揭阳市国家税务局、揭阳市地方税务局 揭阳市国家税务局、揭阳市地方税务局公告2015年第1号 揭阳市国家税务局、揭阳市地方税务局关于调整房地产企业销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率有关问题的公告

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揭阳市国家税务局、揭阳市地方税务局
揭阳市国家税务局、揭阳市地方税务局关于调整房地产企业销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率有关问题的公告
揭阳市国家税务局、揭阳市地方税务局公告2015年第1号

  揭阳市国家税务局、揭阳市地方税务局关于调整房地产企业销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率有关问题的公告
  揭阳市国家税务局、揭阳市地方税务局公告2015年第1号
  全文有效
  2015-02-02
  为进一步规范房地产企业的纳税行为，加强企业所得税预征管理，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）文件精神，结合我市征管实际，现就房地产开发企业销售未完工开发产品企业所得税计税毛利率问题公告如下：
  一、从2015年1月1日起，在我市从事房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的，其企业所得税计税毛利率调整如下：
  （一）经济适用住房、限价房和危改房项目，企业销售未完工开发产品的计税毛利率不低于3%。
  （二）非经济适用住房、限价房和危改房开发项目，企业销售未完工开发产品的计税毛利率为23%。
  二、房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，应先计算出预计毛利额，并入当期应纳税所得额后，扣除期间费用、营业税金及附加、土地增值税等相关税费，再计算应预缴的企业所得税额。主管税务机关不得单独将预计毛利额作为当期应纳税所得额，或单独对预计毛利额征收企业所得税。
  企业开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度企业所得税纳税申报时，企业应报送对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
  三、《转发国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（揭市国税发〔2009〕69号）文件第一条的规定从2015年1月1日起废止。
  关于房地产企业计税毛利率调整的政策解读
  时间：2015-02-02
  来源：揭阳市国家税务局 揭阳市地方税务局
  文件出台的背景是什么
  我市国税局和地税局于2009年联合下发了《转发国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（揭市国税发〔2009〕69号），确定房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率不低于13.2%。
  根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>》的通知（国税发〔2009〕31号 ):“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”
  随着房地产行业的不断发展，企业利润不断攀升，在政策执行过程中，原来确定的计税毛利率已与房地产业的实际经营状况不相适应，房地产开发企业按规定计算出来的预计毛利额扣除营业税及附加（5.5%）、土地增值税（3%-4%）等相关税费和期间费用，其未完工申报阶段应缴纳企业所得税的实际毛利率为3.7%-4.7%，预缴期间的实际贡献率约为1%。在尚未完工的预缴申报阶段，其计税毛利额及实际缴纳税款已明显较低。
  文件出台的意义是什么？
  根据目前房地产业市场行情及征管实际，对我市房地产企业销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率做出调整。有利于贯彻落实《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>》的文件要求、有利于纳税人的财务核算和纳税申报的进一步规范、有利于税务机关加强企业所得税征收管理和提高征管质效。
  文件的重点和理解的难点是什么？
  文件执行的难点在于企业销售未完工开发产品（非经济适用住房、限价房和危改房开发项目）的计税毛利率的计算。
  纳税人在企业所得税预缴申报期间应进行规范申报：
  1、纳税人销售未完工开发产品取得的收入，应先计算出预计毛利额，填入当期调增应纳税所得额后，并入当期的应纳税所得额。
  2、纳税人在季度和年度申报表填入营业税金及附加、土地增值税和期间费用。
  3、当期的预计毛利额并入应纳税所得额，扣除当期营业税金及附加、土地增值税和期间费用后计算应纳税额。
  注意事项：年度申报表的主表销售收入栏在预缴期间应填报0。
  文件落实的措施是什么？
  1、纳税人开发产品完工后，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
  2、在年度企业所得税纳税申报时，纳税人应报送对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
  3、主管税务机关应对纳税人的申报表进行审核把关，不得单独将预计毛利额作为当期应纳税所得额，或单独对预计毛利额征收企业所得税。