厦门市地方税务局 厦地税征[2000]9号 厦门市地方税务局关于房地产三级市场税收有关问题的函

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厦门市地方税务局
厦门市地方税务局关于房地产三级市场税收有关问题的函
厦地税征[2000]9号

  厦门市地方税务局关于房地产三级市场税收有关问题的函
  厦地税征[2000]9号
  全文有效
  2000.05.15
  厦门市房地产交易中心：
  根据财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》》(财税字[1999]210号)、财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)、福建省财政厅、福建省地方税务局《关于转发<福建省人民政府关于调整房地产市场发展若干税费的通知>的通知》(闽财税政[1999]40号)以及厦门市人民政府《关于颁布厦门市关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案的通知》(厦府[1999]综094号)等文件精神，现就我市房地产三级市场有关税收政策明确如下：
  一、征税规定
  (一)单位和个人销售(置换)房产、转让土地使用权
  1、单位和个人销售房产、转让土地使用权
  (1)营业税：以成交价(或评估价，下同)为计税依据，按5%的税率计征；
  (2)随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加、基础设施建设附加费、社会事业发展费：以应纳营业税额为计税(费)依据。
  ①城市维护建设税按市区(含海沧投资区及集美区、杏林区、同安区的区政府所在地的城区)7%，集美区、杏林区、同安区的镇5%；
  ②教育费附加按3%的征收率计征；
  ③基础设施建设附加费按3.5%的征收率计征：
  ④社会事业发展费按4%的征收率计征。
  其中外资企业、外籍个人免予征收城市维护建设税和教育费附加。
  (3)印花税：就成交价按O.05%的税率计征；
  (4)个人所得税：
  ①个人出售房产，有增值但不符合免税条件的，按收入全额征收1．5%的个人所得税；
  ②个人转让土地使用权，按收入全额征收2%的个人所得税。
  2、单位或个人置换房产
  单位或个人置换房产以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据。
  (1)营业税：按5%的税率计征；
  (2)随营业税附征的税费同第l点；
  (3)个人所得税：技1.5%的征收率计征；
  (4)印花税：以置换双方房产总价为计税依据，按O.05%的税率计征。
  (二)个人已购公有住房上市交易
  1、买卖已购公有住房，以成交价作为计征税费基数。
  (1)营业税、个人所得税等地方税务部门征收的税费(含随营业税附征的税费，下同)按3%的综合征收率计征：
  (2)印花税按O.05%的税率计征。
  2、置换已购公有住房。
  (1)营业税、个人所得税等地方税务部门征收的税费，以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据按3%的综合征收率计征；
  (2)印花税以置换双方房产总价为计税依据，按0.05%的税率计征。
  (三)纳税义务人
  以上营业税及附征的税费、个人所得税由销售、转让一方或置换房产价值大的一方缴纳，印花税由买卖、置换双方依上述税率各自缴纳。
  二、减免税规定
  (一)营业税及附征税费
  1、个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；
  2、个人购买居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去原价后的差额征收；
  3、个人自建自用住宅销售时，免征营业税；
  4、城市维护建设税、教育费附加、基础设施建设附加费、社会事业发展费随同营业税一并征免。
  个人购买并居住的年限，以个人购买房屋时进行结算并开具专用发票的时间为难。
  个人出售继承、受赠房产的，其住房来源视为无偿取得，计算取得原价扣除为零，应按收入全额征税。
  个人出售房产无法确认原价的，以土地房管部门制订的土地出让金、房屋建筑工程造价标准水平计算确定原价。
  (二)个人所得税
  个人出售住房，虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，由产权人提出申请，房管部门出具证明，报经我局审批确认，予以免缴个人所得税。
  除能够提供确实有效的证明外，对境外个人、非厦门市户籍个人转让拥有在厦门的房产原则上不认定为唯一家庭生活用房，不予免缴个人所得税。
  三、普通住宅的界定
  普通住宅是指依所在地一般民用住宅标准建造的居民住宅，同时符合以下条件：
  (一)住宅建设项目审批部门立项审批所确定建设项目类别
  为普通住宅，即：除高级公寓、别墅、度假村、复式住房(即楼中楼住房)、9层以上(含9层)的高层住宅及非住宅项目以外的其他住宅。
  (二)单位面积售价。单位面积售价岛内超过2500元/平方米，杏林区(包括海沧投资区)、集美区超过1800元/平方米、同安区超过1500元/平方米一倍以上的为非普通住宅。
  四、购换住房提交纳税保证金的办理
  为鼓励个人购换住房，对出售自有住房并拟在现住房出售一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：(一)个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向我局缴纳，并纳入专户存储。 |||
  (二)个人出售现住房一年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入：国库。
  (三)个人出售现住房一年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
  (四)个人在申请退还纳税保证金时，应向我局提供合法、有效的售房、购房合同和我局要求提供的其他有关证明材料，经我局审核确认后，办理纳税保证金退还手续。
  (五)跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。
  五、《厦门市人民政府关于延长房地产交易税收减免期限的通知》(厦府[1999]综092号)规定，我市房地产交易各项地方税按总负担率5%征收的减免期限延长至1999年12月31日。因此，从2000年1月1日起，我市房地产三级市场交易的各项地方税费应按税法有关规定照章征收，不再执行交易地方税按5%总负担率征收的减免规定。
  附件：声明(略)