北京市大兴区地方税务局 兴地税税政二〔2007〕124号 北京市大兴区地方税务局关于印发《房地产企业土地增值税清算工作流程》的通知

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北京市大兴区地方税务局 北京市大兴区地方税务局关于印发《房地产企业土地增值税清算工作流程》的通知
兴地税税政二〔2007〕124号

北京市大兴区地方税务局关于印发《房地产企业土地增值税清算工作流程》的通知
  兴地税税政二〔2007〕124号
  全文有效
  2007.06.25
  各科、室、所：
  现将《大兴区地方税务局房地产企业土地增值税清算工作流程》印发给你们，请认真学习，遵照执行。
  附件： 1.土地增值税清算工作流程图
  2.土地增值税清算工作交接单
  3.土地增值税清算工作审批表
  二００七年六月二十五日
  大兴区地方税务局房地产企业土地增值税清算工作流程
  为进一步加强土地增值税清算的管理工作，根据北京市地方税务局关于印发《北京市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（京地税地〔2007〕134 号以下简称《清算办法》）及市局的工作要求，结合本地区土地增值税征收管理情况，遵循依法行政、严格审核，统一规范、便于操作，职责分明、相互配合的原则，特制定本工作流程。
  一、土地增值税清算工作流程的适用范围
  凡符合以下规定的均应依照本工作流程进行清算管理。
  （一）按《清算办法》中第五条规定，符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：
  1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；
  2、整体转让未竣工的房地产开发项目；
  3、直接转让土地使用权的项目；
  4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
  （二）按《清算办法》中第六条规定，符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
  1、纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的；
  2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
  3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
  二、土地增值税清算工作流程须提交的申报资料
  按照《清算办法》第十条规定纳税人应向主管税务机关提交的有关清税项目资料，共计十二项。
  （一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等；
  （二）国有土地使用权证书；
  （三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；
  （四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；
  （五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；
  （六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式 ，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；
  （七）清算项目的工程竣工验收报告；
  （八）清算项目的销售许可证；
  （九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；
  （十）《土地增值税清算鉴证报告》；
  （十一）《土地增值税纳税申报表（一）》；
  （十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
  三、土地增值税清算工作程序
  第一：受理和初审阶段。主要职责部门为各主管税务所。分管的内容包括：《清算办法》中涉及纳税人应向税务机关提交的有关资料的受理、资料的初审。
  （一）初审应报送的资料：
  审核项目包括两类：
  第一类为符合《清算办法》第五条规定的纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续的，由纳税人填写以下资料：
  1、《土地增值税清算鉴证报告》；
  2、《土地增值税清算申请表》；
  3、《土地增值税清算材料清单》。
  第二类为符合《清算办法》第六条规定的由主管地方税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的，由税务机关出具《土地增值税清算通知书》，并由纳税人填写以下资料：
  1、《土地增值税清算鉴证报告》；
  2、《土地增值税清算申请表》；
  3、《土地增值税清算材料清单》。
  （二）初审的重点内容：
  1、查验清算项目资料是否齐全：受理人员应按照土地增值税清算管理规定的要求，认真查验纳税人提交的清算资料，对纳税人提交的申请资料齐全的，应予以受理并转入审核程序，对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。
  2、查验清算项目是否与初始项目登记表一致：土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。
  3、查看各项申报表格的填写是否符合要求：纳税人委托中介机构出具的《鉴证报告》中应详细披露清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税的相关鉴证信息。
