遵义市地方税务局 遵义市地方税务局关于房地产转让税收一体化管理办法

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遵义市地方税务局
遵义市地方税务局关于房地产转让税收一体化管理办法

  遵义市地方税务局关于房地产转让税收一体化管理办法
  遵义市地方税务局
  全文有效
  2006.12.04
  第一条为了提高房地产税收管理水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产产业的健康发展，遵义市实施房地产税收一体化征收管理，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业各税种之间的有机衔接，不断提高征管质量和效率，制定本办法。
  第二条本办法所称房地产税收管理一体化是指负责对土地使用权转让的土地增值税、印花税、契税的征收；负责对房地产转让环节中的营业税及附加、土地增值税、印花税、个人所得税、契税等税种的征收并负责代开销售不动产发票、销售无形资产发票。
  第三条房地产税收管理包括商品房、二手房、预售房、房改房等房地产的交易税收管理。本办法只限于房地产转让(二级市场)的税收征收管理。
  二手房交易是指房屋所有人将房产（单位自管房、私房等）出售给其它单位或个人。
  土地使用权转让是指土地使用者转让土地使用权的行为。
  第四条房产包括住宅和非住宅；住宅包括普通住宅和非普通住宅；
  根据贵州省规定，遵义市普通住宅的具体标准为：
  一、住宅小区建设容积率在1.0以上;
  二、单套住宅面积144M(含144M)以下;
  三、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下
  第五条地税各税费的计税金额必须与财政征收的契税计税金额相同。
  第六条遵义市地方税务局将二手房交易的各项税款的征收工作委托给办理房屋权属登记、发放房地产权属证照和契税征收点的遵义市房管局产权处和各县（市）房屋产权管理部门的办证大厅负责代征。
  市房管局产权处和各县（市）房屋产权管理部门的办证大厅办证严格执行登记代征税款一体化流程，必须做到“先税后证”，其流程为：
  一、申请人持《房地产权证》等登记要件至房管局或房屋产权管理部门交易中心申请交易登记。
  二、登记受理人员根据房产交易中心允诺交易后，对房产交易价格进行认定、评估并审核登记要件，核准后录入相关登记内容。
  三、地税窗口根据房产评估机构的实际成交价格计征营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、土地增值税。
  四、税收征收窗口发给办理已缴纳税、费手续信息传递资料。
  五、房产交易中心产权处根据已交纳税费的传递资料认可后方可办理《房地产权证》，做到先税后证。
  第七条房屋成交价格的确定：由房管局或房屋产权管理部门指定的专门评估机构认定及评估房地产价格，如征纳双方有异议的，可另行请评估机构再作评估，但不能明显低于同一地段同类价格，明显低于市场价格又无正当理由的，税务机关有权重新核定或按照同一区域同一地段的同类最低价格确定。
  第八条 单位和个人转让在建项目的,不论是否办理立项人和土地使用人的更名手续,均应照章缴纳营业税及附加:
  一、转让已进入建筑物施工阶段的按“销售不动产”税目征收营业税及附加。
  二、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发的，尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目征收营业税及附加。
  第九条土地使用权出让、转让环节的税收征管：土地使用权转让环节应照章缴纳营业税、土地增值税、印花税、契税等税种，由国土资源局的地籍科（股）提供纳税联系单，纳税人直接到房地产税收一体化征管窗口办理纳税事宜，国土资源部门对开具的完税凭证核实后发放土地使用权证书。
  第十条计税标准及税收优惠
  一、出让方：
  （一）.营业税及附加的征收
  计税金额：房屋实际成交价格；
  综合税率：5.55%、县城5.45%
  1、个人购买并居住超过5年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足5年的普通住宅，销售时全额计征营业税；个人出售购买5年（含5年）以上非普通商品住宅的，按销售价减去购入价后的差额计征营业税；个人自建自用住房，销售时免征营业税。
  2、购买5年的期限界限是纳税人出具房屋产权证和契税完税证明时间，二者不一至的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
  3、房改房5年的期限界限是以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
  （二）、印花税：房屋成交金额的0.05%
  （三）个人所得税: 房产转让所得的20%：
  1、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用
  2、对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；
  3、按照规定建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案。
  4、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，由本人申明可免征个人所得税，
  5、对不能提供扣除发票的按住房转让实际成交金额的1%综合征收率计征。
  （四）、土地增值税：土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则和有关规定，对转让非普通住宅的单位和个人应依法缴纳土地增值税。（非普通住宅是指144㎡以上含144㎡）其计算扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；旧房及建筑物的评估价。按发票所载金额并从购买年度起至转让年度每年加计5％计算。实行四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%）；
  二、购买方：
  印花税：房屋实际成交金额的0.05%
  第十一条财产赠与：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房需持取得住房的合法、有证明的文书到地方税务部门办理手续，方可办理产权转移。
  个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况：属于继承不动产的，继承人应提交公正机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与同时不动产登记表》；属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或受赠人须提交公证机关出具的“遗嘱继承权公证”或“接受遗赠公证”、房产所有权证以及《个人无偿赠予登记表》；属于其他情况赠与不动产的受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。
  第十二条个人通过受继承、遗产处分及其他无偿赠与等非购买形式取得房地产对外销售时，营业税的征收也适用本办法；
  个人所得税征收按财产转让收入减去受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用的20%征收。
  购房时间：对通过继承、离婚、赡养关系、直系亲属赠与财产分割行为前产权证上注明的时间确定；购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠受赠、继承、离婚财产分割行为后新的房屋产权或契税完税证上注明的时间确定；购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定确定。
  第十三条实施房地产转让税收一体化征管后，税收部门发现偷税、逃税的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定由税收管理部门采取相应措施进行处理。
  第十四条本办法从发布之日起执行。
  第十五条本办法由遵义市地方税务局负责解释。