山西省地方税务局关于印发冯佳根总经济师在全省土地增值税贯彻实施工作会议上的讲话的通知（晋地税财字〔1995〕3号）

白云载酒

山西省地方税务局关于印发冯佳根总经济师在全省土地增值税贯彻实施工作会议上的讲话的通知（晋地税财字〔1995〕3号）

各地、市、县地方税务局，省局各直属单位：
现将冯佳根总经济师在全省土地增值税贯彻实施工作会议上的讲话印发给你们，请在土地增值税的征收工作中结合本地实际情况，认真贯彻落实。


一九九五年四月六日

在全省土地增值税贯彻实施工作会议上的讲话

冯 佳 根 （1995年3月30日）

同志们：
全省土地增值税贯彻实施工作会议历时三天，现在就要结束了。我们这次会议的主题是贯彻全国土地增值税工作会议精神，部署我省土地增值税的开征工作。会议期间，大家集中精力学习了土地增值税的基础知识，初步领会了政策精神，研究讨论了土地增值税的若干政策和管理问题，并就搞好全省土地增值税的贯彻实施工作提出了许多好的意见和建议。同志们一致反映，这次会议开得很成功，收获很大，统一了思想，明确了任务，鼓舞了士气，坚定了做好土地增值税征收工作的信心，达到了预期目的。


为了把这次会议的精神贯彻、落实好，切实做好全省土地增值税的开征工作，我讲几点具体意见。


一、要深刻理解土地增值税的出台背景和开征的重要意义
改革开放以前，我国土地使用制度的基本格局是：土地采用行政划拨的方式，实行无偿使用，也没有使用年限的规定。由于没有房地产交易行为，就不存在房地产交易市场。这种土地管理制度是同当时生产力的发展水平和整个经济体制相呼应的，在当时的历史条件下，为促使生产和经济发展发挥了积极作用。改革开放以来，我国经济建设取得了举世瞩目的成就，随着社会主义商品经济的蓬勃发展和经济体制改革的不断深入，这种土地管理制度由于存在着不利于提高土地资源的使用效益等问题，已愈来愈不适应改革开放新形势的需要。为此，国务院于1990年发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》，对土地使用制度进行了改革。打破了无偿使用、不准转让的旧规定，实行了有偿使用、允许转让的新政策。新的土地使用管理制度的实施，从根本上促进了房地产开发和房地产交易市场的发展，特别是近几年来，房地产业发展迅猛，房地产交易市场已初具规模。房地产开发和房地产市场的发展，对于合理配置土地资源、提高土地使用效益、增加政府财政收入、改善人民生活的居住条件及带动国民经济相关产业的发展，都产生了积极作用。但是，由于土地管理的各项制度滞后，行政管理手段不够健全，在房地产业的发展中出现了房地产开发过热、炒买炒卖的投机行为盛行、国家土地资源浪费严重、土地资源收益流失过多等问题。从我省情况来看，1993年共有房地产开发企业460多个，比1992年增长2.9倍，各类开发区规划面积达28311公顷，而实际开发面积仅占规划面积的10%。由于盲目开发，造成大量耕地闲置浪费，这期间，一些开发商不是从事正当开发经营，而是钻政策的空子炒买炒卖房地产牟取暴利。在我国的一些热点地区，此风更为盛行，已冲击和危害了国民经济的协调、健康发展。针对这种情况，国家为了兴利抑弊，需要运用税收杠杆，对其进行宏观调控。因此可以说：征收土地增值税是国家发挥税收经济杠杆作用，为规范房地产市场交易秩序，合理调整土地收益分配、维护国家权益而采取的一项重要举措，其主要目的是抑制炒买炒卖房地产牟取暴利的投机行为，以保护房地产正当开发，促使房地产市场健康发展。
在土地增值税开征的头几年里，由于受政策因素的影响，我省土地增值税不可能形成较大的收入规模，但宏观调控的功能却是不容忽视的。因此，全省各级税务干部绝不能以收入规模来决定对此税的重视程度，而是要站在全局的高度，统一思想、提高认识、转变观念，深刻理解开征土地增值税的重要意义，坚定搞好征收工作的信心，为土地增值税的顺利开征创造一个良好的开端。


