财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号 | 关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告

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关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号

为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：

       一、关于住房交易契税政策

        （一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

        （二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

        家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

        （三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

        （四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

        二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策

        （一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

        根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

        （二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

        三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

        特此公告。

　　财政部  税务总局  住房城乡建设部

　　2024年11月12日

【相关政策】

• 国家税务总局公告2024年第10号 | 国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告
• 京建发〔2024〕488号 | 北京市住房和城乡建设委员会 北京市财政局 国家税务总局北京市税务局关于取消普通住房标准有关事项的通知
• 沪建房管联〔2024〕585号 | 上海市住房和城乡建设管理委员会 上海市房屋管理局 上海市财政局 国家税务总局上海市税务局关于取消普通住房标准有关事项的通知
• 穗建房产〔2024〕773号 | 广州市住房和城乡建设局 广州市财政局国家税务总局 广州市税务局关于取消我市普通住宅和非普通住宅标准的通知
• 深建字〔2024〕328号 | 深圳市住房和建设局 深圳市财政局 国家税务总局深圳市税务局关于取消普通住房标准有关事项的通知
• 渝建市场〔2024〕15号 | 重庆市住房和城乡建设委员会 重庆市财政局 国家税务总局重庆市税务局关于取消普通住宅标准有关事项的通知
  

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财政部 税务总局 住房城乡建设部有关司负责人

就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问

　　来源：财政部税政司  税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司  住房城乡建设部房地产市场监管司
　　时间：2024年11月13日
　　原文链接：http://szs.mof.gov.cn/zhengcejiedu/202411/t20241113_3947459.htm

　　为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。财政部税政司，税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司，住房城乡建设部房地产市场监管司有关负责人回答了记者提问。

　　一、此次调整房地产市场税收政策的主要背景是什么？
　　答：党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
　　为贯彻落实党中央决策部署，需要对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确，并结合当前房地产市场运行情况，进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

　　二、此次对房地产市场相关税收政策做了哪些调整？
　　答：（一）加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。
　　契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
　　土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。
　　（二）明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。
　　增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
　　土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

　　三、调整后的住房交易环节契税优惠政策主要内容是什么？纳税人如何办理优惠政策？
　　答：（一）政策内容。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　　对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。
　　（二）办理方式。纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。
　　具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。
　　为让更多的纳税人享受到政策红利，对于2024年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税的，符合新发布公告规定的均可按新发布公告执行。

　　四、与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税优惠政策主要内容是什么？
　　答：北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
　　《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。
　　2024年12月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合新发布公告规定的可按新发布公告执行。

　　五、与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的土地增值税优惠政策主要内容是什么？
　　答：取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

　　六、降低土地增值税预征率下限的主要内容是什么？
　　答：与我国房地产开发模式相适应，土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。
　　此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。

　　七、税务机关将采取哪些措施方便纳税人享受有关优惠政策？
　　答：为确保纳税人及时享受税收优惠政策红利，税务部门将会同有关部门采取一系列措施，持续优化纳税服务，提升纳税人的满意度和获得感。
　　一是进一步提升窗口服务效能。公告发布后，各地税务部门将以不动产登记办税“一窗受理”工作模式为依托，进一步优化线下窗口设置和线上操作流程，为购房群众提供缴税、办证“一件事一次办”的“一站式”服务。此外，税务部门还将视需求采取增设服务窗口、延长办税时间等方式，为有需求的群众提供办税服务。
　　二是进一步优化资料提供方式。持续加大部门协作信息共享工作力度，利用共享信息开展数据预填，减轻纳税人资料提供负担和填报负担。对于不具备信息共享条件且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可以按照现行规定选择适用告知承诺制办理。
　　三是进一步加强政策宣传解读。各地税务部门将会同相关部门结合地方实际，通过办税服务厅纳税辅导岗专人、12366纳税缴费服务热线专线为纳税人提供专业的政策内容解读和办税流程咨询服务，快速响应纳税人关切，确保办税井然有序。同时，利用多种媒体媒介开展政策宣传解读，营造良好的税收营商环境。