  4、查看《鉴证报告》内容是否规范：《鉴证报告》需要向税务机关详细披露清算项目的内容，具体有：整体项目用途与面积分布情况的全面介绍，包括：开发总建筑面积、批准可销售面积、总自用面积包含已对外出租一年以上的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清税面积等情况；全部收入项目的组成情况介绍，包括：货币收入、实物收入及其他经济收益；扣除项目金额的情况介绍，包括：取得土地使用权支付金额、总开发成本、费用、允许分摊扣除的配套设施、清税面积与未销售面积成本的配比、未扣除金额等情况；税款详细计算过程，必须包含扣除项目计算分摊配比公式；需要向税务机关介绍与清算项目相关的其他鉴证情况的说明，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配套设施的具体用途面积等情况；
  5、对清算项目内容情况进行分析判断：税务机关人员在收到纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》后，首先应从客观上了解清算项目的基本情况，对清算内容及结果进行分析，简单测算，初步掌握清算项目每平方米售价、取得土地使用权支付的金额、开发成本和建安成本扣除、清算项目利润率等情况，通过测算可以分析与同地段、同类商品房售价是否有较大差别，每平方米建安成本的扣除额，是否明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额等，对相差较多的可暂列为有疑点项目，需要进行核查原因。
  （三）初审的结果：填写《大兴区地税局土地增值税清算审批表》与清算资料一同上报审核部门。
  （四）文书编号说明：土地增值税清算工作流程涉及的文书编号要按照份清算项目进行编号，所有与该项目有关的附件标号均须一致，编号规则为：14+立项年份（两位）+税务所编号+序号，编号共计八位，此编号与电子台帐编号相同。
  （五）本阶段时限：20日内
  第二：审核和审批阶段。主要职责部门为税政管理二科。分管的内容包括：土地增值税清算政策的宣传贯彻、指导培训、监督落实，《土地增值税清算鉴证报告》及有关资料的审核工作，协调、解决、反馈土地增值税清算工作中出现的问题。
  （一）审核的重点内容：
  审核部门应依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和北京市地税局《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（京地税地〔2007〕134 号）的规定认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；审核《鉴证报告》的真实性；格式的规范性；内容的齐全性，内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。审核机关有权对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查。
  （二）审批的内容：对经审核的清算事项在《大兴区地税局土地增值税清算审批表》签署相关意见和建议。
  （三）本阶段时限：40至65日内
  第三：处理和完税阶段。主要职责部门为各主管税务所、纳税评估部门和稽查部门。各税务所负责根据审核部门意见做完税、补正或移交工作、土地增值税清算资料归档、土地增值税电子台帐的录入等工作。纳税评估部门负责《清算办法》中第二十四条规定的土地增值税的清算、反馈和须移交稽查部门进行土地增值税清算的工作。稽查部门负责组织实施对审核或评估过程中发现问题的土地增值税清算项目的稽查检查及土地增值税清算的反馈工作。
  （一）审核无问题的处理：审核机关在审核过程中未发现问题的，由审核机关《大兴区地税局土地增值税清算审批表》中签署同意意见，并将有关资料返回税务所，由税务所通知纳税人完税。
  （二）审核有问题的处理：审核机关在审核过程中发现问题的，按照以下规定处理：
  1、在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算的，由税政二科在《大兴区地税局土地增值税清算审批表》审批意见中给予建议，由税务所根据科室意见向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》，待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。
  2、在审查清算项目过程中发现符合《清算办法》第二十四条规定的情况，须对该清算项目需要进行纳税评估或稽查检查的，由税政二科在《大兴区地税局土地增值税清算审批表》审批意见中建议税务所将资料移交评估部门，税务所根据科室意见将全部资料移交纳税评估部门进行清算评估，并由税务所向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》送达纳税人；纳税评估部门在评估中可根据实际情况转稽查部门或通知纳税人完税。
  3、在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有《清算办法》第二十五条规定的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税。核定方法：可由税政二科在《大兴区地税局土地增值税清算审批表》审批意见中建议主管税务所对纳税人进行核定，主管税务所应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人；也可由评估和稽查检查过程中对纳税人进行核定。
  （三）本阶段时限：5至30日内，其中：审核无问题5日内通知纳税人完税，审核有问题5日内转评估部门，评估检查部门工作时限为25日内。
  土地增值税清算工作流程共计90日。
  四、土地增值税清算工作流程的工作要求
  （一）土地增值税清算工作流程涉及的相关部门要严格按照相关文件规定和本工作流程的具体内容执行。
  （二）土地增值税清算工作流程涉及的相关部门要加强工作上的沟通和衔接，保证土地增值税清算工作的落实到位。
  （三）土地增值税清算工作流程涉及的相关部门要注重收集、整理和总结土地增值税工作中出现的问题，提出管理的建议和意见。