房开企业融资费用税前扣除风险

子宁

房地产开发企业融资渠道越来越窄，但是资金刚需并未降低。在资金融通过程中，融资费用能否在企业所得税前合规扣除，始终是房开企业的心头之痛。

风险 就在那里，不得不理！

一、民间融资利息扣除是“不能言说的伤”
案例1：稽查局在对宜昌H置业公司检查时发现，检查期内H公司资产负债表信息显示，“其他应付款”科目数额逐年增长，三年增幅近30%。检查人员经查阅H公司与邓某等人签订的借款合同发现，这些合同均写明：“借款只用于‘中央街区’项目开发;借款期限为1年，借款利息为年利率10%，按月计息，利息按年支付;到期后如未归还，自动延期，延期后的利息据实计算。” 检查人员于是将检查年度H公司与邓某等7人往来账目与合同明细账情况逐一核查。经核实，H公司向7人借款业务中三个年度内企业累计归还的资金金额超过借款近2000万元。根据掌握的资料证据，检查人员判断，这些多出来的款项应为该企业向个人支付的借款利息。并发现该企业并未就这些支出代扣代缴个人所得税。依法对H公司作出补缴392.56万元个人所得税，罚款 196.28万元的处理决定。

民间融资利息支出，因为无法取得合规税前扣除凭据，不能再企业所得税前扣除也就自认吃个“哑巴亏”算了，但是还有作为利息所得的扣缴义务人，还应当依法扣缴20%的个人所得税。

建议：在民间融资时尽量避免向个人借款，不论是从公司、个人独资企业、合伙企业还是个体工商户，不仅可以回避自己的利息所得扣缴义务，而且让这些债权人提供贷款利息发票来争取企业所得税前列支的权利。

二、关联方借款利息扣除是“理不清的糊涂账”
案例2：淮安A房地产开发公司,向银行贷款3000万元，贷款期间共计支付费用（利息支出+为取得贷款而支付的贷款增益支出）447万元，均已计入开发成本，并在以后年度结转主营业务成本。经稽查局检查发现A公司将该笔借款，又无偿借款给其关联企业B房地产开发公司、C置业公司等。稽查局最终认定A向银行贷款再无偿借款给其关联企业使用而为此支付的计入开发成本的借款费用属于与自己无关的借款费用，不得税前扣除,调增应纳税所得额。并按照税收征管法第六十三条之规定，认定A公司构成偷税，并处所偷税款一倍罚款。

这样的处理结果，不由令人一声长叹！

假如A公司自行认为自己把3000万元的贷款，又按照相同的利率转贷给关联方，确认增值税收入447万元，按照贷款服务6%的税率确认增值税应纳税额，并自行申报缴纳城建税教育费附加等，合计代价不过利息费用的6.72%而已。这样处理，A公司按照提供贷款服务，企业所得税确认利息收入447万元，可以列支利息支出447万元，最终对A公司企业所得税影响为零。但是关联方B、C公司可以合理合法的按照利息支出税前扣除，争取了25%的税收利益。

用6.72%的增值税、城建税及附加的成本，换取实际使用资金关联方企业所得税25%的利益，也算人间值得！

三、股权融资“明股实债”利息扣除是“水中的月亮”
案例3：宁波保税区E有限责任公司和F集团有限公司共同出资成立G投资管理有限公司，初始投资为1.2亿元。2016年1月，E公司新增出资2.7亿元，并与F集团签订《股权（增资部分）回购协议》，约定了回购时间和回购价格。E公司于2016年7月收回投资款，实现投资收益1036万元。
税务机关“透过现象看本质”，认为E公司的股权投资应认定为“明股实债”，形式上来看，E公司以股权投资方式投资于目标公司；但从实质上看，通过固定收益设置、回购权利行使等制度约束，使E公司仅在特殊情况下承担成本损失风险，实质上具有一定债权投资的属性，应按债权利息收入征收增值税。

不幸的是，在《国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第41号）中，对此类股债混合的交易称为“混合性投资”。规定同时符合下列五个条件的混合性投资，否认交易的股权投资形式，按照债权投资的实质来征收企业所得税：
（一）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底利息、固定利润、固定股息）；
（二）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金；
（三）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；
（四）投资企业不具有选举权和被选举权；
（五）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。

对于同时以上五项规定的混合性投资业务：
首先规定“对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（2011年第34号）第一条的规定，进行税前扣除。”
然后明确“对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。”

月亮很美，可惜只能挂在心上。

五项条件中的仅第二个条件中“被投资企业需要赎回投资或偿还本金”这一项，就把很多用股权融资的“明股实债”业务拒之千里之外。
因为，股权回购的主体，往往是项目公司的原股东！

这样的结果是，出借资金（股权投入）的一方，取得利息（股息）时需要按照贷款服务缴纳增值税，而支付利息（股息）的项目公司，却不能按照利息支出税前扣除。更不幸的时，在股权进入和退出环节，相关双方还要按照股权转让确认转让收益。

因此，房开公司在接受此类混合性投资业务是，一定要关注后续巨额融资费用不得税前扣除的风险，提前设计恰当的回顾路径，是为重！