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楼市重磅“税收新政”，影响有多大？

　　来源：证券时报

　　一揽子房地产相关税收政策迎来优化!
　　财政部、国家税务总局、住房城乡建设部11月13日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号)，包括优化住房交易契税政策，明确与取消普通住宅(下称“普宅”)和非普通住宅(下称“非普宅”)标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。国家税务总局同时发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号），降低土地增值税预征率下限。相关政策自2024年12月1日起施行。
　　简单来看，此次政策调整将加大居民购房优惠力度、减轻二手房交易成本、缓解房企财务压力。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向证券时报记者表示，此次政策调整均属于降低交易环节税负。随着房地产市场从增量时代转向存量时代，房地产税收改革的方向将是降低流转环节的税负，促进交易良性循环。
　　三部门有关司局负责人指出，结合当前房地产市场运行情况，进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。
　　以深圳过户价1000万元，90平方米<建面<140平方米的二手房举例，本次政策优化前首套和二套契税税率分别为1.5%、3%，政策优化后首套和二套契税税率分别为1%、1%，因此，购买首套住房可以节省5万元税费，购买二套住房节省20万元税费。

　　加大居民购房优惠
　　在契税方面，此次政策调整主要是加大对住房交易环节契税的优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求。
　　财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号规定，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　　对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
　　简单来说，此次政策调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。一线城市不再“区别对待”。
　　“这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对于刚性和改善性住房需求均有较大利好，对一线城市的税收优惠力度则更大。”中指研究院政策研究总监陈文静对证券时报记者说。
　　据中指研究院测算，以单价5万元计算，住房面积分别为80平方米、100平方米、150平方米，政策优化前首套住房契税税率分别为1%、1.5%、3%，二套住房契税税率分别为1%、2%、3%，而“北上广深”二套住房契税税率均为3%。
　　政策优化后，首套住房契税税率分别为1%、1%、1.5%，分别优惠0元、2.5万元、11.25万元;二套住房契税税率分别为1%、1%、1.5%，分别优惠0元，5万元、7.5万元，“北上广深”二套住房分别优惠8万元、10万元、7.5万元。

　　调整“豪宅税” 降低二手房交易成本
　　在普宅和非普宅标准相衔接的增值税、土地增值税方面，此次政策调整主要是明确与取消相关税收优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。
　　取消普宅和非普宅标准是加快构建房地产发展新模式的一项重点改革举措。此前，个人销售住房时，普宅相对于非普宅享受更大力度的税收优惠政策。由于非普宅通常指别墅、高端公寓、度假村等“豪宅”，相关税收政策也被称为“豪宅税”。
　　近段时间，“北上广深”四地已陆续发文取消或调整普宅和非普宅标准。本次税收政策调整则与各地取消标准的举措配套。
　　财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号规定，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普宅和非普宅标准的，取消普宅和非普宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
　　对于取消普宅和非普宅标准的城市，财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号明确，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
　　上海财经大学公共政策与治理研究院副院长田志伟接受证券时报记者采访时指出，普宅与非普宅标准涉及的增值税政策主要针对二手房交易，有助于降低非普宅的交易税负。而土地增值税更多针对新房交易，且对房地产企业税负影响较大，因此，统一、规范一手房土地增值税的相关制度，对房地产行业的健康发展具有重要意义。

　　统一降低预征率下限 缓解房企财务压力
　　在土地增值税方面，此次政策调整主要将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。
　　我国土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。
　　本次预征率调整后，除保障性住房外，东部地区预征率下限为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。
　　陈文静指出，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。本次统一降低各地区土地增值税预征率下限，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，稳定企业预期。

