企业会计准则第21号——租赁

East_64

第一章　总则

第一条　为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条　租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。

第三条　下列各项适用其他相关会计准则：

（一） 租人以经营租赁方式租出的土地使用权和建筑物，适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》。

（二） 影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可使用协议，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

（三） 租人因融资租赁形成的长期债权的减值，适用《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》。

第二章　租赁的分类

第四条　承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。

租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。

第五条　融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。

第六条　符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：

（一） 租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

（二） 租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。

（三） 使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。

（四） 租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。

（五） 赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

第七条　租赁期，是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。租赁合同签订后一般不可撤销，但下列情况除外：

（一） 出租人同意。

（二） 租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同。

（三） 租人支付一笔足够大的额外款项。

（四） 生某些很少会出现的或有事项。

承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。

第八条　最低租赁付款额，是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。

承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的，购买价款应当计入最低租赁付款额。

或有租金，是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。

履约成本，是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。

第九条　最低租赁收款额，是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值。

第十条　经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

第三章　融资租赁中承租人的会计处理

第十一条　在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。

承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。

租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的开始日。

第十二条　承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作为折现率；否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。

第十三条　租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。

第十四条　担保余值，就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。

资产余值，是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。

未担保余值，是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。

第十五条　未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。

承租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资费用。

第十六条　承租人应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。

能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧。

无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。

第十七条　或有租金应当在实际发生时计入当期损益。

第四章　融资租赁中出租人的会计处理

第十八条　在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。

第十九条　未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。

出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。

第二十条　出租人至少应当于每年年度终了，对未担保余值进行复核。

未担保余值增加的，不作调整。

有证据表明未担保余值已经减少的，应当重新计算租赁内含利率，将由此引起的租赁投资净额的减少，计入当期损益；以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。

租赁投资净额是融资租赁中最低租赁收款额及未担保余值之和与未实现融资收益之间的差额。

已确认损失的未担保余值得以恢复的，应当在原已确认的损失金额内转回，并重新计算租赁内含利率，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。

第二十一条　或有租金应当在实际发生时计入当期损益。

第五章　经营租赁中承租人的会计处理

第二十二条　对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

第二十三条　承租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益。

第二十四条　或有租金应当在实际发生时计入当期损益。

第六章　经营租赁中出租人的会计处理

第二十五条　出租人应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。

第二十六条　对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

第二十七条　出租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益。

第二十八条　对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。

第二十九条　或有租金应当在实际发生时计入当期损益。

第七章　售后租回交易

第三十条　承租人和出租人应当根据本准则第二章的规定，将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。

第三十一条　售后租回交易认定为融资租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并按照该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。

第三十二条　售后租回交易认定为经营租赁的，售价与资产账面价值之间的差额应当予以递延，并在租赁期内按照与确认租金费用相一致的方法进行分摊，作为租金费用的调整。但是，有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，售价与资产账面价值之间的差额应当计入当期损益。

第八章　列报

第三十三条　承租人应当在资产负债表中，将与融资租赁相关的长期应付款减去未确认融资费用的差额，分别长期负债和一年内到期的长期负债列示。

第三十四条　承租人应当在附注中披露与融资租赁有关的下列信息：

（一） 类租入固定资产的期初和期末原价、累计折旧额。

（二） 产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的最低租赁付款额，以及以后年度将支付的最低租赁付款额总额。