二、要切实领会土地增值税的政策精神
土地增值税的立税原则和实施目的是：要有效地抑制炒买炒卖房地产牟取暴利的投机行为，防止国家土地增值收益流失，保护房地产正当开发者的合法利益并使其得到合理的投资回报，从而促进房地产投资结构的调整和房地产市场协调、稳定、健康地发展。根据上述原则，我们在贯彻实施工作中初必须严格掌握、切实领会《条例》、《细则》及有关文件的政策规定外，还应深刻地理解：土地增值税虽属地方税种，但其涉及到中、外两方面的纳税人，政策性强，影响面大。国家为了保持政策统一，避免对外造成不良影响，将政策的制定权和解释权集中在国务院和财政部、国家税务总局，其主要政策规定只能以国务院发布的《条例》和财政部颁布的《细则》及财政部、国家税务总局下达的有关文件为准，省局可以依照国家授予的权限，研究制定“三项费用”的扣除比例，“普通标准住宅”与其他住宅的划分标准及预征税款办法等具体规定并作解释，报经省人民政府批准后下达执行。除此之外，任何地区和部门都不得自作主张，擅自变通和作出有悖于上述原则的规定，更不允许越权审批减免税。各地可在税法授予的权限内，因地制宜地制定具有地方工作特色的征收管理制度和办法，并作相应的解释。但在权限之外，则不能自立章法和变通政策。对于在执行中遇到的问题，要随时向省局请示汇报，以便省局了解掌握实施情况，及时研究解决问题。请各地市、各部门对上述政策精神做到深刻理解、切实领会，在征收工作中坚持以法治税，严格执行税收政策，自觉维护土地增值税的政策统一。


三、要扎扎实实做好土地增值税的征管工作
土地增值税是分设国虽、地税两套税务机构后，在全国贯彻实施的第一个地方税新税种，涉及到中、外两方面的纳税人，具有政策性强、涉及面广、实际操作较为复杂的特点。能否保证土地增值税在我省顺利开征并达到预期目的，关键在于全省各级税务机关和广大税务干部能否正确执行税法和搞好征管工作。为此，我要求全省各级税务机关从工作实际出发，扎扎实实地做好以下几项工作：


（一） 切实加强领导，立即进行动员部署，迅速展开征收工作
开征土地增值税是国家发挥税收经济杠杆作用，对房地产市场进行宏观调控的一项重要措施；是党中央、国务院作出的重要决定。全省各级税务干部必须充分认识开征此税的目的和意义；必须坚定不移地认真贯彻执行。大家回去后，要将这次会议的主要精神，特别是征收土地增值税的重要意义，迅速向当地政府、行署的主要领导汇报；要紧紧依靠当地党政领导的支持，积极推动土地增值税贯彻实施工作的开展。关于征管范围的划分问题，待请示省人民政府后再予以明确。但贯彻实施的具体办法或规定，由地税机关为主商国税局拟订。希望全省各级国税、地税机关要以大局为重，同心同德，密切合作，团结一致，共同做好开征工作。各地要从工作实际出发，因地制宜地研究制定具有地方工作特色的征管制度或办法并尽快付诸实施。全省各级税务机关的领导干部对此项工作必须予以高度重视，要亲自挂帅指挥、切实加强领导，层层进行动员，把各项措施落到实处。具体征收工作要以严格执行税法为标志，以加强税收稽查和建立税源控管机制为手段，精心组织，周密安排，全方位发挥土地增值税的宏观调控和聚财功能。省局总体部署如下：


1、 在全省范围内开展一次房地产开发企业土地增值税的纳税检查工作。
据有关部门提供的资料，截止1993年底，我省共有房地产开发企业460户（其中：中资383户、中外合资62户，外商独资15户），全年投入地产开发的资金达8.24亿元。房地产开发企业作为土地增值税的纳税主体，是我省土地增值税征收工作的重头戏。因此，全省各级地税和国税征收机关，要立即对所管辖的全部房地产开发企业进行一次全面彻底的土地增值税纳税检查和补征税款工作。主要检查其1994年1月1日以来房地产转让收入情况，对纳税人提供的房地产转让价格明显低于市场交易价格而又无正当理由的，主管税务机关应会同当地房管部门参照同类房屋的市场交易价格进行评估，然后根据评估价格确定其转让收入。检查纳税人的扣除项目时，要着重核实其取得土地使用权、房产产权所支付的价款和房地产开发投入的资金是否真实、准确，对从事整个小区开发的，尤其要注意其土地成本的分摊是否合理，各项费用的扣除计算是否正确等问题，在全面核实扣除项目的基础上，准确确定其增值额，按规定计算应纳税款并收缴入库。在检查工作中，必须自始至终地贯彻坚持以法治税、严格执行税收政策的原则，尤其是在征免税的划分界限问题上要严格按照下列标准执行：


（1） 对1994年1月1日以前已实现转让的房地产，应予承认，不追溯征税。
（2）对1994年1月1日以前已签定转让合同的房地产，不论其在何时转让，均免征土地增值税。
（3）对1994年1月1日前已签定房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值额。
对于超出上述免税范围的，如：在免税期限内再次转让的房地产、超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税，但对纳税人转让的商品住宅占不征税，只须进行登记务案即可，待省局制定的普通标准住宅与其他住宅的划分界限下达后，再依照此标准确征税和免税。