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房地产税收新政：方式及影响

来源：泽平宏观
作者：任泽平

　　导读
　　近期救楼市政策力度空前，11月政策力度再度加码。9月26日中央会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。10月17日，住建部、财政部等五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。11月13日，财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
　　本次房地产税费的下调是一项积极的措施，但似乎未能触及当前问题的核心。与之前的放宽限购和降低利率政策相似，尽管这些措施本身是正面的，但其潜在效果可能受限。原因何在?关键在于这些政策未能精准定位问题的实质。当前房地产市场的发展阶段已经发生了变化，供求关系也随之转变，整体市场已基本达到供求平衡，在局部区域出现了分化。此外，居民的收入和就业预期普遍不高，这与以往的情况形成了鲜明对比。因此，我们不应期待通过简单的政策放松就能重振市场。517新政便是这一现象的明显例证。
　　当前市场的核心矛盾在于，一方面市场上存在大量未售出的商品房库存，另一方面，众多低收入家庭和大学毕业生面临住房短缺的问题。这才是问题的症结所在。我们不是一直在学习新加坡和德国的住房模式吗?不是一直在倡导建立租赁与购买并重的新模式吗?现在，我们面临一个历史性的机遇。解决方案其实并不复杂：成立住房银行，大规模收购库存商品房并将其转化为租赁住房。这样不仅能够改善民生，还能为开发商提供现金流，解救地方财政，市场也将因此止跌回稳。供求关系的改变将随之而来，更重要的是，中国将建立起一个大规模的住房保障体系，实现多方面的共赢。
　　在此过程中，必须确保收购的房产转变为廉租房，而绝非分配房，以免在我们的国情下引发大量寻租行为。同时，必须从国家层面建立住房银行，确保资金成本低廉、期限长、规模大。否则，像目前出台的收储政策那样，资金难以落地，无法实现实际效果。

　正文
　　11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，以及税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。各项政策具体执行是2024年12月1日，2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，可按新政执行。
　　上周人大常委会发布会表示“支持房地产市场健康发展的相关税收政策”，本次发文为细则正式落地，财政发力降低购房成本。

　　1、加大契税优惠力度，降低购房者置业成本
　　《公告》提到：“对个人购买家庭唯一住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为140㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为140㎡以上的，减按2%的税率征收契税。”
　　解读：此次新政将契税1%低税率优惠面积标准已从原先的90㎡提升至140㎡。全国范围内的个人购房者，无论是购买家庭唯一住房还是第二套住房，只要房产面积不超过140㎡，均可享受统一的1%契税优惠税率。对于面积超过140㎡的住房，唯一住房的契税将按1.5%征收，第二套住房则按2%的税率执行。
　　此次政策调整将税费优惠的受益人群从原本的刚需购房者扩展至改善型购房者，显著减轻了购房者的税负，大幅降低了购房交易成本。特别是对于一线城市中购买第二套住房的购房者，在以往的政策下，四个一线城市的第二套住房契税均按3%的税率收取。新政策实施后，购房者最多可享受2%的契税减免。以一线城市中购买第二套住房(面积不超过140㎡)为例，若房产总价为600万，按照旧政策需缴纳3%的契税，即18万元。而在新政策下，契税将降至1%，即6万元，从而为购房者节省了12万元的契税支出。

　　2、若取消普宅标准，销售持2年及以上住房免除增值税，有效降低二手房市场交易成本
　　《公告》提到：“北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。”
　　“取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。”
　　解读：近期，北京和上海已经明确宣布将取消普宅的标准，而广州和深圳尚未发布相关政策。普通住宅标准主要涉及增值税和土地增值税。在本次政策调整中，个人销售持有2年(含)以上住房的增值税被明确免征，这一措施将有效降低二手房市场的交易成本，并在一定程度上激发市场活跃度。以上海市场为例，在政策优化前，即使房产持有满2年，非普通住宅仍需缴纳增值税。假设房产现价为800万元，购买时的原值为500万元，根据之前的政策，应缴纳的增值税约为14.3万元。然而，新政后，持有满2年的原非普通住宅可免征增值税，这意味着原本应缴纳的增值税可完全节省。
　　对于土地增值税，此次新政未做调整。

