探索闭环管理 提升房地产业税收治理能力

纵横四海

探索闭环管理 提升房地产业税收治理能力

来源：《中国税务报》 作者：梁刚 覃兰 陆小冰 张鲲翼

房地产行业在我国市场产业结构及市场经济体系中占据十分重要的地位，国家税务总局百色市税务局聚焦房地产行业管理服务，以信息化建设为依托，积极探索房地产行业税收专业化管理新方法，在流程再造、数据支撑、综合治税、强化辅导等方面集成融合，有效提升了房地产行业税源管理与服务能力。

田东县税务局主动到房地产开发企业了解开工建设情况，并宣讲税收政策

1  驱动“粗放式管理”向“精细化管理”再升级

国家税务总局百色市税务局把准管理脉络，将房地产企业开发流程涉及的各税费管理模式进行统一整合，形成“全员、全行业、全业务、全税种、全流程、全链条、全项目”的精细化管理一体化格局。

该局结合税收政策及百色实际，编印《房地产行业税收管理指南》《百色市房地产行业税收管理办法（试行）》《房地产行业涉及金三业务操作指引》《房地产行业纳税人须知》，针对房地产企业经营过程中涉及的主要税收政策、税务管理系统操作规范、税务管理要求进行了收集和整理，促进税收管理业务、管理税种、管理规范的“大融合”。

该局整理项目土地取得、立项审批、用地规划等信息，形成《基础信息管理台账》，制定项目名称、地址、施工单位、建筑面积等78项指标，直观明了反映房地产开发企业商品房的竣工销售、发票开具、申报纳税等实际生产经营情况，以及房地产建筑材料供应商、建安企业等上下游企业申报纳税情况，实现全流程管理信息的“大融合”。该局制作房地产行业税收专业化管理“作战图”，根据乡镇辖区范围设置“管理战区”，在每个“战区”标明房地产项目位置，详细列出项目占地面积、建筑面积等概况，实施“精准管理、按图作战”。同时，列出工作任务清单，实行销号制度，确保行业管理工作有序推进，实现行业管理的“大融合”。该局按照《税收征管操作规范》的要求，推进“金三”系统基础数据录入工作，用“金三”系统完成56户房地产开发企业基础信息的采集、变更、注销信息录入，完善了企业的项目信息在“金三”系统的闭环管理，实现管理链条的“大融合”。该局整合市、县两级房地产行业管理服务团队，明确了市级层面成立项目指导团队，县局层面成立实施团队。市、县两级抽调熟悉各管理税种的业务骨干，组建房地产行业专业化管理团队，实现专业化管理团队成员的“大融合”。

2  驱动“人工管理”向“大数据管理”再升级

      
      百色市税务局在管理手段上强化“互联网+管理”，自主开发搭建“房产管家—百色市房地产行业税收管理平台”（以下简称管理平台），运用大数据技术，对房地产企业的生产经营和纳税情况进行全过程监控，形成“一级管理，全员监督，多级监控”的税收管理格局。对内，管理平台以解决问题为导向，基于“如何动态反映房地产行业经营情况”“如何建立预警机制，防控企业混报、瞒报收入，多列虚列成本偷逃税”等10类问题的思考，引入“互联网+管理”理念，搭建起一个形式新颖、结构简单、实用有效的平台，成为税务干部征税的大管家。从行业概况、管理通道、岗位职责、外部联系、法律政策等9个方面构建，提供房地产行业税收政策资料和学习课件以及典型的操作案例、操作方法，供管理员学习。从市局机关科室到基层分局都赋予管理员不同权限登录管理平台，查看、了解全局房地产行业的税收管理状况，同时监控督促各相关部门、各相关人员开展税收管理工作，形成全员参与的阳光管理模式。

对外，以优化服务为宗旨，对纳税人设置查询模块开放权限，成为帮助纳税人计税的大管家。一是管理平台汇总了房地产行业、企业实时经营状况，相关部门重大涉税事件、法院裁决等的信息，是房地产开发企业的“信用风向标”。二是管理平台收集了与房地产税收相关的法律法规，按照《税收征管操作规范》梳理房地产行业涉税事项操作指引，全面支持分税种查询，成为纳税人身边的“税法顾问”。三是管理平台按房地产开发重点环节的时间节点提供涉及税种的预警提示，成为企业纳税的“小闹钟”。四是管理平台提供了主要税种的计算方法，设计了税款计算的小程序，成为企业算好纳税成本的“计算器”。

