娄底市地方税务局 娄地税发〔2011〕30号 娄底市地方税务局关于印发《娄底市房地产业地方税收项目管理实施办法》的通知

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娄底市地方税务局
娄底市地方税务局关于印发《娄底市房地产业地方税收项目管理实施办法》的通知
娄地税发〔2011〕30号

  娄底市地方税务局关于印发《娄底市房地产业地方税收项目管理实施办法》的通知
  娄地税发〔2011〕30号
  全文有效
  2011.06.14
  各县市区地方税务局，省级税收征收分局：
  现将《娄底市房地产业地方税收项目管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行，并将执行中遇到的问题及时向市局反馈。
  二０一一年六月十四日
  娄底市房地产业地方税收项目管理实施办法
  第一章 总 则
  第一条为加强和规范我市房地产业地方税收的征收管理，有效贯彻“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的税务管理方针，实现对房地产业地方税收的科学化、精细化、规范化管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》和《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发[2006]128号]）、《国家税务总局关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》（国税函[2009]630号）等有关规定，结合我市实际，特制定本实施办法。
  第二章 项目对象管理
  第二条房地产业地方税收项目管理（以下简称“项目管理”）是指地税机关根据房地产业特点，以一个具体的房地产开发项目为管理对象，依托全省房地产税收一体化管理软件，借助有关部门的项目信息，优化业务流程，通过发票控管、分类管理、信息传递与比对分析，掌握项目从设立到结束的全部信息情况，实现事前、事中、事后全过程有效管理。
  第三条房地产业地方税收项目管理的具体内容：
  （一）对不动产进行项目登记；
  （二）对不动产的登记信息、申报信息、入库信息进行采集、录入、汇总、分析、传递、比对；
  （三）对税收政策进行宣传解释，及时反馈征管中存在的问题；
  （四） 根据不动产销售进度来监控其纳税申报、税（费）款缴纳情况，确保税（费）款及时、足额入库；
  （五）对房地产开发项目实行分类管理，并监督纳税人合法取得、使用、开具发票；
  （六）不动产销售完毕后，及时清缴税（费）款，并出具清算报告。
  第四条在我市行政区域内的房地产业地方税收中的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、耕地占用税一律实行项目管理，由不动产所在地主管地税机关负责征管。其它税（费）按相关规定执行。
  省级税收征收分局管辖的房地产开发企业地方税（费）由省级税收征收分局按照项目管理的相关规定征管。
  第五条房地产开发企业跨区、县（市）从事房地产开发销售的，严格实行《外出经营活动税收管理证明》（以下简称《外管证》）管理，外管证必须在大集中系统中开具，使用不动产所在地主管地税机关的销售不动产统一发票。
  第三章 项目登记管理
  第六条房地产开发企业（以下简称纳税人），应自领取项目建筑工程施工许可证并签订建筑合同后30日内，持下列有关资料向项目所在地主管地税机关办理项目登记：
  （一）《不动产项目情况登记表》（附表1）；
  （二）营业执照副本和税务登记证件副本复印件；
  （三）土地使用证复印件或土地受让合同；
  （四）建设用地规划许可证复印件；
  （五）建设工程规划许可证复印件；
  （六）建设工程施工许可证复印件；
  （七）开户银行及账号；
  （八）不动产项目平面图；
  （九）建筑工程施工合同复印件。
  （十）主管地税机关要求提供的其他资料。
