广深城中村改造专家电话会

启金智库

一、城中村改造进展
· 广州已发布第一批房票，深圳出台高质量农村改造实施意见，这些措施对市场影响较大。
· 城市改造规模庞大，涉及约2500条村，总投资预计在10万亿到20万亿之间。
· 目前改造进度较慢.新模式推动难度较大，房地产市场下行速度超出预期。
· 国企和城投在推进改造过程中遇到资金平衡压力大，且需偿还低利率贷款的困难。
二、房票安置方式
· 房票在广州等城市推广，旨在成为旧改拆迁补偿的重要渠道，与现金补偿和安置房并行。
·房票能减轻拆迁成本，缩短开发周期，促进库存去化，预计将成为未来旧改的主要安置方式之一。
·广东新开工项目众多，但实际推进项目较少、前期筹划周期长，房票安置方式有助于改善这一状况。
三、市场主旋律与立法
·旧改和存量盘活将成为市场主旋律。立法先行被视为必要步骤。
·政府通过奖励和（更多实时纪要加微信：aileesir）免税政策等措施鼓励使用房票，以便更好地实现政府规划指标。
四、地区差异与房票推戊
·、六州实施房票安置的动力较强，特别是在珠丰角地区，主要采用市场化融资方式。
·内地城市如武汉、杭州棚改速度较快，两年内创造了约两千万套房源销售。深圳地产人金融互联网等行业下行，购买力减弱，去年人才住房销售最好，售出约
1.6万套、占新房销售的1/3至1/2。
五、资金投放与政策
·PSL(抵押补充贷款)在12月份净投放达到3500亿，为历史第三大规模。
·新时期PSL投放更为谨慎，强调资金必须平衡，不增加隐性债务，审计严格，利
率为2.4%。
·政策银行PSL期限可展期至4年，确保资金周期可以拉长，项目审批双向审核。配合专项债务等。
· 政府对城村改造不急于推进。以避免资金大规模进入房地产市场。影响供需关系，保障资产价格稳定。
Q&A
Q1:广州今年上半年的城中村改造目标能否在执行新模式时实现?
A1:广州计划通过旧改项目对固定资产投资贡献2000亿至2000亿，其中重新改造投资约998亿，占一半比例。广州目前有60多个规划项目和40多个推进项目，存量项目对市场拉动作用显著。广州市政府因新项目推进速度缓慢而着急，且房地产市场下行是主要制约因素。广州已取消外围限购，并探索中心区限购政策调整。房票政策被提及，作为回迁安置问题的解决方案，专项债和PSL可用于回迁安置，但国家对房票持谨慎态度。若房票使用得当，市场流通速度将加快，对旧改支持巨大。
Q2:在政府财政压力大的情况下，白石洲的改造为何还要赔付这么多?如果村民同意，短期看起来是否没有改善，拆迁后的主体收益是否不到一成?
A2:城市启动旧改项目时，公共资金注入量大，对回迁安置有显著支撑作用，腾出空间可用于保障性住房和公共设施建设。公共资金投入减少融资区压力，提升商品房品质，但前提是商品房市场回暖。广州中心区市场需求依然存在。2024年房地产市场不会继续恶化，目前状况不会明显恶化，可实现勉强的资金平衡。
Q3:短期内居民的同意机制是否还有改善空间?
A3:激励居民选择房票的关键是提高性价比，确保多渠道补偿选择。要控制回迁安置成本，依法征收减少违法建筑补偿，村民获得多套房不太可能。村民认为安置房市场前景不如商品房，可能会同意拆迁。依法补偿和政府奖励是提升居民接受房票的关键。广州城投和国企愿意配合房票政策，以回笼资金和撬动国家专项债、专项借款等。
Q4:房票的使用细则是什么?
A4:原则上房票仅在本区域使用，如房源不足则可跨区域调剂目前正在建立全市层面的房源库》
Q5:广深以外的城中村改造进展如何?
A5:非广深区域的旧改进展相对慢，热点城市如武汉、杭州已有推进，但新产生的城中村不具备改造可行性，因此改造速度较慢。
Q6:如何选择房源进入房票库?
A6:广州区内国企和城投项目首先加入房票库，其他房企暂未参与。预计大部分房企愿意加入，但政府支付周期影响开发商参与意愿。
Q7:荔湾区发放的房票，村民是否可以用作资本金借商业贷款?
A7:上轮棚改中，拆迁户多无房，房价上涨导致购房意愿强烈。而广州村民多有房产，购买商品房意愿不高。当前环境与上轮有较大变化，国家不鼓励大规模使用房票，旨在避免资源大量流入房地产市场和新供应过剩。
Q8:荔湾区的发展是否会因为政策性银行资金撒出而面临较大压力?
A8:荔湾区的发展并不受政策性银行资金撤出的影响，地方政府将依靠自身财力推进项目，白鹅潭新区（更多实时纪要加微信：aileesir）商务区的发展压力较大。
Q9:广州和深圳在PSL贷款之外，是否有其他微观层面的支持措施?
A9:专项债目前还在申报审核阶段，具体数据尚未公布。保障性住房项目主要依赖国企自有资金，土地为划拨。城中村改造与保障性住房项目审批流程设计以避免新债务产生，相关数据预计在两会前后公布。
来源：网络综合
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【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：1月13日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城市有机更新老旧小区/城中村改造业务模式、资金结构设计、政企合作实务和案例实践
（时间：1月13日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、老旧小区/城中村改造的工作机制
二、愿景集团老旧小区/城中村改造典型项目案例详解及可借鉴要点
三、老旧小区/城中村改造的合作模式、资金来源退出、盈利机制与投融资结构框架设计
四、城区更新场景下老旧小区/城中村改造+产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
五、前行老旧小区/城中村改造赛道的风险梳理与应对策略
六、答疑与交流
第三讲、城市更新改造专项评估及成本核算解析
（时间：1月13日下午16:30-18:00）
·主讲嘉宾：许雪微，中量工程咨询广州公司常务副总经理、东莞公司总经理，广东省综合评标评审专家，广州市南沙区工程系列建筑工程专业初级职称评审委员会委员，中国建设工程造价管理协会资深会员，高级工程师，全国注册造价工程师，价格鉴定师。
一、最新城市更新改造项目专项评估和成本核算的背景
二、城市更新改造项目专项评估类型、审批、具体要求和整改措施
三、城市更新专项评估的成本计算及常见问题解析
四、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：1月13日下午18:00-19:00）
强化彼此认知、问题答疑解惑、实现合作共赢。
环节一：参会嘉宾自我介绍（可展示PPT）
环节二：实操问题交流研讨（提前发会务组）
环节三：潜在合作机会发掘

