国家税务总局 国税函〔2005〕1189号 国家税务总局关于联合开发房地产税有关问题的批复

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国家税务总局
国家税务总局关于联合开发房地产税有关问题的批复
国税函〔2005〕1189号

福建省地方税务局：
你局《关于合作建房中有关营业税问题的请示》（闽地税发〔2005〕50号）收悉。经研究，批复如下：
福州民天集团公司（以下简称甲方）与福州跨洋房地产开发公司（以下简称乙方）签订合同，约定由甲方提供其拥有的部分国有土地使用权，乙方提供资金合作建设“闽江世纪广场”商品房，甲方提供的部分国有土地使用权是经福州市人民政府以政府文件形式批准，由政府收回后出让给乙方；房屋建成后，甲乙双方约定各自分得部分房屋的所有权，由乙方统一对外销售房屋，并将销售甲方分得房屋取得的销售收入转交给甲方，甲方向乙方支付佣金、广告费等手续费。上述行为应按照以下原则确定如何征收营业税以及纳税义务发生时间：
一、关于对甲方、乙方如何征收营业税的问题
（一）对甲方如何征收营业税
1．按照现行的营业税政策规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。甲方向乙方转让其拥有的部分国有土地使用权，实质是福州市人民政府收回甲方拥有的部分国有土地使用权再出让给乙方，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，因此，对甲方将其拥有的部分国有土地使用权转让给乙方的行为不征收营业税。
2．房屋建成后，甲方并未取得约定分得房屋的产权证，甲方取得的乙方转来的售房收入，不属于甲方销售不动产取得的收入，不应征收营业税。
（二）对乙方如何征收营业税
1．乙方对外销售房屋取得的全部销售收入（含按合同约定分给甲方的售房款），应按照“销售不动产”税目征收营业税。
2．对乙方取得的佣金、广告费等手续费收入，应按照“服务业”税目征收营业税。
二、纳税义务发生时间的确定
按照现行营业税关于确定纳税义务发生时间的规定，乙方发生的应税行为纳税义务发生时间为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。乙方销售不动产如采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。