　　3、降低土地增值税预征率下限，缓解房企资金压力
　　《公告》提到：“将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。”
　　解读：在2010年，税务总局曾发文规定各地区的土地增值税预征率下限，即东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。然而，随着房地产市场的持续调整，许多房地产项目的实际土地增值税率已经显著降低，导致企业多缴税费，增加了企业的资金压力。为了缓解这一压力，新政调整后，东部地区的预征率下限降至1.5%，中部和东北地区降至1%，西部地区降至0.5%。
　　此次政策调整不仅降低了企业预征预缴的土地增值税，减轻了企业的资金压力，而且有助于稳定企业的预期，促进了房地产市场的健康发展。特别是对于那些土地增值税实际税率已经降低的项目，企业可以期待退税，从而释放出更多的流动资金，用于其他投资或运营活动。

　　4、三招可救地产：组建5万亿住房银行、持续降息、全面放开限购
　　短期看，三招可救地产：
　　1)组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。收储库存商品房用于保障房，一举多得，缓解地方财政压力，打通开发商现金流，避免居民烂尾楼，为民众提供保障房。
　　2)持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。
　　3)全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。
　　长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。

　　对于房地产未来趋势，我们有三大判断：
　　第一大判断，如果货币、财政、楼市政策持续发力，经济触底回升，带动就业和收入改善，房地产有望随后止跌回稳。否则就会像517新政一样，短暂反弹后再度回落，挫伤市场信心;
　　第二大判断，未来以分化为主，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，人口流入的一线和强二线城市有望改善，人口流出、库存严重过剩的低能级城市面临漫长的去化;
　　第三大判断，政策层面短期不必担心房价暴涨普涨，房地产发展阶段已变，供求关系发生变化，局部地区如果大幅上涨可以通过人地挂钩的市场化方式调控。
　　期待这次一鼓作气，提振信心，才能真正实现从政策底-情绪底-市场底-经济底，促进房地产市场止跌回稳，助力中国经济持续复苏。

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调整优化税收政策 促进房地产市场平稳健康发展

来源：中国税务报
作者：李平
作者系国家税务总局税收科学研究所副所长

数据显示，契税和增值税政策调整，有利于降低购房人负担，更好满足刚性与改善性住房需求，活跃房地产市场。
房地产是国民经济的重要支柱，对于经济增长、民生就业和金融稳定起着重要作用。今年以来，国家一揽子促进房地产市场止跌回稳的政策措施逐渐显效，10月房地产市场出现积极变化。近日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合推出政策“组合拳”，对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确，为房地产市场止跌回稳再添动能，助力稳固我国经济回升向好态势。

降低住房交易成本，促进房地产市场止跌回稳
当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期。税收是国家调控经济的重要杠杆，可以通过调整房地产税收政策，有效引导市场预期，改善供需关系，降低市场波动，更好满足人民群众多样化住房需求。
此次调整将契税现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳一线城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对于个人购买家庭唯一住房和第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税，使得税费优惠的受益人群从原本的刚需购房者扩展至改善性需求购房者，减轻了购房者税负，降低了购房交易成本。特别是北上广深4个一线城市购买家庭第二套住房的购房者受益更大，过去是按照3%的税率征收契税，新政实施后，购房者最多可享受2%的契税减免。在增值税方面，北上广深4个一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，即个人销售持有2年以上（含2年）住房的，免征增值税，这将有效降低二手房市场交易成本，并在一定程度上激发市场活跃度。
国家统计局数据显示，1月—10月，全国新建商品房销售面积、销售额累计降幅比1月—9月分别收窄1.3和1.8个百分点。各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场得到进一步改善。此次契税和增值税政策调整，有利于降低购房人税负成本，更好满足刚性与改善性住房需求，活跃房地产市场。同时，有利于二手房与新房成交规模扩大，进一步提升存量房流通性，平衡供求关系，促进房地产市场止跌回稳，实现房地产业良性循环。尤其北上广深4个一线城市不再单独执行税收政策，较其他城市而言，此次税收新政为购房者减负的范围较大，政策作用将更明显。

