中华人民共和国营业税暂行条例实施细则释义（二十五）

吉林省政策君

中华人民共和国营业税暂行条例实施细则释义（二十五）

  第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
  
  纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
  
  纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
  
  纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

  本条释义

  本条是关于纳税义务发生时间特殊情形的规定。
  
  与旧营业税实施细则相比，主要有三个方面的变化：
  
  1．增加了“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，为收到预收款的当天”。
  
  因为建筑业劳务与房地产开发一样，一般跨度时期比较长，因此这次修订时增加了对“建筑业预收款按收到预收款的当天确认纳税义务发生时间”的规定。
  
  增加，“纳税人提供租赁业劳务，采取预收款方式的，为收到预收款的当天”的规定，这主要是因为实际经济生活中，纳税人一般不会采取按月收取租金方式，有的是按季、按半年预收，有的按年预收，也有的甚至一次性收取若干年租金。
  
  2．增加了“土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，为土地使用权转移的当天”。
  
  这主要是本细则第五条已将纳税人将土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的行为视同应税行为，这里应当也明确其纳税义务发生时间为土地使用权转移的当天。
  
  3．自建行为由“为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天”调整为“为销售自建建筑物的纳税义务发生时间”。
  
  “纳税人销售不动产采取预收款方式的，为收到预收款的当天”作为纳税义务发生时间的，而自建行为销售适用的是营业税纳税义务发生时间的一般规定，两者不一致，因此这次修订营业税实施细则的时候将自建行为的纳税义务发生时间与销售不动产行为同步。
  
  本条规定主要包括以下四个方面的内容。
  
  1．转让土地使用权或者销售不动产的纳税义务发生时。理解该条规定的时候，我们要注意把握以下两个方面：
  
  (1)适用范围仅限于转让土地使用权或者销售不动产，不包括除转让土地使用权外的其他无形资产。
  
  (2)预收款，包括定金以及所有预收性质的款项。
  
  2．提供建筑业或者租赁业劳务的纳税义务发生时间。
  
  (1)建筑业。建筑业预收款是指在提供建筑业劳务前收到的款项，对建筑劳务开始提供后有关纳税义务时间的确认应当依照本实施细则第二十四条的规定来处理。
  
  (2)租赁业。纳税人提供租赁业劳务的，采取预收款方式的，为收到预收款的当天作为纳税义务发生时间。也就是说，对纳税人一次性收取若干年的租金收入应以收到租金的当天作为纳税义务发生时间，不再实行按月分摊按月缴纳营业税的方法。
  
  3．不动产或者土地使用权无偿赠送的纳税义务发生时间。
  
  由于无偿赠送行为没有发生价款的结算，因此不能以本细则第二十四条的规定来处理，应以应税行为提供完成的当天来确认纳税义务发生时间，即不动产所有权、土地使用权转移的当天。
  
  4．自建行为的纳税义务发生时间。
  
  与销售不动产的纳税义务时间同步，如果销售不动产符合本条第一款规定的，则自建行为也应在收到预收款的当天确认纳税义务发生时间。


---------------- 对应法规 ----------------

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）




附件：
中华人民共和国营业税暂行条例实施细则