（三） 确认融资费用的余额，以及分摊未确认融资费用所采用的方法。

第三十五条　出租人应当在资产负债表中，将应收融资租赁款减去未实现融资收益的差额，作为长期债权列示。

第三十六条　出租人应当在附注中披露与融资租赁有关的下列信息：

（一） 产负债表日后连续三个会计年度每年将收到的最低租赁收款额，以及以后年度将收到的最低租赁收款额总额。

（二） 实现融资收益的余额，以及分配未实现融资收益所采用的方法。

第三十七条　承租人对于重大的经营租赁，应当在附注中披露下列信息：

（一） 产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额。

（二） 后年度将支付的不可撤销经营租赁的最低租赁付款额总额。

第三十八条　出租人对经营租赁，应当披露各类租出资产的账面价值。

第三十九条　承租人和出租人应当披露各售后租回交易以及售后租回合同中的重要条款。

清税衙门

企业会计准则解释第14号

二、关于基准利率改革导致相关合同现金流量的确定基础发生变更的会计处理


该问题主要涉及《企业会计准则第21号——租赁》《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》《企业会计准则第37号——金融工具列报》等准则。


基准利率改革是金融市场对基准利率形成机制的改革，包括以基于实际交易的近似无风险基准利率替代银行间报价利率、改进银行间报价利率的报价机制等，例如针对伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）的改革。


（一）相关会计处理。


1.基准利率改革导致金融资产或金融负债合同现金流量的确定基础发生变更的会计处理。


基准利率改革可能导致金融资产或金融负债合同现金流量的确定基础发生变更，包括修改合同条款以将参考基准利率替换为替代基准利率、改变参考基准利率的计算方法、因基准利率改革触发现行合同中有关更换参考基准利率的条款等情形。


（1）对仅因基准利率改革导致变更的会计处理。


当仅因基准利率改革直接导致采用实际利率法确定利息收入或费用的金融资产或金融负债合同现金流量的确定基础发生变更，且变更前后的确定基础在经济上相当时，企业无需评估该变更是否导致终止确认该金融资产或金融负债，也不调整该金融资产或金融负债的账面余额，而应当参照浮动利率变动的处理方法，按照仅因基准利率改革导致变更后的未来现金流量重新计算实际利率，并以此为基础进行后续计量。


企业通常应当根据变更前后金融资产或金融负债的合同现金流量整体是否基本相似判断其确定基础是否在经济上相当。企业可能通过以下方式使变更前后的确定基础在经济上相当（下同）：在替换参考基准利率或变更参考基准利率计算方法时增加必要的固定利差，以补偿变更前后确定基础之间的基差；为适应基准利率改革变更重设期间、重设日期或票息支付日之间的天数；增加包含前两项内容的补充条款等。


（2）同时发生其他变更的会计处理。


除仅因基准利率改革导致的上述变更外，采用实际利率法确定利息收入或费用的金融资产或金融负债同时发生其他变更的，企业应当先根据上述规定对基准利率改革导致的变更进行会计处理，即按照仅因基准利率改革导致变更后的未来现金流量重新计算实际利率，再根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定评估其他变更是否导致终止确认该金融资产或金融负债。导致终止确认的，企业应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》有关终止确认的规定进行会计处理；未导致终止确认的，企业应当根据考虑所有变更后的未来现金流量按照上述规定重新计算的实际利率折现的现值重新确定金融资产或金融负债的账面余额，并将相关利得或损失计入当期损益。


2.基准利率改革导致的租赁变更的会计处理。


基准利率改革可能导致租赁变更，包括修改租赁合同以将租赁付款额的参考基准利率替换为替代基准利率，从而导致租赁合同现金流量的确定基础发生变更等情形。


（1）对仅因基准利率改革导致租赁变更的会计处理。


当仅因基准利率改革直接导致租赁变更，以致未来租赁付款额的确定基础发生变更且变更前后的确定基础在经济上相当时，承租人应当按照仅因基准利率改革导致变更后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。在重新计量租赁负债时，承租人应当根据租赁付款额的确定基础因基准利率改革发生的变更，参照浮动利率变动的处理方法对原折现率进行相应调整。


（2）同时发生其他变更的会计处理。


除仅因基准利率改革导致的上述变更外，同时发生其他租赁变更的，承租人应当将所有租赁变更适用《企业会计准则第21号——租赁》有关租赁变更的规定。


（二）附注披露。


企业除按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》进行披露外，还应当披露因基准利率改革所面临风险的性质和程度，以及企业管理这些风险的方式。具体包括以下相关信息：