缓解房企资金压力，推动房地产行业健康发展
国家统计局数据显示，1月—10月，全国房地产开发投资同比下降10.3%，其中住宅投资减少10.4%。房地产开发企业到位资金同比下降19.2%，国内贷款、自筹资金、定金及预收款等各类资金都在萎缩，个人按揭贷款尤其明显，下降32.8%。房地产开发商目前面临的一个较大难题仍然是资金压力，从而直接影响新项目的开工和推进，进而影响“保交房”和购房人合法权益。
2023年，我国土地增值税收入5294亿元，占税收总收入的比重约3%。此次调整将各地区的土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，将在一定程度上缓解房企资金压力。我国土地增值税实行预征制度，国家税务总局2010年发文规定了各地区预征率下限，其中东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。然而，随着房地产市场持续调整，许多房地产项目的利润率下降，预缴税费将增加企业资金压力。此次政策调整通过降低土地增值税预征率，减少了房地产企业经营成本和资金压力，有助于稳定企业预期，促进房地产行业持续健康发展。特别是对于土地增值税实际税率已经降低的项目，企业可以期待通过退税，将释放出的流动资金，用于优化产品结构，进一步提高房屋质量，增强市场竞争力。

完善房地产税收制度，推进构建房地产发展新模式
2023年，我国房地产业增加值占国内生产总值的比重为5.9%，房地产是国民经济的重要支柱。我国房地产市场经过长期高速扩张，已进入新的发展阶段，未来从以数量扩张为主向以质量优化为主转变，实现人民群众从“有房子”到“好房子”的升级。党的二十届三中全会提出“加快构建房地产发展新模式”“完善房地产税收制度”，应积极主动适应房地产市场供求关系发生深刻变化的客观现实，落实好现有支持政策，对涉及房产和土地等财产的税收制度进行改革和完善，促进房地产市场平稳健康发展。
一是支持保障性住房的刚性需求。为加大保障性住房建设和供给，继续落实好对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税，对保障性住房涉及的印花税予以免征，对保障性住房交易涉及的契税予以免征或减征等支持政策，并逐渐制度化。二是支持改善性住房需求。改善性住房需求已逐步占据当前房地产市场需求的主导地位，建议把居民换购住房退还个人所得税、销售已购买2年以上住房免征增值税等政策逐渐制度化，以进一步降低住房交易环节税费成本，持续促进居民追求“好房子”的改善性需求释放。三是支持住房租赁市场发展。对公共租赁住房涉及的免征房产税、增值税等优惠政策制度化，对住房租赁企业给予一定税收优惠，降低住房租赁企业税负，增加住房租赁市场供给。四是赋予地方政府一定税政管理权。赋予各地政府一定的房地产市场调控自主权和税政管理权，因城施策，稳中求进，不断满足人民群众多样化的住房需求，逐步建立与房地产发展新模式相适应的税收制度。