2、 与有关职能部门密切配合，迅速建立土地增值税的税源控管机制。
土地增值税税源隐蔽、分散、征管难度较大。要搞好管理工作，堵塞征收漏洞，关键在于税收的源泉控制，而作为政府主管部门的房产、土地管理机关，在房地产交易的控管方面具有健全的基层机构和完备的管理职能和手段。为此，省局已与省建设厅、省土地局取得联系，就互相配合，共同做好税源控管工作初步达成了原则性的意见，并在省政府拟定的即将颁布实施的《山西省房地产交易管理办法》中明确制定了“只有按规定缴纳土地增值税后，有关部门才予以办理产权转移手续”的规定。在全省税源控管的有关规定未制定下达前，请各地市地税机关迅速与当地房产、土地管理机关取得联系，通报情况、交流信息，充分利用其基层机构健全，管理职能和手段完备的优势，密切合作，互相配合，建立完善的土地增值税代扣代缴制度,把纳税人应缴的土地增值税控制在房产产权转移和土地使用权的变更环节。凡转让房地产的单位和个人,在办理产权转移和土地使用权的变更手续时,由房产管理部门或土地管理部门代征土地增值税,凡不缴纳土地增值税的,房产管理部门不予办理产权转移手续,土地管理部门也不予办理土地使用权的变更手续。建立这一套税源控管机制后,就可以基本上堵塞征收管理工作中的漏洞,解决税务机关缺乏监控手段的矛盾,切实发挥土地增值税的宏观调控和聚财功能。


3、 紧紧抓住全省土地隐形市场清理整顿工作的契机，积极推进土地增值税的征收工作，把流失的税款追回来。
土地隐形市场是指原通过行政划拨渠道获得土地使用权的单位和个人，未通过国家出让方式而擅自以买卖、转让等形式处置土地使用权或改变土地使用用途的行为，这种非法交易土地的投机行为在我省已日臻严重，它不仅扰乱了房地产市场的正常交易秩序，而且造成了国家土地出让收益和土地增值税的大量流失，严重地侵蚀了国家利益。为了遏制这种非法交易土地的投机行为，堵塞土地流失的漏洞，省土地局拟定从五月份起，利用半年多的时间，集中骨干力量、采取强硬措施，在全省范围内对土地隐形市场进行一次全面彻底的清理整顿工作，预计通过清理整顿追缴回土地出让金2.2亿元。为此，省局要求全省各地市地税机关立即行动起来，与当地土地管理机关密切配合、协调动作，联合制定具体实施办法和措施，积极参与清理整顿工作，在工作中，要以土地管理机关为主，充分利用其强大的检查人员阵容和完备的职能手段来推进我们的管理工作。对清理出的隐形市场房地产交易行为，在土地管理机关依法处理的同时，要严格按照土地增值税的有关政策规定进行甑别后补征税款，把清理整顿和税收征管工作有机地结合起来，充分发挥部门配合、协同作战的最佳效能，从而有力地遏制偷、逃税行为的发生。


（二） 搞好税法宣传，争取社会各界的理解，为顺利开展征收工作创造一个良好的社会环境。
土地增值税条例颁布以来,引起了社会各界的普遍关注和房地产开发企业的强烈反应。由于《条例》和《细则》出台相隔时间较长,《条例》未能及时贯彻实施,宣传工作一时无法跟上,也不大好做,因而引起了一些房地产开发者的疑虑和误解。因此，在土地增值税的贯彻实施作中,我们要紧紧抓住“全省税收宣传月"的契机,大张旗鼓,广泛深入地开展土地增值税的税法宣传活动。宣传工作要围绕我省“税收法制与百亿攻坚"的主题,结合土地增值税的具体工作,面向社会各界,以房地产开发企业及其他各类经济实体的法人代表、财会人员和私营企业主、个体工商业户为主要宣传对象，坚持宣传与征收工作相结合、注重实效的原则，重点宣传开征土地增值税的重要意义，计算缴纳方法及国家对房地产开发企业和居民个人转让房地产的税收优惠政策，以体现国家对房地产正当开发的扶持和照顾。宣传的目的是使广大纳税人充分理解土地增值税在抑制炒买炒卖房地产牟取暴利的投机行为、保护正当房地产开发者的合法权益等方面所具有的特殊作用，从而彻底消除社会上对开征土地增值税的误解和房地产开发者的顾虑，促使广大纳税人知法、懂法、守法，增强依法纳税的自觉性，积极履行纳税义务。