  第七条纳税人取得商品房预售许可证，签订第一份《认购协议》或《商品房买卖合同》并收取第一笔定金之次月10日内，持下列有关资料向不动产所在地主管地税机关进行不动产项目补充登记；
  （一）《可售房源明细表》（附表2）；
  （二）商品房预售许可证复印件；
  （三）已签订的全部认购协议或商品房买卖合同；
  税管员收到资料后，严格进行审核，将资料按项目进行建档，并在15个工作日内将信息录入房地产一体化管理系统（BS）/商品房销售/计税信息录入。
  第八条当项目登记主要内容发生变更，纳税人应自项目登记内容变更（补充）之日起30日内，向不动产所在地主管地税机关进行项目登记。
  税管员收到资料后，严格进行审核，将资料按项目进行归档，并在10个工作日内将信息录入房地产一体化管理系统/商品房销售/项目变更登记。
  纳税人不动产销售完毕的，应自不动产销售完毕之日起30日内，持下列资料向不动产所在地地税主管税务机关进行税款清算和项目注销登记：
  （一）《不动产项目情况登记表》；
  （二）不动产销售的相关税收完税凭证；
  （三）税务机关要求提供的其他有关资料；
  税管员收到资料后，严格进行审核，将资料按项目进行建档，并在10个工作日内将信息录入大集中软件房地产一体化系统/综合管理/项目清算，进行项目清算。
  第四章 项目信息管理
  第九条不动产所在地主管地税机关要加强与房产、国土、建设、规划、发改委、招投标等房地产开发经营相关行政主管部门的联系，建立定期信息交换机制，及时掌握辖区内房地产开发项目有关信息，确保房地产业地方税（费）项目管理到位。
  第五章 项目纳税申报管理
  第十条纳税人应按税法规定及时向不动产所在地主管地税机关进行项目涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、耕地占用税的纳税申报；企业所得税、个人所得税、工会经费、防洪保安资金、残疾人就业保障金、社会养老保险费的纳税申报，按相关规定办理。
  第六章 发票使用管理
  第十一条对房地产开发项目的纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。
  （一）符合不动产自开票纳税人条件的纳税人，应填写《销售不动产自开票项目认定表》（附表3），向不动产所在地地税机关申请，经不动产所在地地税机关认定后可到不动产所在地地税机关按规定领购并自行开具销售不动产统一发票和湖南省娄底市地方税务局房地产行业预收购房款结算凭据。具体认定条件按娄底市地方税务局《关于认真做好房地产业、建筑安装业自开票纳税人资格认定工作的通知》执行。
  （二）不符合不动产自开票纳税人条件的纳税人，需要开具销售不动产统一发票的，应填写《代开票申请表》（附表4），由不动产所在地地税机关在征收税款后代开发票；预收款必须开具湖南省娄底市地方税务局房地产行业预收购房款结算凭据，并向不动产所在地地税机关申请领购。
  纳税人领取往来结算统一凭据代开票时须提供以下资料：
  1、正常情况项目代开发票
  （1）《代开票申请表》；（附表4）；
  （2）完税凭证（所得税完税凭证由机构所在地主管税务机关提供，转让普通住房按规定预征土地增值税时，需提供普通住房认定证明方可；核算不在本区的，核算地税（费）必须由核算地主管税务机关进行税（费）所属项目认定）；
  （3）营业执照和税务登记证复印件；
  （4）商品房买卖合同；
  （5）外出经营税收管理证明【跨区、县（市）进行房地产开发的】；
  （6）主管地税机关要求提供的其他资料。
  2、特殊项目代开发票
  （1）对2010年12月31日之前纳税人已在核算地缴纳的税款尚未开具发票的，不动产所在地地税机关应根据核算地地税机关出具的完税凭证和对已缴税款鉴别证明（附表5：房地产一体化特殊项目代开发票审批表）按已纳税款开具发票。
  （2）对2010年12月31日之前纳税人已在项目地缴纳税款尚未开具发票的，不动产所在地地税机关应根据项目所地地税机关出具的完税凭证和对已缴税款鉴别证明（附表5：房地产一体化特殊项目代开发票审批表）按已纳税款开具发票。
  （3）其他特殊事项代开发票的审批程序。
  增加可开发票金额审批流程图