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税收政策优化畅通楼市“买卖”循环

来源：中国税务报
湖南省大企业税收服务团队课题组

住房问题既是民生问题也是发展问题，事关人民安居乐业及经济社会发展全局。近日，我国调整、优化一系列税收政策以促进房地产市场平稳健康发展。

从契税来看，契税是购房者在办理房屋产权转移登记时需要缴纳的税收。对于契税政策的优化，消费者在购房时有着更为直接的感受。按照之前的政策规定，购买首套房时，当房屋面积小于或等于90平方米时，优惠税率为1%；当房屋面积大于90平方米时，优惠税率为1.5%。购买二套房时，除北京、上海、广州、深圳统一为3%的税率外，全国其他地区的税率根据面积大小而有不同，面积小于或等于90平方米时，优惠税率为1%；面积大于90平方米时，优惠税率为2%。所以在新政实行前，个人购买首套房或二套房时，考虑到契税的影响，可能会更倾向于购买90平方米以下的小户型。随着新政将享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，可以预计，会有更多的消费者将目光投向90平方米至140平方米的住房。以购买面积100平方米、总价300万元的首套房为例，在新政实行前，购房者需按1.5%的税率缴纳契税4.5万元。新政实行后，仅需按1%的税率缴纳3万元。如果是购买二套房，享受到的优惠则更大，这有助于推动市场中该部分存量房的销售，更好地助力房企去库存，实现房地产市场平稳健康发展。此外，新政明确在北京、上海、广州、深圳与其他地区统一适用二套房契税优惠。以在北京购买总价300万元的二套房为例，面积不超过140平方米的，契税从9万元降至3万元。可以看出，新政为尤其是一线城市的改善性住房购房者减轻了较大税收负担，有效降低住宅交易成本，畅通“买”与“卖”的循环，促进改善性住房需求的释放，对一线城市的房屋销售额回升起到较大助推作用。

从增值税来看，在北京、上海、广州、深圳，普通住宅认定标准与税收优惠挂钩。按之前政策，个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，需征收差额增值税，税率为5％。新政通过取消4地的普通住宅与非普通住宅标准，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，规定只要将购买2年及以上的住房对外销售，就免征增值税。以北京为例，之前北京实行的普通住宅标准为小区建筑容积率1.0（含）以上、单套建筑面积144平方米（含）以下且每平方米单价不超过限额。有市场机构估测，在这一标准下，北京近30%的房屋被认定为非普通住宅。在二手房交易市场中，非普通住宅的挂牌单价往往较高，其中一个原因在于这部分房屋的销售方需缴纳增值税，他们为转嫁税负可能提高单价。在近年来的房地产市场调整中，这部分房屋由于价格更高，购房者需求有限，所受冲击也更大。而随着新政策实行，该部分房屋交易可以省下一笔增值税费用，这对增加住宅成交量将有促进作用。

新政对国家税收的影响，应从多维度去考量。以契税为例，新政表面上可能会减少契税收入，但从长期效果来看，随着政策的落地，房屋交换频率会增加，更多购房者会选择更大面积的改善性住房，房屋总交易额升高，可能带动契税收入增加。

同时，新政给购房者享受政策优惠留出了一定的时间，对于今年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及12月1日前购买住房但于12月1日后申报缴纳契税的，符合规定的均可按新政执行。

（课题组组长：湖南大学经济与贸易学院教授 谭光荣）

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政策协同发力 提振房地产市场信心

来源：中国税务报
作者：苑德宇 吴婷婷
作者：苑德宇系对外经济贸易大学国家对外开放研究院研究员；吴婷婷系对外经济贸易大学国际经济贸易学院博士研究生

契税、增值税等多项税收政策调整，直接减轻购房者税费负担，将增强刚性和改善性需求群体的购房意愿，激活住房消费市场，有利于进一步拉动内需，助力经济增长。
作为一揽子增量政策的重要组成部分，财政部、国家税务总局和住房城乡建设部于近日联合发布契税、增值税等多项税收政策调整，旨在多方面精准降低房地产税收成本，优化房地产市场供求关系，促进房地产市场平稳健康发展。