为了把这次宣传活动搞好，达到声势大、影响广、效果好的宗旨，各级税务机关可根据当地实际情况，充分利用广播、电视、报刊等多种宣传媒介，开设专栏、专访、热线咨询、刊登、播放有关土地增值税政策和操作技术题材的文章、节目，以提高社会各界对土地增值税的理解和认识。同时，各地还可结合税收宣传月的主要活动，组织税务干部在各市、县、乡、镇的主要街道、厂矿企业、公共场所设点咨询，散发宣传材料、悬挂、张贴标语以及运用具有当地民间特色的文艺形式进行广泛深入的宣传。此外，还可根据实际工作需要，利用举办房地产开发企业法人代表、财会人员土地增值税培训班或者深入企业开展纳税辅导活动等形式，针对宣传的重点和土地增值税执行中反映出的具体情况、具体问题进行深入细致的宣传讲解，总之，通过这次新税法的宣传活动，要在全社会树立依法纳税光荣，偷税、逃税可耻，违法违纪必纠的风气，从而促使全民纳税意识的增强，为土地增值税在我省顺利开征创造一个良好的社会环境。


（三） 狠抓干部培训，尽快培养出一批胜任工作的征收人员，把征管工作的基础夯实
房地产有偿转让是我国社会主义市场经济发展过程中的新事物，对于全省大多数税务干部来讲是生疏的，培养出一批既精通税收法规又熟悉房地产开发财务会计及相关知识的征管人员，是搞好土地增值税管理工作的关键和基础。为此，迅速开展土地增值税的业务培训和操作技能训练，造就一支过硬的征管队伍，成为当前全省面临的一项迫切的、至关重要的工作，全省各级税务机关的领导干部对此必须要有清醒的认识，把它当作一件大事来抓。搞干部培训，不一定非拘泥于办脱产培训班的形式，关键是要突出实用性和注重效果。各地市要从当地的实际情况出发，根据征收工作的客观需要，采用短期培训，以会代训、岗位培训等多种形式，分级负责、分级管理，多层次地开展干部业务培训工作。要先培训出一批既懂政策，又能查帐的业务骨干，再由业务骨干带动大家全面学习，要切实弄懂税收法规、深刻领会政策精神，并能做到正确计算和征收税款，妥善处理工作中的疑难问题。在此基础上，再组织全体征收人员在工作实践中锻炼、学习，在学习中进一步完善、改进工作，从而全面提高各级税务干部的政策执行水平和实际操作技能，逐步培养出一批既精通税收政策又熟悉房地产开发经营业务的征管人员。有了这样一支过硬的队伍，就为搞好全省土地增值税的管理工作奠定了基础，这是我们打好土地增值税“攻坚战”的根本保证。


（四） 深入开展调查研究，及时处理执行中遇到的问题，为国家改进和完善税制提供决策依据。
房地产作为我国的一种新兴产业，正处在改革和发展的起步阶段。由于目前房地产交易的有关管理制度和行政手段还不够健全和完善，因而土地增值税的税收政策也会有不周到、不完善之处，所有这些问题，都会随着征收工作的全面开展，逐步反映、表现出来，都需要我们在今后的工作实践中加以补充和完善。因此，全省各级税务机关都要密切掌握土地增值税的运行情况，各级税务干部都要从实际工作出发、深入基层、深入企业开展深入细致的调查研究工作，及时搜集房地产开发经营的基本情况和土地增值税在政策上、管理上存在的问题。对于一些具体的征管问题要及时拿出解决办法并妥善处理，对于一些重大的政策问题一定要随时向省局请示汇报，以便省局及时处理，为国家改进和完善土地增值税政策法规提供决策参考依据，保证税收法规及时正确地贯彻执行。在实际工作中，要注意听取基层税务干部的意见和建议，及时总结和推广他们创造的好的工作方法和经验，从而推动全省工作向纵深发展。同时，也要注意搜集社会各界的意见和广大纳税人的反映。正面的建议要听，侧面的反映也要听，要本着虚心、务实的精神，实事求是地处理问题、反映问题，以利于我们改进工作方法和完善税收制度。
同志们，我们即将开展的土地增值税征收工作，难度很大，困难很多，我们面临的任务更加繁重、更加艰巨、更加光荣！能否保证土地增值税在我省顺利开征并达到预期目的，以成为对全省地税工作和全体税务干部的一次严格地考核和检验，面对这次考验，我们只能前进，不能后退；只许成功，不许失败。为此，省局号召全省税务机关和全体税务干部，以高昂的斗志、饱满的热情投入到工作中去。国税、地税要同心同德、群策群力、埋头苦干、扎实工作，为实现全省可用财力达100亿的奋斗目标，鼓足干劲、奋力拼搏，大打一场土地增值税的“攻坚战”！