范性文件目录的通知》，黑地税发〔2007〕106号。

各市、地、县地方税务局：
为加强销售不动产营业税的征收管理，进一步完善销售不动产营业税政策，结合我省实际，现就有关问题明确如下：
一、关于房屋拆迁补偿征收营业税问题
房屋拆迁单位(甲方)向被迁单位或个人(乙方)进行房屋拆迁补偿，在补偿过程中依据下列不同情况，确定征免税。
(一)对甲方以新建房屋安置乙方，偿还建筑面积不足或等于拆迁面积，不结算价款的，自主管税务机关按同类房屋的工程成本价核定计税额征收营业税;结算结构差价的，应将差价款并入核定计税额征收营业税，对偿还建筑面积超过拆迁建筑面积的，增加面积价款变应并入核定计税额征收营业税。
(二)对乙方取得的补偿，属居民个人住宅取得的补偿，暂不征收营业税，属单位取得的补偿，符合黑地税发[1996]第248号文件规定，由政府统一规划、财政出资补偿的，不征营业税，除此之外，乙方从甲方取得的补偿，“按销售不动产税目”征收营业税。
二、合作建房征税问题
(一)对一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房的行为，依据下列不同情况，确定征收营业税。
1、合作双方按比例取得部分房屋所有权，对提供土地一方按“转让无形资产——转让土地使用权”税目征收营业税，对提供资金方按“销售不动产”税目征收营业税。
2、对出地方提供土地使用权，由出资方负责建房并使用若干年，期满后房屋无偿归还出地方，对出地方按“服务业——租赁业”税目征收营业税，对出资方按“销售不动产”税目征收营业税，计税额按同类房屋的工程成本价核定;反之，出地方将房屋使用若干年，期满后将房屋无偿归还出资方，对出地方按“转让无形资产——转让土地使用权”税目征税，对出资方按“服务业——租赁业”税目征收营业税，计税额为转让土地的评估价。
3、合作双方成立合营企业，合作建房，房屋建成后，依下列不同情况确定征税。
(1)双方采取风险共担，利润共享方式分配利润的，只对合营企业按“销售不动产”税目征收营业税。
(2)出地方按销售收入的一定比例提成或提取固定利润的，对出地方取得的收入，按“转让无形资产——转让土地使用权”税目征收营业税，对“合营企业”的全部房屋销售收入，按“销售不动产”税目收营业税。
(3)双方按一定比例分房，对出地方按“转让无形资产——转让土地使用权”税目征收营业税，对合营企业分给出地方的房屋，按“销售不动产”税目征收营业税。
三、联合建房征税问题
对甲方(出地方)具有房屋开发权和销售权，负责办理建房手续与乙方(出资方)进行“联合建房”，采用多种分配形式，房屋销售时甲方只负责开据发票，不体现销售收入，房屋预收款和售房款由乙方收取，并进行成本核算，对此种“联合建房”形式甲方为纳税义务人，乙方收取房屋预收款及售房款应缴纳的营业税由甲方及时足额缴纳。
四、单位或个人将不动产投资入股后再转让该项股权的征税问题
单位或个人以不动产投资入股，共担风险的不征营业税，投资人股后再转让该项股权的，以转让该项不动产当期评估价核定计税额，征收销售不动营业税。
五、经法院判决不动产产权发生转移征税问题
经法院判决进入执行程序，单位或个人不动产产权发生转移的，除符合减免税的企业和个人外(下同)，原不动产产权所有人应缴纳销售不动产营业税。
六、未办理产权手续，实际购买方已取得不动产的占有、使用和处置权有关征税问题。
对未到房管部门办理房屋产权过户手续，但购买方已取得不动产占有、使用和处置权，转让方取得了货币、货物或其他经济利益的，转让方的房屋所有权事实上已发生转移，对其取得的收入亦应征收“销售不动产”营业税。