3  驱动“单一税务管理”向“部门协同管理”再升级

       建机制，促共享。在百色市税务局积极推动下，全市12个县（市、区）政府制定下发房地产行业税收管理相关工作文件，并将共治指标列入地方绩效考核，督促相关部门和单位按保障办法规定的职责范围，定期向税务部门提供涉税信息。推直联，夯税源。该局依托地方政府有关办法，推动税务部门与政府相关部门之间互通信息，通过采集重大城建项目信息、扶贫重大项目信息、共同资源平台公示信息等重要内容，为房地产行业管理提供有力的数据支撑。截至12月底，通过部门直联的方式，加强与当地发改委、自然资源、住建等部门信息传递和采集，共获取涉税信息236条。经比对，将漏管的10个房地产项目纳入正常管理，将刚完成建设用地规划手续的5个市场化运作房地产项目纳入正常管理与服务。重比对，强管理。该局密切与政府各职能部门的沟通协作，充分利用第三方数据，分析房地产企业涉税信息，为准确评估房地产行业各税种纳税情况提供数据支撑。通过案头分析、实地调研等方式，将关注的焦点聚焦于开发商收取的诚意金、定金、预收款和首付款，通过企业的纳税申报信息与企业的销售台账数据、住房规划部门的商品房网签信息和银行、住房公积金等部门发放的按揭贷款数据，对纳税人应申报、已申报、疑似少申报的增值税、土地增值税、城镇土地使用税等税费进行纳税评估。目前，该局共完成对5个房地产项目的增值税及附加、土地增值税、城镇土地使用税、印花税等税费申报情况的风险疑点识别工作，及时提醒纳税人自查补报入库各项税费。

融多方，增公信。该局一方面通过向政府相关职能部门开放权限，相关政府部门登录管理平台就可以对整个辖区的房地产企业动态一目了然。同时，实时记录了企业和税收管理员的活动全过程，政府用户可通过管理平台进行了解并查看管理的成效。另一方面管理平台导入了政府部门的第三方信息资料，通过利用政府部门第三方信息与纳税人财务信息的综合比对分析，增加税收数据的实用性。

4  驱动“单纯型执法管理”向“服务型执法管理”再升级

百色市税务局对纳税人强化“管理+服务”，推行“在管理中服务，在服务中管理”的新模式，在提高税务部门工作质量效率的同时，不断优化营商环境，提高纳税人的满意度和获得感。

强化税收政策宣传辅导，助纳税人“应知尽知”。该局对房地产开发企业、易地扶贫搬迁项目安置点实施主体财会人员面对面宣传、培训与辅导。截至12月底，共举办座谈会2次，到房地产开发企业、易地扶贫搬迁项目安置点实施主体16次，帮助纳税人解决各种问题22个，办结14户符合退税条件的易地扶贫搬迁贫困人口申报的1.6万元契税退税事宜，纳税人对税务部门实施房地产行业税收专业化管理支持率达100%。力促减税降费政策落地，助纳税人“应享尽享”。该局编写《房地产行业常用税收优惠政策指南》，从“需要申报规定”“可以减免规定”等两个方面，对城镇土地使用税、房产税、土地增值税、增值税、契税、印花税等13个房地产开发过程中应申报税费，逐一列明税收优惠政策的具体内容、税率等，极大地方便了房地产企业财务人员和税收管理员的学习、理解，帮助企业最大程度享受政策红利。截至12月底，共有12家房地产企业开发的25个房地产项目领到政策红利“红包”，共享受“六税两费”减半征收政策、“降低实体经济成本调低税额标准”政策和棚户区、易地扶贫搬迁安置等三项税收优惠政策，合计免征城镇土地使用税54.08万元。

助推纳税人排查涉税风险，助纳税人“应缴尽缴”。该局通过平台提醒纳税人当前存在的税收风险点和消除风险的方式、时限，融洽征纳关系。目前，共完成23条风险排查任务，核查出12户企业涉税风险，并提醒辅导其自查补报，帮助企业降低了涉税风险。