山西省地方税务局关于加强房地产开发企业所得税征管工作的通知（晋地税发〔2010〕50号）

白云载酒

山西省地方税务局关于加强房地产开发企业所得税征管工作的通知（晋地税发〔2010〕50号）

各市地方税务局、国家税务局，省地方税务局直属一分局、高新区局、经济区局：

为了进一步加强和规范我省房底产开发经营业务企业所得税的征收管理，切实解决当前从事房地产开发经营业务的企业在所得税征收管理中存在的问题，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等法律法规和其他有关规定，结合我省实际，现将房地产开发经营业务企业所得税若干征管问题明确如下，请认真贯彻执行。

一、高度重视房地产开发经营业务企业所得税征收管理

房地产开发经营业务企业所得税征收管理是当前税收征管工作的薄弱环节，也是今后我省所得税工作的重点内容。各级主管税务机关要充分认识此项工作的重要性，站在推进依法治税、服务经济发展、促进社会和谐的高度，认真执行有关政策规定，努力实现税收科学化精细化管理，推动我省房地产开发经营业务企业所得税管理工作再上新台阶。

二、加强房地产开发经营业务企业所得税征收管理的具体要求

（一）推行项目管理，加强税源监控

根据从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）经营特点，积极推行房地产开发项目所得税管理，严格以国家有关部门审批的房地产开发项目为利润核算单位（对于分期开发的项目，以分期项目为利润核算单位）进行企业所得税的征收管理。

各级主管税务机关要逐户按项目建立企业的所得税税源管理档案和管理台账，对企业的跨地区开发项目，要及时掌握、跟踪管理；同时认真开展辖区内开发项目的清理工作，对企业未办理税务登记的，要严格按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处理。我省境内的分支机构以及在我省境内从事房地产开发经营业务的外省（自治区、直辖市）企业和在我省境内跨市从事房地产开发经营业务的本省企业，应以企业的开发项目为对象按照本通知规定就地预缴企业所得税；其余企业一律按本通知规定就地征收企业所得税，并进行汇算清缴。

各级主管税务机关要主动争取工商、建设、国土资源、发展改革、规划、房管等有关部门配合，加强部门之间的沟通协作，建立房地产开发经营业务企业所得税源泉控管制度和信息传递、反馈、共享机制，实现对企业从注册登记到开发项目的立项、实施、预售、竣工决算、产权转移等环节的一体化管理，堵塞管理漏洞，提高税源监控水平。

（二）严格票据使用，强化以票管税

在全省范围内，所有房地产开发项目在预售环节必须按规定开具由地税机关监制的《山西省××市地方税务局统一收款收据》（以下简称《统一收款收据》），各级主管税务机关应加强对《统一收款收据》的监控管理，严格企业的申报审核，企业当期申报的销售未完工开发产品的收入不得低于当期《统一收款收据》所开具的销售收入。

预售的开发产品完工后在产权办理环节必须凭所开具的《统一收款收据》换取等金额的《销售不动产统一发票》。对预售环节未开具《统一收款收据》的企业，严格按照《中共人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定进行严肃处理后，可为其换取《销售不动产统一发票》。

（三）合理确定利润，规范纳税申报

企业销售未完工开发产品取得的收入，应按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A）类》第4行“利润总额”，申报预缴企业所得税。预计利润率暂按以下标准确定：

1.非经济适用房开发项目

（1）位于太原市城区和郊区的，不得低于15%.

（2）位于其他地级市城区及郊区的，不得低于10%.

（3）位于其他地区的，不得低于7%.

2.经济适用房开发项目

经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关规定的，不得低于3%.

上述预计利润率是结合我省实际，按较低的利润水平确定的，在确定时已充分考虑减除了相应的期间费用和税金。因此，由预计利润率计算出的销售未完工产品收入的预计利润额应直接计入当期利润总额，其对应的期间费用和税金不再扣除。

企业进行年度纳税申报时，若开发产品在纳税年度内已完工并在汇算清缴前按规定结算计税成本，则计算该项目的实际利润额计入《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A）类》第13行“三、利润总额”，同时将实际利润额对应的预计利润额计入附表三《纳税调整项目明细表》第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”第4列“调减金额”；若开发产品在纳税年度内未完工，或已完工但未在汇算清缴前按规定结算计税成本，则按照本通知规定计算其预计利润额，计入附表三《纳税调整项目明细表》第52行第3列“调增金额”。

（四）搞好核定征收，强化汇算清缴

开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，及时结算其计税成本并计算本项目此前销售收入的实际利润额，同时将实际利润额计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，按规定进行年度纳税申报。

1.企业的开发产品已完工但未按规定进行计税成本结算的，主管税务机关应当核定其应税所得率，应税所得率不得低于上述预计利润率。

2.企业申报的完工开发产品的实际利润额明显偏低（低于预计利润额），又无正当理由的，主管税务机关应当按上述方法核定其应税所得率。

3.企业有《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定的其他情形的，主管税务机关应当按上述方法核定其应税所得率。

（五）落实管理员制度，严格责任追究

各级主管税务机关在房地产开发经营业务企业所得税征收管理中要认真落实税收管理员制度，规范管理程序，明确管理职责，将责任落实到人；要结合本地实际，采取有效措施，加强对此项工作的监督检查，对不认真执行有关税收政策造成漏征漏管和少征税款的，要严格按照相关规定追究其责任，切实加强房地产开发经营业务企业所得税征收管理，促进收入及时足额入库。

三、本通知从2008年1月1日起执行。从本通知执行之日起与本通知有不同规定的，适用本通知规定。