【税法专题】 房产税——一个中外各国政府广为开征的古老的税种

Cassie7

房产税知识点

一、含义：

        房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

二、意义：

（1）有利于稳定房地产市场预期 与交易环节一次征收不同的是，房产税只要持有，就需每年征收。这就要求市场购买者必须考虑今后持有房产的长期成本，结合自身的经济条件合理决策，有助于形成理性的需求。中国投资者钟爱房地产还有许多其他原因，尤其是他们目前从银行储蓄获得的实际回报率为负值。但要降低房地产投机的吸引力，房产税还有一段路要走。

（2）有利于弥补地方政府的长期财政不足,过对存量房征收房产税，可以在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源。据统计，2008年我国的住房存量为124亿平方米，按照当年房价计算的价值约为45.3万亿元。假定30%适用于房产税，税率为1%，则可增加财政收入约1359亿元。房产税还将增加地方政府的压力，让他们的支出变得更加透明，因为地方政府可能将不得不向房屋所有人报告他们是如何使用这笔资金的。有利于社会公平和资源节约, 我国收入分配的差距越来越大，房地产市场也体现得尤为明显，而房价上涨又进一步拉大了贫富差距。征收房产税一方面可以调节财富分配，实现社会公平；另一方面土地和房产也是重要的社会资源，征收可以促使高收入者减少房地产的需求，实现社会资源的节约

三、特点：

（1）房产税属于财产税体系中的个别财产税

        按征税对象的范围不同，财产税可以分为一般财产税与个别财产税。一般财产税也称 “综合财产税”，是对纳税人拥有的各类财产实行综合课征的税收。个别财产税也称“单项财产税”，是对纳税人拥有的土地、房屋、资本和其他财产分别征税。房产税属于个别财产税，其征税对象只限于房屋。

（2）征税范围限于城镇范围内的经营性房屋

        我国现行的房产税限定在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，不涉及农村。但是，对某些拥有房屋，却没有纳税能力或者没有征税意义的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法规定予以免税，进而将其排除在征税范围之外。

（3）区别不同经营使用方式规定不同的征税办法

        拥有房屋的单位和个人，既可以将房屋自用于生产经营，又可以用于出租、出典。鉴于此，房产税根据纳税人经营形式不同，对前一类房屋按房产计税余值征税，对后一类房屋按租金收入征税，使征税办法符合纳税人的经营特点，不仅平衡了税收负担，而且也便于征收管理。

Cassie7

纳税时需要注意的点

一、纳税义务时间：

（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；

（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税；

（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税；

（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税；

（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税；

（7）房地产开发企业自用、出租、出借该企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

二、纳税期限：

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

三、纳税地点：

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

四、纳税申报：

房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写《房产税纳税申报表》

五、房产税缴费途径：

（1）纳税人可以到住房所在区县的房地产交易中心税务窗口申报缴纳个人住房房产税。税务机关将开设个人住房房产税申报纳税绿色通道，专窗受理纳税人申报缴纳税款。纳税人用带有银联标志的银行卡通过pos机当场缴纳税款并取得《通用缴款书》；

（2）第一个是办税服务厅。纳税人可以到住房所在区县税务局办税服务厅的申报纳税专窗，用带有银联标志的银行卡通过pos机当场缴税；

（3）第二个是银行。纳税人也可到就近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行（自营）在本市办理个人业务的营业网点使用银行卡或现金缴税；

（4）第三个是付费通网站。纳税人还可以登录付费通网站按照网上流程缴税

Cassie7

Cassie7 发表于 2021-3-2 17:39
纳税时需要注意的点一、纳税义务时间：（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税 ...

征收要点：

一、征收对象：

        房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

        由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

        负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。因此，上述产权所有人，经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称房产税的纳税人。

（1） 产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；

（2）产权出典的，由承典人纳税；

（3） 产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；

（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税；

（5）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税；

（6）产权属于集体所有制的，由实际使用人纳税

       外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。

二、征收范围：

        称房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定

三、征收标准：

房产税征收标准从价或从租两种情况：

（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；

（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

（1）以房产原值为计税依据的

应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）

（2）以房产租金收入为计税依据的

应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

四、征收期限：

        房产税征收期限可结合房屋情况咨询当地房管部门或税务部门。

        房产税征收时间是多少呢？根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定--- 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。所以，各城市的征税时间并不一致。

五、征收税率：

1．按房产余值计征的，年税率为1.2%；

2．按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

Cassie7

Cassie7 发表于 2021-3-2 17:54
征收要点：一、征收对象：        房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨 ...

税率计算及例题

一、计税依据：

（1）从价计征：

        按照房产余值征税的，称为从价计征

        房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。

        扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。

        房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（2）从租计征：

按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

（3）注意事项：

1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

2、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

3、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

二、计算方法：

（1）从价计征：

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：

应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%

（2）从租计征：

从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%

没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。

个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%

三、例题

（1）公民A有房屋10间，他拿出其中5间出租给某百货商店，年租金为18000元，计算其应纳的房产税。

答案:年应纳房产税=18000x 12%=2160 (元)

（2）某企业应纳房产税的房屋原值100万元，当地规定允许减除房产原值的10%,计算其全年应纳的房产税。

答案:年应纳房产税=1000000X (1-10%) X 1.2%=10800 (元)

（3）一个工厂座落在某城市的郊区内，其应纳房产税的厂房原值为500万元，在郊区以外的农村还有一个仓库，原值为50万元，当地规定允许减除房产原值的30%，计算该企业全年应缴纳的房产税。

答案:

（1）应税房产原值=000000 (元)

（2）应税房产余值=000000X (1-30%) =3500000 (元)

（3）年应纳房产税= 300000X 1.2%=42000 (元)

（4）有一个大型钢厂，其生产用房原值7000万元，还建立一座内部医院、-一个幼儿园，房产原值分别为200万元、100万元，当地规定允许减除房产原值的25%，计算其应缴纳的房产税。

答案:

（1）应税房产余值×(1-25%) (元)

（2）应纳房产税×1.2=630000 (元)

（5）一座办公大楼由国家某机关与某银行的北京分行各出一-半资 金合建，两单位各使用- -半分别作办公用房，其房产原值为1.2亿元。当地允许减除房产原值的20%，计算纳税人应纳的房产税。

答案:暂行条例规定，国家机关自用的房产免纳房产税。除中国人民银行总行的金融机构的房产，应按规定缴纳房产税。北京分行应纳房产税税额+2×(1-20%) x 1.2%=576000 (元)

（6）甲乙双方共同合作投资办厂，甲方以原厂房作为投资，房产原值500000元，乙方拿出400000元作为投资。按照事先约定，不管以后盈利多少，甲方每年得到固定回报100000元，计算其应纳的房产税。

答案：按照房产税的有关规定，以房产投资联营、收取固定收入、不承担风险的情况，应由出租方按租金收入计算缴纳房产税。具体计算如下:甲方应纳房产税1000000x12%=120000 (元)

Cassie7

Cassie7 发表于 2021-3-2 18:00
税率计算及例题一、计税依据：（1）从价计征：        按照房产余值征税的，称为从价计征        房产税依 ...

关税优惠知识点

（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围；

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税；

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免；

（4）个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税；

（5）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税；

（6）从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

（7）经财政部批准免税的其他房产：

（8）老年服务机构自用的房产免税；

（9）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；

（10）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明；

（11）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位减收的次月起，照章纳税；

（12）为鼓励地下人防设施，暂不征收房产税；

（13）从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理；

（14）对高校后勤实体免征房产税；

（15）对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税；

（16）从2001年1月1日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税；

（17）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的上在县邮政局内核算的房产，在单位财务帐中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税；

（18）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业的生产用房，暂免征收房产税。这里的“供热企业”不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业；

（19）自2006年1月1日起至2008年12月31日，对位高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立和选并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。

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Cassie7 发表于 2021-3-4 09:38
关税优惠知识点（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税 ...

