【2016年09月29日】任泽平：房产税无助于降房价 短期难推出

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任泽平：房产税无助于降房价 短期难推出

2016年09月29日

         7月23日，财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示，应该积极推动房地产税改革，受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍，目前还没有正式推出，但仍将义无反顾地去做。市场关于房产税的预期又起。对此，方正证券首席经济学家任泽平团队今日在其微信公众号发布研究报告《房产税会推出吗？——从历史和国际视角推断》表示，个人住房房产税短期内难以推出。

　　首先，任泽平团队认为，推出个人住房房产税(以下简称房产税)，应立法先行，并满足6个前提条件，而这些前提条件短期内仍难以完全解决.

　　一是开展全国的住房普查，掌握全国住房的基本情况。自1984年以来，我国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查，住房基础信息薄弱。

　　二是建立全国统一的不动产登记系统，准确及时的采集房屋登记和交易数据，实现全国联网、实时查询。《不动产登记暂行条例》自2014年11月12日公布，2015年3月1日起施行，时至今日，政策已推行一年多，距离国土部多次提出的要在2016年底完成全国所有市县发放《不动产证书》的目标，仍有一定距离。

　　三是统一界定房屋性质。由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一。

　　四是完成房地产税改革。目前在房地产税收环节，约有10个税种，应重新设置建设、交易、保有环节税赋，避免重复征税。

　　五是完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民“基本住房标准”，以确定房产税的免征条件.2014年3月28日，国务院法制办发布《城镇住房保障条例(征求意见稿)》及其说明全文，公开征求社会各界意见。这也是目前发布的较新的关于保障性住房的文件，该条例仍为意见稿，尚有很多问题亟待立法解决。

　　六是完成修订《税收征管法》，为依法治税，提供依据.2015年1月5日国务院公布财政部、国税总局起草的《税收征管法》(2015年修订征求意见稿)。对比原税收征管法，此征求意见稿对税收征纳权利义务做了大幅修订。国务院办公厅印发的《关于国务院2016年立法工作计划的通知》(国办发〔2016〕16号)，就做好国务院2016年立法工作提出相关意见，并发布了2016年立法工作计划的具体安排，其中包括抓紧修订《税收征收管理法》等税收立法项目。

　　其次，任泽平团队指出，成熟的房产税制度具有宽税基，低税率，适当减免形成累进税率的特点。相比国外，我国仍有大量基本居住需求，房产税因免征面积设置、房产评估值豁免设置等，很难形成高税收规模，难以形成有效和稳定财政收入来源，短期内无法替代土地财政.

　　再次，房产税能否抑制房价，主要在于房产税是否会改变市场预期和供需关系。

　　方正指出，在房价严重脱离居民消费能力，投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下，房产税会增加持有成本，促使投资者抛售房产，同时弱化改善性和投资性需求，从而导致房价下跌。

　　而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨.

　　从国外实践经验看，房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。

　　最后，任泽平团队认为，短期内推出房产税，无助于降房价，也不利于去库存。其指出，在一线和强二线，刚需和改善性需求持续旺盛，而库存相对不足，一致性预期下投资投机性需求出现，加速房价上升。重点城市房价收入比高是全世界的共同特征，是由于资金和人口集中，城市内收入分化造成的；我国一二线城市中由于流动人口多，收入差距大，而造成房价收入比相对于中产阶级占主导的发达国际一线城市更高。我国要保障刚需，抑制房价泡沫，应该增加供给，改善供应结构，降低区域内在房产上的杠杆。而房产税出台，只能在短期内使部分资金成本较高、资金压力较大的投资投机性需求出局，无法改变供不应求的一致性预期，也无法消除投资投机性需求。房产税虽然属于直接税，由房产持有人直接承担，如果不能逆转供求关系，则税负可以通过租金和房价方式转嫁，房租和房价被推高，这与供给侧改革“降成本”政策目标背道而驰。

　　而在我国广大三四线城市、中西部地区和资源型城市圈存在较高库存泡沫。即使不新增加开工面积，并保持当前销售速度，商品房和商品住宅广义库存也需要4.5年和2.4年才能完全消化。另一方面，库存区域分化明显，考虑到一线和强二线上半年库存下降快，对去库存贡献较大，三四线城市和中西部地区去库存任务仍然严峻。

　　任泽平团队强调，“整体去库存”仍是政策基调，如果短期推出房产税，即使按照人均居住建面设置免征面积，也只能保障刚需，而将直接抑制二套以上的改善性需求和投资投机性需求，去库存将只能依靠农民工进城、棚改动迁两类新增需求。

来源：东方财富网（http://finance.eastmoney.com/news/1359,20160929669291781.html）