江西省宜春市地方税务局 宜春市地方税务局公告2013年第2号 宜春市地方税务局关于发布《宜春市存量房交易计税价格评估后期管理办法》的公告

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江西省宜春市地方税务局
宜春市地方税务局关于发布《宜春市存量房交易计税价格评估后期管理办法》的公告
宜春市地方税务局公告2013年第2号

  宜春市地方税务局关于发布《宜春市存量房交易计税价格评估后期管理办法》的公告
  宜春市地方税务局公告2013年第2号
  全文有效
  2013年3月29日
  现将《宜春市存量房交易计税价格评估后期管理办法》予以发布，自2013年5月1日起施行。
  特此公告。
  宜春市存量房交易计税价格评估后期管理办法
  第一条 为巩固我市应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作的成效，确保存量房价格评估工作后期管理的科学、规范、持续，实现有效控管，根据《宜春市开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作实施方案的通知》（宜府办字[2012]35号）及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
  第二条 本办法所称存量房交易（俗称二手房交易）计税价格评估后期管理，是指在税务机关对全市范围内进行存量房交易的单位和个人（以下简称纳税人）进行管理的行为。
  第三条 存量房价格评估后期管理工作包括房地产交易计税价格核定系统（以下简称核价系统）的后期数据管理、系统维护、价格评估、争议机制的完善等。
  第四条 核价系统的后期数据管理工作主要指：定期测评估价系统运行效果、动态调整计税价格、补充系统基础数据、系统参数的维护等。
  第五条 定期测评存量房核价系统运行效果。系统业务管理员每季度末将纳税人申报数据与系统评估结果比对测试，从总体上了解核价系统运行结果的准确性。
  1.检测指标。纳税人的正式投诉量不超过核定房地产总量的10%，核定价格与同地段、同类别房地产市场价格（售价）的差异不超过20%。
  2.检测核定结果。根据房地产税收管理部门反馈的意见以及纳税人对于核定结果的投诉量和个案的调整数量，确定核定模块的适用性；根据核定结果与市场价格水平的偏离程度，确定基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。
  第六条 动态调整计税价格。根据异常数据的监测情况对异常数据、特殊数据及时进行调整修正。
  1.异常数据的监测。房地产税收管理部门每月将当前基准价增减幅度10%以上的楼盘异常数据进行筛选整理，并通过网上查询、现场勘察、以及电话询问交易当事人等途径进行复核，将有疑议的复核数据汇总提交到县（市、区）局（市局直属分局）系统业务管理员。
  2.异常数据的修正。县（市、区）局（市局直属分局）系统业务管理员将当前基准价变动异常的楼盘数据传递给各自合同约定的具有资质等级的评估机构（以下简称评估机构）重新复评，并根据复评结果，对偏离市场实际的楼盘基准价提出修正建议，在定期召开的例会上通报，根据会议结果，在核价系统中进行数据调整。
  3.特殊数据的修正。如果房地产市场出现重大波动，核价系统最低计税价格严重偏离市场真实情况的，召开专题会议，分析研究对策，确定修正幅度，及时进行调整。
  4.核价系统核定计税价格下浮幅度由各县（市、区）局确定，报市局备案，宜春市中心城区核价系统核定计税价格下浮幅度由市局确定。下浮幅度不得超过20%，一经确定，原则上一年内不得变动。
  第七条 补充核价系统基础数据
  1.遗漏数据补充。前台审核人员负责归集核价系统遗漏数据，2个工作日内将遗漏数据提交房地产税收管理部门，房地产税收管理部门安排专人采集相关数据（包括小区概况、房屋基本情况、逐幢采集明细表、现场照片等资料），3个工作日内汇总后提交县（市、区）局（市局直属分局）系统业务管理员，统一录入核价系统。
  2.新增数据补充。对于新建楼盘，在竣工后15天内，房地产税收管理部门应及时将房地产信息相关数据提交到县（市、区）局（市局直属分局），由县（市、区）局（市局直属分局）系统业务管理员与评估机构沟通，统一对新增存量房楼盘进行总体测评，补充完善核价系统。
  第八条 基础数据的完善修订
  1.不匹配数据修订。前台审核人员每月将申报资料与系统数据不匹配的信息，汇总传递给县（市、区）局（市局直属分局）系统业务管理员，及时修订完善。
  2.个案数据修正。对纳税人提交的个案争议，采取一事一议的方式，按照税务机关核实或估价机构个案评估之后提出的计税价格修改建议，召开专题会议分析研究，形成争议处理结果，对核价系统中核定计税价格进行调整。