1.参考基准利率替换的进展情况，以及企业对该替换的管理情况；


2.按照重要基准利率并区分非衍生金融资产、非衍生金融负债和衍生工具，分别披露截至报告期末尚未完成参考基准利率替换的金融工具的定量信息；


3.企业因基准利率改革而面临风险导致其风险管理策略发生变化的，披露风险管理策略的变化情况。


对于基准利率改革导致的租赁变更，企业应当按照《企业会计准则第21号——租赁》的有关规定进行披露。


（三）新旧衔接。


2020年12月31日前发生的基准利率改革相关业务，未按照上述规定处理的，应当进行追溯调整，追溯调整不切实可行的除外。企业无需调整前期比较财务报表数据。在本解释施行日，金融资产、金融负债等原账面价值与新账面价值之间的差额，应当计入本解释施行日所在年度报告期间的期初留存收益或其他综合收益。


三、生效日期


本解释自公布之日起施行。2021年1月1日至本解释施行日新增的本解释规定的业务，企业应当根据本解释进行调整。


《企业会计准则解释第2号》（财会﹝2008﹞11号）中关于“五、企业采用建设经营移交方式（BOT）参与公共基础设施建设业务应当如何处理”的内容同时废止。

清税衙门

企业会计准则解释第1号

三、经营租赁中出租人发生的初始直接费用以及融资租赁中承租人发生的融资费用应当如何处理？出租人对经营租赁提供激励措施的，如提供免租期或承担承租人的某些费用等，承租人和出租人应当如何处理？企业（建造承包商）为订立建造合同发生的相关费用如何处理？

答：（一）经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益；金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
承租人在融资租赁中发生的融资费用应予资本化或是费用化，应按《企业会计准则第17号——借款费用》处理，并按《企业会计准则第21号——租赁》进行计量。
（二）出租人对经营租赁提供激励措施的，出租人与承租人应当分别下列情况进行处理：
1.出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用；出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。
2.出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配；承租人应将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。
（三）企业（建造承包商）为订立合同发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计量且合同很可能订立的，应当予以归集，待取得合同时计入合同成本；未满足上述条件的，应当计入当期损益。

繁星追梦

《企业会计准则第21号——租赁》税会差异及所得税申报表填报

来源：中汇税务师事务所
原文链接：http://www.ctaxnews.com.cn/2024-09/25/content_1038882.html

财政部于2018年12月发布了《企业会计准则第21号——租赁》，规定在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。企业执行新租赁准则后，除短期租赁和低价值资产租赁可以简化处理外，承租人应确认"使用权资产"，并且计提折旧。再则承租人不再区分经营租赁和融资租赁。

但税收上关于租赁有关的文件并没有变化，势必会造成租赁业务税会差异进一步扩大，本文将通过案例阐述经营租赁在初始确认、后续计量及终止确认环节存在的税会差异，以及相应企业所得税申报表如何填报。

【例】A企业2022年12月与出租方签订办公室租赁合同，合同租赁期从2023年1月至2026年12月共4年，租赁期满后预计不在续租。合同约定每年租金100万元，于每年1月1日支付当年房租，出租方于2022年12月31日交付场地，A企业因发展需要，于2024年12月与出租房达成协议接触合同。A企业的租赁内含利率或承租人增量借款利率为4%。暂不考虑增值税。

一、会计处理
（一）使用权资产成本和租赁负债的初始计量金额

根据《企业会计准则第21号——租赁》第十四条规定，在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债。使　　用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。