房产税实施进程

一、实施状况：

        2014年7月，全国人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种。中国可能最早在2015年启动全国范围的房产税。此前房产税已经在重庆和上海进行了试点。目前人大正在拟订房地产税立法草案，该草案预计在2014年年底完成，2015年实施。与重庆和上海试点的只针对房产征税不同，全国范围的房地产税将会对房产和土地征收。征税的方式仍在讨论中，有可能调整。房产税的税率并未确定，征收的范围是针对新建房产还是已有房产也没有明确的说法。

        2014年11月2日，房产税的基调是加快立法，年内不会有所动作；具体时间表来看，2015年房产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。贾康是在中国经济体制改革研究会第12届改革论坛上做出上述表示的。

        2019年1月1日起，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点由2018年的15455元/平方米调整为17630元/平方米。2019年主城区个人新购高档住房，是指成交建筑面积价格达到17630元/平方米及以上的住房。

对于关于房产税的逐年法规条例的汇总，可以点击→（跳转）←查询到房产税相关的政策汇总

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Cassie7

Cassie7 发表于 2021-3-4 09:41
房产税实施进程一、实施状况：        2014年7月，全国人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税 ...

热点问题

Cassie7

Cassie7 发表于 2021-3-4 09:43
热点问题

房产税试点城市具体信息

一、上海：

本地户籍：新购且属于家庭第二套以上

外地户籍：新购

计税价格：交易价格70%，以后按评估价

税率：0.6%低于平均价格2倍的0.4%

免税额：人均60平（含60）

第二套购入后一年内第一套卖出，退税

二、重庆：

（试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区）

三种情形需要缴纳房产税：

（1）个人拥有的独栋别墅：存量增量都收，认定标准是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不需要交税。

（2）个人新购的高档住房：高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

（3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。

·税率：平均价格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房（含第二套）以上的普通住房，税率统一都是0.5%。

·免税面积：2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。

        不予扣除免税面积：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除；纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。

        据重庆市地税局相关人员确认，将从 2011年10月1日起对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。

        重庆存量独栋别墅主要分布在重庆市主城除沙坪坝、大渡口外的区域，其中以北部新区分布的独栋别墅为最多。预计首批应税的存量房为3400套。

        重庆市房产管理部门测算，2012年重庆主城交易的应税住房将接近万套，加上存量独栋住房，初步测算这些房产在确权登记后应缴纳房产税逾亿元人民币。 [2]

        日前，中国社科院发布报告建议，对我国人均住房超40平方米部分征房产税，此观点在社会上引发争议。有地产专家表示，该建议指标偏简单，建议提高纳税红线，并按照不同地区的特点增加指标。也有专家称，单靠房产税很难平抑房价。（广州日报2012年11月29日）

        重庆、上海2011年1月28日启动房产税试点改革以来，虽然要更大范围内推广房产税改革的消息从未间断，但并没有付诸实施。这与增值税改革不到1年，就推广到全国12个省（区、市）形成鲜明对比。

        一方面这说明对房产税改革还有争议，难以达成共识，高层在决策方面较为谨慎；另一方面也说明重庆、上海的试点方案并没有完全达到改革的初衷，政策设计需要进一步优化和提升。

        不过，随着党的十八大报告再次吹响深化改革的号角，推进房产税改革的呼声再次出现。特别是财政部部长谢旭人撰文提出进一步推进房产税试点改革之后，中国社科院就发布了人均40平方米为线征收房产税的建议报告，让人们感觉到房产税改革将要提速。

        首先，公平纳税环境考量房产税改革。深入推进房产税改革，一是必须依赖公平的纳税环境，因为房产税需要公民依法自觉纳税。如果没有公平的纳税环境作支撑，贸然推进房产税改革就会引发纳税人不满。这就是房产税难以深入推进、实现普遍征收的重要因素之一。

        二是房产税改革本身要促进社会公平。中国社科院人均40平方米纳税标准线提出后，网民争议的一个焦点就是缺乏公平性。不容置疑的是，房产税改革需要的这种公平环境并不存在。比如官员财产的不透明问题，很多官员拥有多套房产，但是这些房产在产权部门登记在不同人的名下，在征收房产税时很难核实征税。相反，普通公民辛辛苦苦赚钱购买住房自住，其房产却要纳税，这样房产税改革就会形成新的不公。

        因为现行《宪法》和《立法法》明确规定，涉及公民私有财产的税收法律必须由全国人大立法实施。但是房产税改革方面并没有启动立法程序，所有的改革消息均来自相关行政职能机关，重庆上海试点也是在行政部门的主导下进行的。