  第九条 系统参数的维护
  1.根据市场交易价格变动情况进行调整。在调整方法的选取上，挂牌价充足的区域采用挂牌价和申报价加权计算变动幅度的方法，交易量不活跃的区域采用观测点法或根据房地产价格指数确定价格变动幅度的方法。
  2.计算综合涨幅。根据住宅小区的成交价格和挂牌价格的涨幅，分别按合理的权重比例计算出综合涨幅，对上期基准价及时进行科学调整。
  第十条 定期召开例会，分析讨论当前基准价运行过程中出现的异常数据，研究争议处理情况反馈，及时调整核价系统设置，保证核价系统运行的公正性、合理性和准确性。
  第十一条核价系统的计税价格仅作为税务机关的计税使用，不得用作其他用途，严禁对外公开，严禁公布存量房交易价格评估值。
  第十二条 做好核价系统的密码以及内部信息的保密工作，不得外泄。若发生核价系统计税价格泄密的行为，对责任人按规定予以处理。
  第十三条核价系统维护。聘请软件公司参与系统数据的动态更新，结合房地产区域市场的价格波动情况适时对房屋交易价格增减幅度及相关参数进行调整。
  软件公司参与核价系统技术保障，每月根据市场交易价格和成交记录对核价系统进行动态更新、科学调整相关参数。
  第十四条 价格评估。聘请的评估机构参与对核价系统运行中出现的异常数据调整；可以参与对纳税人提出计税价格异议的复审；参与对新增交付商品楼盘的价格评估；确保核价系统的数据与房地产市场实际相符。
  第十五条 争议处理机制的完善
  1.房地产税收管理部门负责纳税人争议申请的处理，并派出人员在征收前台负责政策解释答疑，对未能通过系统评估价的申报信息进行及时审核处理、受理争议申请和调解等工作。
  2.建立纳税人沟通机制。切实履行事前告知程序，告知纳税人应享有的权利和违反税法规定应承担的法律责任，进一步加强与纳税人的沟通，考察并核实纳税人提出的实际原因和理由。
  3.建立现场勘察机制。对纳税人提出的争议申请，税务机关在对争议房产进行实地勘察的基础上，掌握实际情况。
  第十六条 争议处理具体包括三个环节：
  1.纳税人向征收机关提出计税价格异议的，征收机关工作人员与纳税人解释。若双方意见达成一致的，征收机关根据核价系统出具的计税价格按确定的下浮幅度后计算出计税依据（以下简称最低计税价格）并征收税款；若双方意见不能达成一致的，征收机关向纳税人开具《宜春市存量房交易纳税申报核价意见通知书》（附件1）转入管理机关，进入价格复审环节；
  2.纳税人填写《宜春市存量房交易计税价格争议处理申请表》（附件2），管理机关接受对纳税人提出的理由和事实进行调查核实，对不属于正当理由情形的不予认可，按最低计税价格征收税款；对属于正当理由情形的予以认可，管理机关出具《宜春市存量房交易计税价格复审结果通知书》（附件3）《宜春市存量房交易计税价格复审表》（附件4），纳税人接受复审核定的计税价格的，转入申报环节，征收机关按照复审核定的计税价格计征税款；
  3.纳税人对管理机关复审结果核定的计税价格仍有争议的，可以依法申请行政复议；对复议决定不服的，可依法向人民法院起诉。
  第十七条 纳税人对核价系统出具的最低计税价格有争议的，应在收到《宜春市存量房交易纳税申报核价意见通知书》后3个工作日内，向管理机关提出争议申请，填写《宜春市存量房交易计税价格争议处理申请表》，书面陈述申请理由并提交相关证明材料。
  第十八条 管理机关对纳税人提交的《宜春市存量房交易计税价格争议处理申请表》及证明材料进行初步审核，必要时到现场勘查。初步审核时间在3个工作日之内完成。经审核认定纳税人的申请理由正当、证明材料充分的，出具《宜春市存量房交易计税价格复审结果通知书》、《宜春市存量房交易计税价格复审表》核定计税价格，并将相关材料报县（市、区）局税政股备案，市局直属分局报市地税局税政三科备案；经审核认定纳税人的申请理由不属于正当理由情形或证明材料不充分的，出具《宜春市存量房交易计税价格复审结果通知书》、《宜春市存量房交易计税价格复审表》，按核价系统的最低计税价格计税并按要求备案。
  第十九条 评估机构出具的评估报告只作为纳税人申请复审的证明材料之一，供复审机关参考。
  第二十条 建立评审委员会审理机制。为有效监督权力运行，提高评税效率，各地成立评审委员会。评审委员会对审核人员的审核意见进行集中论证审理，并充分听取纳税人的陈述和申辩（必要时可以邀请相关评估专家参与），由评审委员会确定评审结果，评审委员会负责人在《宜春市存量房交易计税价格复审表》上签署意见。
  第二十一条 各县（市、区）局、市局直属分局负责对应核价系统的数据管理，确保系统评估数据符合本市房地产实际情况。
  第二十二条 本办法由宜春市地方税务局负责解释。
  第二十三条 本办法自2013年5月1日起施行。