多项房地产税收政策调整优化
降低购房者税负，支持居民刚性和改善性住房需求。此次调整加大了住房交易环节契税优惠力度，进一步放宽了增值税免征条件。例如，将享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高至140平方米，并统一北京、上海、广州、深圳4城的家庭第二套住房的契税政策；在全国范围内，增值税免征条件放宽至购买2年以上的住房对外销售等。这些举措直接减轻了购房者税费负担，降低了购房成本，将增强刚性和改善性需求群体的购房意愿，激活住房消费市场，有利于进一步拉动内需，助力经济增长。
缓解房地产企业资金压力，稳定行业供给。此次调整对土地增值税预征率下限下调0.5个百分点，东部地区、中部和东北地区、西部地区的预征率下限分别降至1.5%、1%、0.5%。当前，房地产企业普遍面临融资困难和市场不确定性问题，企业资金链紧张。土地增值税预征率下调将减轻房地产企业在开发初期的资金压力，保障项目稳步推进，稳定房地产市场供给。同时，这一举措有助于稳住地方政府的税收和财政收入，对地方经济发展起到了重要支撑作用。
简化税制结构，促进市场公平。此次调整取消了普通住宅和非普通住宅标准，统一了增值税、土地增值税优惠政策，使税制结构更加简化，减少由于住宅标准不同产生的适用优惠政策的复杂性和不确定性，降低企业和购房者税收遵从成本，有助于提升市场交易活跃度和整体效率，为增强房地产市场公平性和透明度奠定了制度基础。

发挥多领域、多层次政策协同作用
一揽子增量政策包括多项其他举措，例如，下调购房首付比例和房贷利率，取消限购、限售、限价等限制性措施，降低存量房贷利率，加大“白名单”项目贷款投放力度，以及推动“保交楼”专项借款等，通过发挥多领域、多层次的政策协同作用，推动房地产市场持续回暖。
短期需求提振与中长期结构调整并重。一揽子增量政策坚持统筹兼顾，从短期来看，降低首付比例、优化存量房贷利率等政策，降低了购房门槛，有利于激发刚性和改善性住房需求。契税与增值税减免政策进一步降低了交易环节税费，有利于增强居民消费意愿。同时，通过推进新型城镇化建设，加快城中村和危旧房改造，改善教育、医疗、养老等公共服务，释放城乡住房消费潜力，促进需求增长。从中长期来看，“两新”（新型基础设施、新型城镇化）与“两重”（国家重大战略、重点领域安全能力建设）项目的实施，将提升房地产相关基础设施水平，优化区域发展格局，满足多样化住房需求，为房地产市场平稳健康发展奠定制度基础。
聚焦提振市场信心与优化预期管理。一揽子增量政策通过稳定房地产市场和资本市场，为居民、企业和地方政府提供了明确的政策预期。在房地产市场方面，广泛使用专项债券，进一步盘活存量土地和房源，有效化解高库存问题，为住房市场注入活力。“白名单”机制的扩展和应用，缓解了房地产企业的资金流动压力，促进企业信用修复，保障了市场供给稳定性。截至9月底，“白名单”项目已融资1.43万亿元，支持400余万套住房顺利交付，进一步稳定了市场预期。在资本市场方面，通过“股票增持再贷款”等政策工具，引导金融机构向符合条件的上市公司和主要股东提供贷款，分别支持其回购和增持上市公司股票，增强了资本市场流动性和稳定性，有助于提振市场信心。
深化改革创新与优化营商环境。在政策实施过程中，注重通过深化改革和创新，为房地产市场和宏观经济发展提供坚实保障。在行政管理优化方面，一揽子政策明确了规范行政执法行为，杜绝乱罚款、乱查封现象，有助于营造更加公平公正的法治化营商环境；在审批流程方面，一揽子政策注重减少行政干预、优化项目审批流程，降低企业运营成本，进一步提升市场运行效率。这些举措不仅回应了房地产市场及相关行业的普遍关切，也通过改善整体营商环境，进一步释放了经济内生增长动力。
一揽子增量政策的短期效果已在提振市场信心、稳定经济运行等方面初步显现。数据显示，1月—10月全国新建商品房销售面积、销售额累计降幅比1月—9月分别收窄1.3个和1.8个百分点，其中10月当月改善幅度之大，为今年以来的首次。一线城市房价环比回升，部分热点城市二手房交易显著回暖。下一步，应在确保政策落地的基础上，进一步强化政策协同、深化改革创新、优化预期管理，确保政策传导链条畅通，充分释放经济内生增长动力，推动经济持续回升向好。