	发起（申请）人	税管员	分局负责人	县（区）局 经办人	县（区）局 负责人	执行人（文书打印岗）
受理	受理、审核资料
调查		调查
审批			初审	审核	审批
执行						文书送达

  第十二条在全市统一使用税控装置开具《销售不动产统一发票》，实行自开、代开机控开票管理。凡是认定为自开票项目的纳税人须按照规定购置、安装、使用税控装置，不得损毁或者擅自改动税控装置。
  第七章 企业所得税、个人所得税、土地增值税的管理
  第十三条对企业所得税由地税机关征管的房地产开发企业，全市统一实行“按月申报、依率预缴、年度鉴定、汇算清缴”的企业所得税征管方式。房地产开发企业应按月依收入总额和下列规定的应税所得率计算应预缴的企业所得税款，向企业登记注册地主管地税机关申报预缴企业所得税：开发项目所在地为娄底市城市规划区域内的，应税所得率为12％；开发项目所在地为其他区域内的，应税所得率为10％。其中，属于跨区经营的，企业应按跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理的规定申报预缴企业所得税。项目所在地主管地税机关须凭企业登记注册地主管税务机关开具的企业所得税完税凭证（跨区经营的需同时提供《外管证》），发售或代开对应的不动产销售发票。纳税年度终了后，房地产开发企业应根据《湖南省房地产开发企业所得税管理暂行办法》（湘地税发[2007]91号）的规定，向企业登记注册地主管地税机关申请企业所得税征收方式鉴定，并依照规定进行企业所得税汇算清缴。企业所得税由国税机关征管的房地产开发企业，由地税机关按照湘地税发[2007]91号文件中的相关规定，发售或代开不动产销售发票。
  纳税人应按规定履行个人所得税代扣代缴义务，由其直接支付个人所得的机构向其所在地主管地税机关按月进行个人所得税全员全额扣缴申报，并缴纳入库代扣的个人所得税税款。
  第十四条纳税人在项目全部竣工结算前销售不动产、单纯转让土地使用权取得的收入除批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房(含用于拆迁安置的住房)不实行土地增值税预征外，其它项目收入应根据湖南省地方税务局《关于调整土地增值税预征率的通知》（湘地税发[2010]25号）的规定，按以下预征率计征土地增值税：
  1、普通标准住宅为1.5%；
  2、除别墅外的非普通标准住宅为2%；
  3、别墅、写字楼、营业用房等为3%；
  4、单纯转让土地使用权为5%；
  5、对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税,同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。
  对销售其他各类商品房、单纯转让土地使用权均应按取得的收入及预收帐款依规定的预征率分月预缴土地增值税。实行查账征收的在项目完工后按有关政策规定进行清算，多退少补。
  第八章 项目税款结（清）算管理
  第十五条不动产所在地地税机关应定期对项目进行税款结算。
  不动产所在地地税机关应对项目的税款缴纳情况和发票领购开具等情况进行结算，对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销，并填制《项目结算报告》（附表6）。对少缴税款的项目，应及时补缴入库；多缴税款可抵减下期应纳税款。
  第十六条项目销售完毕后或整体转让未竣工决算房地产开发项目，直接转让土地使用权的，不动产所在地地税机关应对项目进行税款清算和发票清缴。
  不动产所在地地税机关要对项目的税款缴纳情况和发票领购开具情况等进行清算，并对每套房屋的销售和发票开具等情况进行核销，并填制《项目清算报告》（附表7）。对少缴税款的项目，应及时补缴入库；对多缴税款的项目应按规定退税。
  第九章 违规处罚管理
  第十七条纳税人未按本办法规定进行项目登记、纳税申报、报送纳税资料以及主管地税机关要求办理其他涉税事项，由不动产所在地主管地税机关根据《中华人民共和国税收征管法》及其它现行法律法规进行处理。
  第十八条纳税人不按本办法规定取得和使用发票的，不动产所在地地税机关按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定进行处理。
  第十九条对本市纳税人在本市行政区域内异地从事房地产开发的，不动产地税机关和纳税人机构所在地地税机关，任何一方不严格按照本实施办法而造成少征或不征应纳税款的，由市局依法追究过错方的行政责任。
  第十章 附 则
  第二十条本办法由娄底市地方税务局负责解释。
  第二十一条本办法未尽事宜，按现行税收法律法规及其他有关规定执行。
  第二十二条本办法自2011年 7 月 1 日起实施。此前市局有关房地产业地方税收管理的规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。
  附件：
  1.不动产项目情况登记表

