内蒙古自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

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内蒙古自治区人民政府办公厅 内蒙古自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见
内政办发〔2017〕4号

内蒙古自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见
  内政办发〔2017〕4号
  全文有效
  2017.01.04
  各盟行政公署、市人民政府，自治区各委、办、厅、局，各大企业、事业单位：
  培育和发展住房租赁市场，是国家深入推进供给侧结构性改革、着力实施房地产去库存工作的一项重要任务，是推进新型城镇化建设、促进人口有序流动的现实要求，是拓宽公共租赁住房房源渠道、完善住房保障体系的必然选择，是推进房地产去库存、提高资源利用效率的有效途径。为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）精神，加快培育和发展我区住房租赁市场，进一步健全和完善租购并举的住房制度，有效解决住房租赁市场发展缓慢、市场秩序不规范等问题，经自治区人民政府同意，现提出以下意见。
  一、总体要求
  （一）指导思想。全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，紧密结合新型城镇化建设，以改善居民居住条件为根本，以建立租购并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。坚持因地制宜，引导和鼓励各地区根据当地经济社会、新型城镇化和房地产市场发展情况，科学确定发展住房租赁市场的具体目标和政策措施。进一步加强住房租赁法规制度建设，规范住房租赁市场秩序和主体行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场持续健康发展。
  （二）发展目标。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民特别是新市民住有所居的目标。
  二、培育市场供应主体
  （三）发展住房租赁企业。充分发挥市场作用，除法律、法规有规定外，允许各种经济成分、各类投资主体和自然人发起设立住房租赁企业，或者增加经营范围从事专营或兼营住房租赁业务，提供专业、规范的住房租赁服务。鼓励住房租赁企业通过长期租赁或购买等方式多渠道筹集房源，提高规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。从事住房租赁专营或兼营的企业享受生活性服务业的相关支持政策。
  （四）支持房地产开发企业开展住房租赁服务。鼓励房地产开发企业在新建商品住房项目里长期持有部分房源或将其持有的存量住房用于开展住房租赁业务，或者转成租赁型的养老地产、旅游地产等，推动房地产开发企业由单一销售经营模式向租售并举模式转变，进一步发展住房租赁产业。鼓励房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。支持房地产开发企业通过“以租代售”方式对新建商品房实行零首付销售，购买者在一定期限内按月支付房款（租金）和利息后取得房屋所有权。
  （五）引导物业服务企业从事住房租赁服务。充分发挥物业服务企业管理服务住宅小区的优势，支持物业服务企业接受房地产开发企业、业主的委托或自行代理，将未售或未居住房屋进行租赁，提高住宅小区入住率。物业服务企业要积极参与住房租赁信息采集和租赁服务管理工作，为住房租赁市场健康发展提供便利条件。
  （六）规范住房租赁中介机构。充分发挥住房租赁中介机构作用，为住房租赁当事人提供规范的居间服务。要努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
  （七）支持和规范个人出租住房。全面落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。个人出租自有住房必须采用规范合同文本。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
  三、鼓励住房租赁消费
  （八）完善住房租赁支持政策。各地区要结合自身实际，制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。各有关主管部门要为住房租赁企业注册登记、增加经营事项提供高效便捷的服务。进一步简化提取住房公积金支付房租相关手续，无自有住房的职工，连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存地区租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》、《内蒙古自治区人民政府办公厅关于全面做好居住证制度实施工作的意见》（内政办发〔2016〕60号）等有关规定申领居住证，持有居住证的承租人享受子女接受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
  （九）明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规规定，督促承租人依法进行暂住登记并按照合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照相关法律法规规定主动到公安机关进行暂住登记，并按照合同约定使用住房和室内设施，按时缴纳租金。
  四、增加租赁住房供给
  （十）鼓励有条件的地区新建租赁住房。房地产去库存压力小、任务少的地区要结合住房供需状况等因素，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
  （十一）允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。各地区要制定商业用房、现有住房等改建为租赁住房的具体政策措施，优化业务办理流程，明确工作时限，强化国土资源、规划、住房城乡建设等部门的协调配合， 切实提高工作效率。老旧小区的既有建筑按照设计规范及既有建筑节能改造相关规定进行改造后出租，享受国家和自治区既有建筑节能改造相关支持政策。
  五、完善公共租赁住房管理
  （十二）推进公租房货币化。转变公租房保障方式，采取实物保障与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。各地区要完善租赁补贴制度，明确准入条件、保障面积等，综合考虑经济发展水平、市场租金水平、财政承受能力、保障对象需求等因素，合理确定租赁补贴标准，并实行动态管理；根据保障对象的住房困难程度和支付能力，分类别、分层次对在市场租房居住的保障家庭予以差别化的租赁补贴。
  （十三）扩大公租房保障范围。结合推进新型城镇化和户籍制度改革进程，适当放宽户籍、收入等公租房准入条件，农牧业转移人口、新就业职工、在城镇稳定就业的外来务工人员和城镇中等偏下收入住房困难家庭，以及青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，全部纳入公租房保障范围。各地区要进一步健全和完善公租房保障的申请、审核、公示、轮候、复核制度，严格公租房保障准入管理，健全退出机制，落实保障信息公示制度，确保公租房保障公开、公平、公正。
  （十四）提高公租房运营能力。加快公租房项目建设进度，完善相关基础设施配套和公共服务，加快公租房分配入住。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。
  六、加大政策支持力度
  （十五）给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人（不包括一般纳税人）出租住房月收入2万元（含本数，下同）至3万元的，2017年12月31日之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，按国家规定扣除相关费用。
  （十六）提供金融等支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，给予住房租赁企业、机构必要的融资和长期租房贷款支持；支持金融机构为房地产开发企业、住房租赁企业开展“以租代售”资产融资包的债权证券化业务和不动产证券化产品；鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场。房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的，金融机构可给予流动资金贷款或房地产开发贷款展期支持。房地产开发企业直接将存量房源向社会出租的，地方政府在培育租赁市场初期可给予贴息补助。
  七、落实责任
  （十七）落实地方责任。各盟行政公署、市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，充分发挥苏木乡镇、街道办事处等基层组织作用，推行住房租赁网格化管理，加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。地方各级政府要明确负责房屋租赁管理工作的机构，充实人员力量，保障工作经费，确保各项工作有序推进。
  （十八）加强行业管理。住房和城乡建设（房产）部门负责本地区住房租赁市场管理和相关协调工作，会同有关部门加强住房租赁市场监管。要推行住房租赁合同网上签约和落实合同登记备案制度。要强化中介机构及其分支机构备案管理，各旗县（市、区）住房城乡建设 (房产)、通信、工商部门要建立联动机制，定期交换中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单。要利用行业信用管理平台、全区信用信息共享平台，依法严肃查处中介机构发布虚假信息、挪用占用租赁押金、违规租赁、“黑中介”等行为，对严重失信主体实施联合惩戒。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。房地产中介组织要充分发挥行业自律管理作用，组织制定完善行业执业规范和行为准则，规范会员执业行为，切实保护消费者权益。
  各地区、各部门要进一步提高对培育和发展住房租赁市场重要性的认识，切实加强组织领导，采取积极有效措施，全面落实住房租赁消费支持政策，加快建立符合我区实际的住房租赁市场。各地区要结合自身实际，研究制定具体实施办法，有效推进各项工作开展。