[案例]130002688 房地产开发企业购房回租如何征收营业税？

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房地产开发企业购房回租如何征收营业税？
[案例]130002688

《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》国税函[1999]144号： 关于房地产开发公司从事"购房回租"、"抵押担保"和"存单购房"形式销售房屋如何征收营业税问题，经研究，现批复如下： 房地产开发公司采用"购房回租"等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订"商品房买卖合同书"，将商品房卖给购房者； 同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按"销售不动产"税目征收营业税。 根据文件，对房地产开发企业销售给购房人时应征销售不动产的营业税，租后再回购回来时对购房者再征一次销售不动产营业税。 根据《企业会计准则－收入》对售后回租收入的实现都作了原则性的规定： （三）采用售后租回方式销售商品的，收到的款项应确认为负债； 售价与资产账面价值之间的差额，应当采用合理的方法进行分摊，作为折旧费用或租金费用的调整。 有确凿证据表明认定为经营租赁的售后租回交易是按照公允价值达成的，销售的商品按售价确认收入，并按账面价值结转成本。 售后租回交易是一种特殊的租赁交易。 其动机源于承租人(也即资产出售者)对资金的需要。 在我国租赁实务中，售后租回业务占有相当的比重。 根据《企业会计准则--租赁》对会计核算作了规定： 首先，承租人和出租人将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁； 其次，如果售后租回交易形成一项融资租赁，售价与资产账面价值之间的差额应予递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整； 再次，如果售后租回交易形成一项经营租赁，售价与资产账面价值之间的差额应予递延，并在租赁期内按照租金支付比例分摊； 最后，承租人和出租人还应对售后租回合同中的特殊条款作出专门披露。 （注：上述答案仅供参考，具体事宜请向您的主管税务机关咨询）