营改增后怎么计算税费？十步教你做个明白人

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营改增
后该怎么计算税费
2016年5月1日开始实施的“营改增”，在个人房屋交易中，只对二手房买卖有影响，交易所需缴纳的税费总额会有所减少！其中除了营业税变成增值税，税费略有降低外，契税、个税也都随之有所变化。那么，“营改增”后，计税政策都发生了哪些变化？到底要缴多少税？怎么计算自己应缴的税费？别急，问答管家来一一为你解答。
一、“营改增”什么时候开始执行？
  自2016年5月1日起实施，其中，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
二、二手房交易都收什么税？
  二手房买卖所需缴纳的税种，主要有增值税、契税、个人所得税、印花费、土地增值税，除印花税外，其它税种计税依据均为不含税价格。而印花税的计税依据为合同所载金额，合同中注明房款及增值税税款的，按照所列房款计征印花税。
三、“营改增”后，计税政策有哪些变化？
  大部分政策都是平移过来的，但在网签价格和核定价格取谁做基数上有了具体规定：
  孰高原则：每平方米的网签价格和核定价格谁高取谁做基数，二者相同时，取网签价（网签价格：网管局系统里体现的成交价；核定价格：区域最低过户指导价）。
四、计算税额前，你得先搞清楚什么是“普宅”，什么是“非普宅”？满足以下A或B或C即可认定为“普通住宅”，否则划分为“非普通住宅”
  A．房屋产权证明标注的种类为“历史文化街区中的腾退私房”、“绿化隔离地区农民安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集资建设住房”、“危改回迁房”、“已购公有住房”。
  B．同时满足以下几个条件：
  1.容积率在1.0（含）以上；
  2.建筑面积在140平方米（含）以下；
  3.单价÷（1+5%）或总价÷（1+5%）≤政策指导价（遵循孰高原则）
  C．同时满足以下几个条件：
  1.房屋类型为“平房”；
  2.单价÷（1+5%）或总价÷（1+5%）≤政策指导价（遵循孰高原则）。
五、增值税这样算!
1.销售方为自然人：征收方式、判断规则都与原营业税规则相同。


说明：1）总价：网签价格和核定价格谁高取谁，二者相同时，取网签价。
  2）5.6%是指增值税（营业税）税率5%+其它附加费税平均税率0.6%（包括城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税，其中城八区为0.6%，远郊区县为0.55%）。
特殊情况：
  1）按人计算时，不满2年的，增值税=总价÷房屋交易份额×每个人的权属转移份额÷（1+5%）×5.6%；满2年的非普宅，增值税=（总价÷房屋交易份额×每个人的权属转移份额-之前购入价）÷（1+5%）×5.6%。
  2）计算差额增值税时，非住宅的之前购入价以“购房发票金额”为准，如无法提供原始购房发票，则按全额标准征收；住房则以“购房发票金额”与“契税票计税依据”取高值。
2.销售方为非自然人：
说明：有发票作为抵扣凭证的为非自建；没有发票作为抵扣凭证的为自建。 六、契税这样算！
网签价格与核定价格孰高原则在这里很重要！
  1.满2年，普通住宅
  网签价格≥核定价格：网签价格×税率
  网签价格<核定价格：核定价格÷1.05×税率
  2.不满2年的住宅，或满2年的非普通住宅
  网签价格≥核定价格：网签价格÷1.05×税率
  网签价格<核定价格：核定价格÷1.05×税率
七、个人所得税这样算！
个人所得税：满五唯一，免征。
说明：1.总价：网签价格和核定价格谁高取谁，二者相同时，取网签价。
  2.利息：如果有贷款，利息可计算在内。
  3.上次增值税发票票面税额：因为增值税刚刚实施，之前的交易不涉及该税，因此目前二
  手房交易这项税额暂为“0”。
八、印花税这样算！
  买卖双方均有,分别为合同所载金额×0.05%
  只有非住宅类房屋交易需缴纳！
九、举个例子让你更明白!
例一:
85平方米（商品房），满五唯一，网签价格100万元，高于地税核定价格。
例二：
家庭唯一住房，85平方米（商品房），不满2年，网签价300万元，购置原价200万元，上次契税2万元，原房屋无贷款，网签价格高于地税核定价格。

十、与“营改增”有关的政策有这些！
1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）
  附件：1）营业税改征增值税试点实施办法
  2）营业税改征增值税试点有关事项的规定
  3）营业税改征增值税试点过渡政策的规定
  4）跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定
2.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)
  附件：商品和服务税收分类与编码（试行）（电子件）
  3.《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）
  
数据来源：国家税务总局、北京市地方税务局

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