房产税 契税

子宁

房地产业作为我国的支柱产业迅猛发展的同时，房地产企业的纳税问题引起全社会的广泛关注，税务机关针对房地产企业的税务检查也愈发频繁。房地产企业深入了解本行业的税收规定，有利于加强企业的税务合规，降低企业的税务风险。威科先行策划了房地产行业税收的系列专题，通过对房地产行业税收政策的归纳汇总，方便用户更直观的了解房地产行业的税收规定。

房产税

一、纳税义务人

房产税由产权所有人缴纳，具体规定如下：

上述列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

二、计税方法

1、计税依据

1、计税依据

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

— 具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

— 没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

— 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

— 房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

— 对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征收房产税。

2、房产原值的确定

2、房产原值的确定

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

— 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

— 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

— 没有记载房屋原价的，应参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。

3、税率

3、税率

三、免税规定和税收优惠政策

四、纳税义务发生时间和纳税地点

1、纳税义务发生时间

1、纳税义务发生时间

2、纳税义务截止时间

2、纳税义务截止时间

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

3、纳税期限

3、纳税期限

房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

4、纳税地点

4、纳税地点

房产税由房产所在地的税务机关征收。

房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

五、相关规定

1、房产

1、房产

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

2、房屋附属设备

2、房屋附属设备

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

3、印花税票的使用

3、印花税票的使用

— 印花税票应当粘贴在应纳税凭证上，并由纳税人在每枚税票的骑缝处盖戳注明或者画销；

— 已贴用的印花税票不得重用；

— 已贴花的凭证，修改后所载金额增加的，其增加部分应当补贴印花税票。

六、相关法规

1、《中华人民共和国房产税暂行条例（2011修订）》

2、《财政部、国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税[2009]3号）

3、《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）

4、《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）

5、《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）

6、《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）

7、《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]第172号）

8、《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（（87）财税地字第003号）

9、《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）

10、《财政部、国家税务总局关于股改及合资铁路运输企业房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（  国税发〔2005〕173号）

契税

一、纳税人

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，为契税的纳税人。

1、转移土地、房屋权属、承受的具体规定

1、转移土地、房屋权属、承受的具体规定

2、视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税

2、视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税

二、计税方法

1、税率

1、税率

契税税率为3－5%。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

2、计税依据

2、计税依据

3、计算公式

3、计算公式

应纳税额＝计税依据×税率

应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

注：计征契税的成交价格不含增值税。

三、免税政策和税收优惠规定

四、纳税义务发生时间和纳税地点

1、纳税义务发生时间

1、纳税义务发生时间

纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

2、纳税地点

2、纳税地点

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

五、相关法规

1、《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）

2、《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税[2013]101号）

3、《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）

4、《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）

5、《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函[2008]662号

6、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）

7、《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）

8、《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号

9、《财政部、国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税[2007]162号）

10、《财政部、国家税务总局关于对承受抵债房产征收契税问题的批复》（财税[2007]89号）

11、《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》（国税函[2007]606号）

12、《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）

13、《国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名登记不征契税的批复》（国税函[2002]771号）

14、《国家税务总局关于以土地、房屋权属抵缴社会保险费免征契税的批复》（国税函[2001]486号）

15、《国家税务总局关于契税征收管理若干具体事项的通知》（国税发[1997]176号）

16、《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）

17、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（ 财税〔2016〕23号）

18、《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）

19、《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）

20、《关于中国联合网络通信集团有限公司重组过程中有关契税政策的通知》（财税〔2010〕87号）