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新一轮税收优惠政策落地后，房地产市场有何反应？

　　来源：新华社
　　多项促进房地产市场平稳健康发展的税收政策自12月1日起执行。近日，记者走访部分一线和二线城市发现，楼市政策组合拳效应持续释放，市场信心正在回暖。
　　这些税收政策主要包括：在契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米;在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税;将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点等。
房地产一揽子政策组合拳落地见效的一个突出表现，是一线城市的二手房交易活跃度进一步提升。
　　在上海，去年有了“二孩”的赵女士，迫切想改善家庭住房条件。她看中位于徐汇区一套122平方米的三居室，却因为10万元的差价与房主“拉锯”了很久。
　　“此次降契税政策出台后，我们立刻达成了交易，税费降低了6万元，我们买卖双方各让2万元。这两天我就打算去过户。”赵女士告诉记者，作为置换客户，她的买卖交易流程还可以同时进行。
　　买卖多了，房地产中介机构也忙起来。记者在北京朝阳区链家地产定福家园店，看到几乎所有的经纪人都在带客户看房，店内咨询室里有卖家在谈房屋出售的市场情况。
　　门店负责人李成告诉记者，置业门槛降低后不少年轻人开始出手，改善性需求也更加活跃，其周边70平方米和90平方米的两居室是成交的主力，120平方米左右的三居室成交量也明显增加。
　　事实上，自9月底以来，随着一系列楼市利好政策密集落地，二手房市场交易持续活跃。根据部分一线城市权威部门提供的最新数据，11月，北京二手房网签量超1.8万套，为近20个月最高水平;上海二手房交易量超过2.7万套，创下近44个月以来的最高成交量;深圳二手房过户7125套，创近50个月新高。
　　在新房交易方面，武汉、大连、徐州、包头、合肥、秦皇岛等热点城市表现活跃。
　　记者从市场相关人士处了解到，新房成交量同比增长的城市在扩面，刚需入市带动改善性需求轮动，购房成本降低，市场预期稳定是楼市趋向回稳的关键因素。
　　12月1日上午，位于武汉市江岸区三眼桥路的福星惠誉·铂雅府营销中心停车场爆满，许多市民趁着周末的晴好天气前来看房。
　　“11月15日晚开盘，首批近200套房源，半小时内成交超150套。”项目策划经理郭女士表示，自从武汉市首套房认定新标准、契税减免等新政近期落地后，购房者信心持续增强，成交率有相应提高。
　　湖北省房地产业协会会长潘世炳说，在一系列房地产支持政策和省市具体措施的持续带动下，湖北省楼市持续升温。11月，湖北省新建商品房网签成交面积509.2万平方米，同比增长74.9%，环比增长36.3%。
　　易居房地产研究院副院长严跃进表示，新一轮税收政策的调整，不仅加大了住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求，还降低了土地增值税预征率下限，有助于缓解房地产企业财务困难。
　　作为观察楼市走势的先行指标，土地市场的表现也引人关注。
　　中指研究院分析师孟新增说，近期部分热点城市地块土拍热度相对较高。在销售端逐渐企稳下，核心城市土拍或继续温和修复。对于多数城市，楼市政策效应尚未传导至土拍端，土拍分化现象仍将延续。
　　克而瑞集团董事长丁祖昱说，9月底以来楼市政策支持力度大、效果持续性强，市场量价出现“阶段性恢复”，11月核心城市销售保持一定规模。随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度，预计12月房地产市场将保持一定活跃度。
　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说，新一轮税收政策调整，带来真金白银的利好，房地产政策组合拳效应释放，市场预期进一步稳定，有助于释放市场潜在需求。
　　（新华社记者王优玲、郑钧天、王自宸）