东莞市地方税务局、东莞市国土局、东莞市房产管理局 东地税发[1999]217号 东莞市地方税务局、东莞市国土局、东莞市房产管理局关于实施《东莞市房地产转让税收征收管理办法》具体操作办法的通知

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东莞市地方税务局、东莞市国土局、东莞市房产管理局
东莞市地方税务局、东莞市国土局、东莞市房产管理局关于实施《东莞市房地产转让税收征收管理办法》具体操作办法的通知
东地税发[1999]217号

  东莞市地方税务局、东莞市国土局、东莞市房产管理局关于实施《东莞市房地产转让税收征收管理办法》具体操作办法的通知
  东地税发[1999]217号
  全文有效
  1999年11月30日
  各地方税务分局、国土所、各镇（区）房管所：
  根据市政府《东莞市房地产转让税收征收管理办法》（东莞市人民政府第二十二号令，下简称《办法》）的精神和现行税收法律、法规规定，现就有关问题通知如下：
  一、房地产转让应征收的税种及计税方法
  （一）营业税、城市维护建设税（以下简称城建税）和教育费附加
  房地产转让收入是指纳税人因销售不动产或转让土地使用权取得的全部价款和价外费用，按“销售不动产”或“转让无形资产－转让土地使用权”税目依5%税率征收营业税。
  城建税、教育费附加以应纳营业税额作为计税依据分别征收，城建税税率为：市区（包括莞城、附城、篁村、万江）7%，其余各镇5%；教育费附加全市统一按4%征收。外商投资企业、外国企业及外籍个人暂免征收城建税和教育费附加。
  （二）企业所得税、个人所得税
  对帐册健全的企业采用查帐征收方式按适用税率征收企业所得税；对帐册不健全的企业按转让收入依1%带征率征收企业所得税。对个人转让房地产的按每次转让的收入额依照规定减除财产原值和合理费用后的余额按20%税率征收个人所得税；对未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，按转让收入依1%征收率征收个人所得税。
  （三）印花税
  房地产转让双方在书立转让合同时，应按以下规定征收印花税：
  1、凡与房地产开发企业订立的商品房购销合同，按“购销合同”税目贴花，对买卖双方分别按房价依万分之三税率征收印花税；
  2、其他房屋购销合同按“产权转移书据”税目贴花，买卖双方分别按房价依万分之五的税率征收印花税；
  3、属于无偿转让房地产的，当事人双方在书立产权转移时未标明金额的，对转让双方分别按评估核定价依万分之五的税率征收印花税。
  （四）土地增值税
  对转让国有土地使用权、地上建筑物并取得收入的纳税人，按照房地产转让所取得收入的增值额部分依照有关规定征收土地增值税；对不能准确计算增值额的税务机关或代征单位按照0.5%的征收率征收增值税。
  二、有关房地产转让的减免税规定
  （一）将土地使用权转让给农业生产用于农业生产者（包括农业、林业、牧业、水产业）的免征营业税。
  （二）对我市机关、团体、部队、和企业事业单位，按照市人民政府制定的住房改革方案以不高于成本价、标准价出售给干部、职工的新旧公有住房取得的收入，免征营业税；对个人首次出售房改房取得的收入免征营业税、土地增值税，自住满五年以上的免征个人所得税。
  （三）以土地使用权，建筑物或其他土地附着物投资入股、参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，免征营业税。
  （四）个人以赠与方式无偿转让房地产的，免征营业税。
  （五）房地产开发企业于1999年8月1口至2000年l2月31日期间销售在1998年6月30日前竣工的空置商品住房免征营业税。
  （六）从1999年8月1日起，个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。
  （七）对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
  （八）以继承、赠与方式无偿转让房地产的，免征土地增值税。
  （九）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向地方税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的减半征收土地增值税。
  （十）房地产所有人将房地产赠与政府、社会福利单位、学校所立的书据及外商、华侨、港澳台同胞赠送房地产给国内单位书立的财产转移书据，免征印花税。
  （十一）个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。
  三、代征税款的具体操作及有关规定
  根据《办法》第六条规定，除房地产开发企业之外的其他单位和个人、发生房地产转让行为时，可委托当地国土、房管部门代征各项税收。具体代征办法规定如下：
  （一）代征税范围
  纳税人涉及转让土地使用权的，由国土部门代征有关税收；纳税人转让不动产所有权（建筑物、构筑物或其他土地附着物）的，由房管部门代征有关税收。
  （二）发票的使用
  纳税人发生房地产转让，在办理产权权属变更时，由代征单位为转让人代开《广东省东莞市转让（销售）房地产收入发票》。
  （三）征税方法
  为简化代征单位的工作，代征单位除营业税、城建税及教育费附加、印花税按现行税法法定税率征收外，企业所得税和个人所得税按1%的征收率，土地增值税按0．5%征收率计征税款）
  纳税人提出要求自行到当地地税机关申报纳税的，地税机关征税后出具《东莞市转让（销售）房地产完税证明》（以下简称《完税证明》）给纳税人到国土、房管部门办理房地产权属变更手续，代征单位不再代征各税。
  纳税人转让房地产属减免税范围的到房地产所在地地税分局开具《完税证明》，已由其他代征单位（如拍卖行）代扣、代缴有关税款的。持发票和完税证到代征单位所在地地税分局开具《完税证明》。国土、房管部门在办理房地产权属变更手续时，不再代征税款。
  （四）代征税款时计税价格的确定
  纳税人申报的房地产转让价格明显低于市场价格时，由市地方税务局委托东莞市地价评估所和东莞市房产物业估价所评估核定。
  （五）代征手续具体规定
  1、各地方税务分局必须与当地国土所、房管所签订《广东省地方税务机关委托代征证书》，获委托代征权的国土所、房管所应严格按照税收规定和委托代征范围、制度开展代征税收工作；
  2、代征单位使用的发票、税收票证由代征单位所在地地税分局供应。领取的税收票证必须专人保管，建立领、用、存登记制度。对代征税票的领取、填用、缴销各个环节， 各地税分局应按税收票证的有关规定严格把关，确保代征税票的安全；
  3、代征单位代征税款时，应向纳税人开具完税证， 同时加盖代征单位公章；
  4、代征单位的税款应妥善保管，依期向当地税务分局结报税款；
  5、每月终了，由市地税局按照有关规定支付代征手续费给代征单位。
  四、房地产开发企业的有关税收征管规定
  房地产开发企业销售房地产时，必须向购买方开具《广东省东莞市转让（销售）房地产收入发票》，对已完税的由地税部门按一户一证的方法向销售方开具《完税证明》，以便到国土、房管部门办理权属变更手续。
  五、《完税证明》的使用
  《完税证明》为单份两联式，分为存根联和办证联。《完税证明》由市地税局征收管理科供应。国土、房管部门的办证联使用后应盖章核销并定期向当地地税分局通报情况。
  房地产转让税收的征收管理涉及面广，政策性强并有一定的征管难度，各地税分局、国土所、房管所三方应加强合作、紧密配合，共同做好《办法》及本通知的宣传和实施工作。