天津市地方税务局关于房地产开发企业有关所得税问题的补充通知（津地税所〔2004〕5号）

白云载酒

天津市地方税务局关于房地产开发企业有关所得税问题的补充通知（津地税所〔2004〕5号）

【注：根据《天津市地方税务局关于房地产开发经营业务有关企业所得税问题的公告》（天津市地方税务局2010年第3号公告），本文自2010年12月13日起全文失效。】

各地方税务分局：

为进一步规范我市房地产开发企业所得税的征收管理，保证企业所得税及时、均衡、足额入库，现将我市房地产开发企业有关所得税问题补充通知如下：

一、关于实行查账征收应具备的条件问题

房地产开发企业实行查账征收应同时具备以下条件：

1、能够按照国家税务总局《关于房地产开发企业有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）第一条的规定，确认收入的实现；企业按售房合同或协议约定的收款期限，在收到售房款时，无论是否通过预收帐款科目进行核算，均应于月终结转当月经营收入。

2、能够按照会计制度的规定，及时结转与当月经营收入相配比的经营成本。前述经营成本可以是实际成本，也可以是预算成本。预算成本是指按照编制的房地产开发项目预算计算的当月营业成本，计算公式为：当月经营成本＝按照开发项目计算的单位经营成本×当月售房面积。

实行预算成本的房地产开发企业，应当事先将房地产开发项目的预算报主管地税分局备案。房地产开发项目完工后，实际经营成本与预算成本之间发生的差额，可在当期进行清算，已纳的税款多退少补。

3、能够按照费用配比原则，将当月产生销售收入所发生的销售费用、管理费用和财务费用配比起来，从而正确计算出本期的收益；并能够按照国家或我市规定的费用开支标准申报调整应纳税所得额。

二、关于经济适用住房核定征收所得税问题

凡持有市建委批准的2003年12月31日以前我市危改投资计划项目，以及同时符合以下条件的经济适用住房，按照5％应税所得率征收企业所得税；（1）列入我市经济适用住房建设计划，（2）符合《国家计委、建设部关于印发经济适用房价格管理办法的通知》（计价格〔2002〕2503号）规定的条件。不同时具备上述条件的，无论是否列入经济适用住房计划，均按照10％应税所得率征收企业所得税。

三、关于重新界定征收方式和应税所得率问题

各地税分局对房地产开发企业的所得税征收方式，要按照第一条规定的条件，重新进行界定，对不符合查账征收条件的，要改按核定征收方式征收企业所得税；经审核符合查账征收条件的，要报市局审批。各地税分局应在2004年5月底前，将企业所得税征收方式鉴定表及享受5％应税所得率的房地产开发企业审批表和市建委下达的投资计划批准文件等材料报市局审批。

四、关于住宅小区公共设施维修基金征税问题

按照市政府《批转市房管局关于追缴原有住宅小区公共设施维修基金的意见的通知》（津政发〔2004〕8号）（以下简称《通知》）规定，房地产开发企业及其他有关单位按照国家和我市有关规定，在2002年底以前提取的维修基金，均应按照《通知》规定在2004年12月31日前缴存到市维修基金专户，不得转移给其他任何单位。对未按照《通知》规定期限和额度缴存维修基金的，要调整应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。

五、本通知自2004年1月1日起执行；以前有关规定与本通知不一致的，按本通知规定执行。

附件：1、房地产开发企业所得税征收方式鉴定表（略）

2、危改投资计划审批表（略）