不动产项目名称

不动产项目编号

不动产项目地址

开发单位名称

开发单位纳税人识别号

建设期工程项目名称

建设期工程项目编号

建设单位名称

建设单位纳税人识别号

项目用途

□自用 □房地产开发 □市政工程 □园林工程 □绿化工程□人防工程 □其他 （请划√选择）

土地使用证发放单位

土地使用证编号

规划许可证发证机关

规划许可证号码

销售许可证发放单位

销售许可证编号

建筑面积（㎡）

项目总投资（万元）

工程总造价（万元）

开工时间

预计竣工时间

预计售房时间

如不动产对外捐赠，请填写以下栏次

捐赠意向书编号

受赠单位名称

受赠单位纳税人识别号

如不动产低偿债务，请填写以下栏次

抵债合同书编号

债权人单位名称

债权人纳税人识别号

不动产项目变更后情况

变更原因

变更事项

变更后建筑面积（㎡）

变更后项目总投资（万元）

变更后项目总造价（万元）

变更后建设单位名称

变更后建设单位纳税人识别号

变更后项目用途

□自用 □房地产开发 □市政工程 □园林工程 □绿化工程 □人防工程 □其他 （请划√选择）

其他变更情况

不动产项目注销情况

销售总面积（㎡）

不动产销售总收入（万元）

项目注销时间

注销时已纳税情况（金额单位：万元）

营业税

城建税

教育费附加

其他

以下由税务机关填写

项目所在地税务机关

项目所在地税务机关编码

税收管理员

项目管理起始时间

项目管理结束时间

税收管理员意见： 年 月 日

调查人员意见： 年 月 日

主管税务机关意见（章）： 年 月 日

备注：

  2.可售房源明细表
  3.销售不动产自开票项目认定表（自开票纳税人）

纳税人名称					登记注册类型
法人代表姓名					身份证号码
办税人姓名					电 话
开户银行					账 号
认定条件	营业执照号码
	是否执行不动产营业税项目管理办法
	按照规定进行不动产项目登记
	财务核算状况
	是否使用规定软件
	项目 情况	序号		项目名称	项目编号	用途		项目预算
纳税人申请意见： 经办人： 负责人： 年 月 日（盖章）
征收分局意见： 税收管理员（签字）： 分局局长（签字）： 年 月 日（盖章）
县市区局意见： 科长（签字）： 主管局长（签字）： 年 月 日（盖章）
市局意见： 经办人（签字）： 科长（签字）： 年 月 日（盖章）

  4.代开票申请表
  5.房地产一体化特殊项目代开发票审批表

企业名称

税务登记证号

外管证编号 （外来经营）

项目名称

项目地址

机构所在地地税机关

企业所得税主管税务机关

企业经办人

经办人电话

项目累计销售收入（包括预收账款）

其中

普通住房

已开具不动产发票金额

非普通住房

非住宅

本次申请代开发票金额

已纳税总额

其中：

营业税

城建税

教育费附加

印花税

土地增值税

企业所得税

纳税人申请意见： 经办人： 负责人： 年 月 日（盖章）

征收分局意见： 税收管理员（签字）： 分局局长（签字）： 年 月 日（盖章）

县市区局意见： 科长（签字）： 主管局长（签字）： 年 月 日（盖章）

  6.项目结算报告
  7.项目清算报告