某公司买卖二手房未缴房产税的稽查案例

子宁

案例要点:

本案为专项检查案件，该企业经济性质为国有企业，在地税局缴纳的税种有有营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、企业所得税、房产税，土地增值税、城镇土地使用税、车船税、印花税。但是该置业公司在检查期间未开展房地产开发经营业务，只开展房屋出租和出售二手房业务。检查人员通过收集相关证据，科学运用检查方法，确定二手房在企业存续期间未缴纳房产税和城镇土地使用税。

案例详情：

北京市地税局对某国有企业进行了专项检查。该国有企业在检查期间未有房地产开发项目，只开展房屋出租和出售二手房业务，检查组分析了该公司在检查期间的缴税明细记录，发现营业税缴税有不动产税目，将稽查重点放在了与不动产相关税费。

在确定了稽查重点后，检查人员首先针对无开发销售项目但营业税缴税有不动产税目的情况，通过询问的方法对企业实际发生的业务进行了了解，得知企业实际发生的业务有两个，为出租以前开发的写字楼和出售二手房。

然后，检查人员运用核对法和比较分析法审核是否依法缴纳应缴税费。在审核该公司的固定资产—房屋明细账时发现，账载房屋只有以前年度开发的写字楼，且价值与缴税明细与实际缴纳房产税、城镇土地使用税金额相配比对应，检查人员判定企业存续二手房未计入固定资产也未缴纳房产税、城镇土地使用。

最后，检查人员要求该公司提供每套二手房取得时的房产证明，购入发票价格、契税额及出售时的过户时间，运用全审法对每套二手房的取得、存续和出售情况进行审核，确定这些二手房在该公司的存续期间。

在对该公司的专项检查后发现：
1、少缴房产税：
（1）其在2009年1月至2012年12月共有二手房13套，应缴房产税321991.64元，已缴53128.32元，少缴268863.32元；
（2）鉴于少缴税款数额超过10万元，我们对该税种了从2006年进行了追征。2006年至2008年，拥有房屋20套，应缴房产税537180.97元，未缴纳；
（3）2006年至2010年共少缴房产税806,044.29元。
2、少缴城镇土地税：
（1）该单位2009年1月至2010年12月拥有二手房屋13套，应缴城镇土地使用税 59,783.47元，未缴纳；
（2）鉴于少缴税款数额超过10万元，我们对该税种进行了从2006年进行了追征，2006年至2008年拥有二手房房屋20套，应缴城镇土地税100924.68元，未缴纳；
（3）2006年5月至2010年12月共少缴城镇土地使用税 160708.15元。

税务局对该公司的处理结果如下：
1、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第二条、第三条、第四条、第七条和《北京市财政局北京市地方税务局售发财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策通知》（京财税[2007]136号）的规定，该单位2006年5月至2010年12月应补缴房产税806,044.29元。
2、根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第483号)第二条、第三条、北京市实施《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》办法（ 根据2007年4月27日北京市人民政府第188号令第二次修改）第四条、第七条和的北京市财政局、北京市地方税务局关于《明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知》（京财税[2000]1718号第九条规定，该单位2006年5月至2010年12月应补缴城镇土地使用税148,343.72元。
3、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，对该单位少缴的房产税加收滞纳金421771.90元，城镇土地使用税加收滞纳金77799.62元。

房产税及城镇土地使用税补缴的相关知识：
1、发票和契税证明确定房屋价值，计算出年补缴房产税，年补缴房产税/12，换算出月补缴房产税。依据取得出售房屋日期确定各年在企业存续的月份。月补缴房产税*存续的月份为各年每套二手房补房产税。
2、依据每套二手房占地面积*所在地每平米税额计算出年补缴城镇土地使用税，年补缴城镇土地使用税/12，换算出月补缴年应交城镇土地使用税。依据取得出售房屋日期确定各年在企业存续的月份。月补缴年应交城镇土地使用税*存续的月份为各年每套二手房补年应交城镇土地使用税。