大连市地方税务局 大地税函[2009]61号 大连市地方税务局关于印发住宅类二手房转让计税价格核定工作数据管理办法的通知

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大连市地方税务局
大连市地方税务局关于印发住宅类二手房转让计税价格核定工作数据管理办法的通知
大地税函[2009]61号

大连市地方税务局关于印发住宅类二手房转让计税价格核定工作数据管理办法的通知
  大地税函[2009]61号
  全文有效
  2009年4月24日
  直属局，各县市区地税局：
  现将《大连市地方税务局住宅类二手房转让计税价格核定工作数据管理办法（试行）》印发给你们，请结合本地区实际情况，予以贯彻落实。
  大连市地方税务局住宅类二手房转让计税价格核定工作数据管理办法（试行）
  第一条 为了规范我市二手房转让计税价格核定工作，保证核定参考数据的统一性、准确性和有效性，特制定本办法。
  第二条 本办法适用于满足下列条件的二手房转让税收计税价格核定工作：
  （一）房屋坐落在大连市行政区域内；
  （二）房屋是指住宅房屋，不包括实行整体转让的住宅房屋、拍卖的房屋及法院判决的房屋；
  （三）房屋仅指国有土地所有权的房屋。
  第三条 本办法采用的核定计税价格的数学模型为：核定计税价格＝基准价格×建筑面积×（1±价格指数系数）×（1±楼层系数±建筑面积系数±朝向系数－其他系数）。核定计税价格的数学模型内置于计税系统内，核定计税价格由计税系统自动生成。
  第四条 基准价格是指某一“小区”内的典型房屋于计税时点的市场正常交易价格，以单位建筑面积价格的形式表现。
  第五条 初始基准价格由房屋所在地的主管地税机关委托具有专业评估资质的房地产评估机构评估确定。房屋所在地的主管地税机关应当根据市场变化情况，定期对基准价格进行调整。
  第六条 本办法第四条所述“小区”，是以现行行政管理区域为基础划分若干“片区”后，在一个“片区”内，根据房屋分布情况，遵守区域内的房屋在实物、权益、区位等状况上相同或基本相同，各影响房屋价格的因素相同或基本相同，各房屋的价格未来走势趋向相同或基本相同的原则,划分成的若干“小区”。
  第七条 “小区”的划分执行如下标准：
  （一） 住宅小区
  住宅小区是指由一个或几个开发建设单位在一段时间内、在某一区域集中开发建设、并实施统一物业管理的居住区域，包括通常所说的封闭住宅小区、半封闭住宅小区和非封闭住宅小区。
  当住宅小区规模较大，同一小区内房屋建筑年代相差较大、建设标准差别明显，导致价格分布离散程度较大时，应当按照价格相近原则，将该住宅小区以道路和自然界限为依据进一步划分为若干个“小区”。
  （二）非住宅小区
  将非住宅小区划分成“片区”时，应当以道路和自然界限为主要依据。当区域内住宅房屋数量较多、房屋建筑年代相差较大、建设标准差别明显，导致价格分布离散程度较大时，应当按照房屋价格相近原则，将该“片区”进一步划分为若干个“小区”，该“小区”可以具体的行政街号为划分依据。规模较大、楼层较高、户数较多的单栋楼房，应单独作为一个“小区”。
  第八条 本办法第四条所述“典型房屋”，是指某一“小区”内具有广泛代表性的房屋。
  第九条 典型房屋的基本要求是：
  （一）楼层：多层房屋（含8层以下无电梯房屋）定在4层，12层以内小高层房屋定在7层，20层以内高层房屋定在12层，20层以上房屋定在15层。
  （二）朝向：以南北、偏南北为标准朝向。当所划分“小区”内房屋多数为非南北朝向时，以多数房屋的共同朝向为标准朝向。
  （三）建筑面积：以“小区”内多数房屋的建筑面积范围为标准。
  （四）装修：以可达到入住条件的基本装修为标准。
  （五）配套设施：以水、电、暖、煤气等“四全”为标准。当所划分“小区”多数房屋为缺煤气时，以水、电、暖等“三全”为标准。
  第十条 本办法第三条核定计税价格数学模型中的价格指数系数、楼层系数、建筑面积系数、朝向系数和其他系数统称为房屋价格修正系数，是指将某“小区”基准价格修正到该“小区”内某一套房屋在市场上交易时所能形成的正常交易价格的一系列修正调整系数。
  第十一条 房屋所在地的主管地税机关可根据本地实际情况，自行选择确定具体的房屋价格修正系数。
  第十二条 在核定计税价格时，各调整因素实际信息按照下列方法取得：
  楼层：可以从交易双方申报的房屋产权证上直接取得；
  建筑面积：可以从交易双方申报的房屋产权证上直接取得；
  朝向：以交易双方申报和计税人员参考房屋产权证附图取得；
  价格指数：根据市场监测情况定期调整；
  其他：综合考虑本方案中未单独设置调整的因素，包括装修、室内布局、通风、采光、交易实际、政策等因素，设置成一个综合的调整系数，由计税人员根据申报情况与核定情况，在职权范围内确定是否给予该项修订，一般情况不需要进行该项修正。
  第十三条 初始房屋价格修正系数由房屋所在地的主管地税机关委托具有资质的专业评估公司确定。主管地税机关可以根据情况变化，对该系数进行调整。
  第十四条 房屋所在地的主管地税机关应当随房地产市场变化情况，对辖区内房屋基准价格进行调整。调整可由税务部门自行调整，也可委托具有资质的评估公司进行调整。自行调整的方法可以采用市场比较法或价格监测法。
  第十五条 市场比较法是在同一“小区”内，选取三个或三个以上近期实际交易实例，将交易实例平均单价作为基准价格的调整方法。选取的交易实例应当是在正常交易情况下的可比实例。
  第十六条 房屋所在地的主管地税机关应在实际征管中，收集交易实例，建立交易实例数据库。
  第十七条 价格监测法是由房屋所在地的主管地税机关在已划定的“片区”中选取具有代表性的房屋作为价格检测点，实施监测，并根据监测结果对计税系统基准价格进行调整的方法。
  第十八条 价格监测原则上每半年进行一次，当有重大影响房地产价格的因素（如重大政策实施、基础设施建设等情况）出现时，应当根据实际情况适当增加监测频率。
  第十九条 价格监测点应覆盖计税系统内的各个片区。各片区设置的价格监测点的数量不得低于划定小区数量的20%。价格监测点应包括片区内建筑年代、结构类型等对价格趋势有重要影响的不同类型的基准房屋。价格监测点一经选定，除因政府拆迁改造等特殊因素灭失外，不得变动。
  第二十条 在核定计税价格过程中，某一小区内交易房屋的核定计税价格出现较大争议时，主管地税机关应当主动检查系统中基准价格的合理性，并根据实际情况决定是否需要对基准价格进行调整。
  第二十一条 对新建楼盘，计税人员应当根据系统小区的设置要求划分小区，及时纳入系统，并设置监测点纳入监测范围。
  新建楼盘的初始基准价格可以实际交易价格为基础，根据系统中的核定计税价格计算模型倒推取得。
  第二十二条 本办法由大连市地方税务局负责解释。直属局和各县市区地方税务局可在本办法的规定范围内，根据实际征管情况，自行制定具体管理办法，并报市局备案。
  第二十三条 本办法自2009年1月1日起执行。