根据《企业会计准则第21号——租赁》第十六条规定可知，使用权资产成本=租赁负债的初始计量金额——租赁激励+初始直接费用+预计负债。

　根据《企业会计准则第21号——租赁》第十七条规定，租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。

通过上述规定得知，A公司于2022年12月31日应确认的使用权资产成本和租赁负债的初始计量金额如下：

租赁负债=100+100/（1+4%）+100/（1+4%）²+100/（1+4%）³=377.51（万元）。

因本案例不涉及租赁激励、初始直接费用及预计负债，因此使用权资产与租赁负债一致，为377.51万元。

A公司在租赁期开始日2022年12月31日的会计处理：（单位：万元，下同）

借：使用权资产 　　377.51

　　租赁负债——未确认融资费用　 22.49

　贷：租赁负债——租赁付款额 　　　400

（二）后续计量——租赁期内使用权资产计提折旧和租赁负债摊销

根据《企业会计准则第21号——租赁》第二十一条，承租人应当参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。

因此，在不考虑残值的情况下，2023年至2026年每年计提使用权资产折旧=377.51/4=94.38（万元）。

租赁负债分摊见下表：

A公司2023年的会计处理：

1.2023年1月支付租金

借：租赁负债——租赁付款额　100

　贷：银行存款　　　　　　　  100

2.2023年计提使用权资产折旧

借：管理费用——租赁费 　　94.38

　贷：使用权资产累计折旧 　　94.38　

3.2023年确认利息费用

借：财务费用——利息费用 　11.10

　贷：租赁负债——未确认融资费用 　11.10

（三）终止确认——提前解除租赁合同

根据《企业会计准则第21号——租赁》第二十条规定，租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人应当相应调整使用权资产的账面价值。

因此A公司2024年因发展需要，提前解除租赁合同，应终止确认使用权资产和租赁负债。

A公司2024年的会计处理：

1.2024年1月支付租金

借：租赁负债——租赁付款额 　100

　贷：银行存款 　　　　　　　　100

2.2024年计提使用权资产折旧

借：管理费用——租赁费 　　　94.38

　贷：使用权资产累计折旧 　　　94.38

3.2024年确认利息费用

借：财务费用——利息费用　　  7.54

　贷：租赁负债——未确认融资费用 　7.54

4.2024年12月终止确认使用权资产和租赁负债

借：使用权资产累计折旧　  188.76（94.38+94.38）   

　　租赁负债——租赁付款额 　200  

　贷：使用权资产　　　　　　  377.51

　　　租赁负债——未确认融资费用　 3.85（22.49-11.1-7.54）   

　　　资产处置收益 　　7.4

二、税收处理
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条规定，企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。

A公司租赁办公室属于经营租赁，根据权责发生制原则，A公司每年可根据合同约定需支付的租金在税前扣除。

至于A公司2024年提前解除租赁合同终止确认使用权资产和租赁负债形成的“资产处置收益”7.4万元，企业所得税未明确规定，但从整个租赁期考虑，A企业未获得实质性收入，若“资产处置收益”不作调整，将形成永久性差异。

三、税会差异分析及申报表填报

2022年修订的企业所得税年度申报表中没有使用权资产及其折旧的相关栏目，实务中，一般将经营租赁租入的资产及其折旧，填入《资产折旧、摊销及纳税调整明细表》（A105080）中“四、长期待摊费用”“（五）其他”的相应栏次。原因是该部分租入资产，会计上确认的“使用权资产”，就等同于税务上的“长期待摊费用”；会计上确认与租赁负债相关的“财务费用——利息费用”，不在A105000表第18行“（六）利息支出”调整，因为本行第1列“账载金额”填报纳税人向非金融企业借款，会计核算计入当期损益的利息支出的金额。因此应将会计上确认与租赁负债相关的“财务费用——利息费用”在A105000表第30行“（十七）其他”调整。

A公司2023年使用权资产所得税年度申报表填报：

A公司2023年租赁负债相关“财务费用——利息费用”所得税年度纳税申报表填报：

A公司2024年使用权资产所得税年度纳税申报表填报：

A公司2024年租赁负债相关的“财务费用——利息费用”所得税年度纳税申报表填报：

A公司2024年资产处置收益所得税年度纳税申报表填报：