第四讲、当前市场形势下大湾区城市更新的投融资实务、资产优化风险化解及典型案例解析
（时间：1月14日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：曹邵鸣，深圳前海润禾投资执行总裁，深圳城市更新协会金融专业委员会执行主任。
一、城市更新投融资市场形势分析
二、城市更新投融资产品模式分析
三、城市更新投融资项目管控分析
四、城市更新投融资投资风险分析
五、城市更新投融资典型案例分析
六、答疑与交流
第五讲、城市更新项目工程发承包管理、风险防范、计价规范与纠纷调解实务和案例
（时间：1月14日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：钟泉，中量工程咨询董事长，中国建设工程造价管理协会资深会员、常务理事、专家委员会委员，中国工程咨询协会工程管理委员会专家委员会副主任，广东省工程造价协会荣誉会长、专家委员会主任，广东省企业家联合会副会长，广州仲裁委员会建设工程委员会专家委员，广州建设工程仲裁院综合发展委员会委员。
一、城市更新中房屋建筑和基础设施项目工程发承包现状简析
二、工程建设主要模式及适用性
三、《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》要点解读及实务运用案例
四、《建设项目工程总承包计价规范》要点及实务运用详解
五、工程总承包超概防范与处理
六、选聘专业机构管控风险的参考维度
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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