超实用！卖旧买新必知的8个问题

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超实用
卖旧买新必知
8个问题

“卖旧买新”牵涉的问题和流程相对复杂，“先买再卖”还是“先卖再买”?还是同时操作?“一买一卖”如何做到时间连接合适?这个过程中衍生出的很多新问题让卖房人头痛。
问答管家
今天问答管家总结了独门解药，为你一一剖析卖旧买新中可能遇到的问题。
有个小平米的房子，想换大一点的，先卖再买还是先买再卖？

小A
问答管家
这真是挺纠结的。先卖，但房子脱手了一时半会找不到好的，空等。先买，又担心自己房子卖不掉，钱不能倒腾开。给你说说我的经验。不管做哪种选择，“时间”都很关键，对时间有底，尽可能大的争取“时间差”，可以做这些动作：
1) 对价格和时间，务必要做到心中有数。在北京，一套房子从“挂牌”到“签约”，一般在一个半月左右。一定要了解市场行情，结合手里资金给房子定一个合理的价钱，这样的房子才能成交。
2) 碰到满意的房子，尽可能争取时间。在挂牌开卖的同时，寻摸房子。如果看到非常满意的房子，必须要做的一件事，和业主聊周期。当然，如果一直也没有看到合适的房子，而有合适的买家对自己的房子感兴趣。可以先卖，但商量好，说明你换房的情况。是不是可以等“换好房子之后”，再搬家。
卖旧房买新房，如果先把新房子过户是不是要收契税？

小B
问答管家
取决于两点：一、不卖房，手里的钱够不够买新的那套的；二、有钱还不行，有购房资格吗? 如果你是非京籍或者单身，是不能买第二套房的，也就是说必须把就房子过户，才能买新房。
关于税费：1、买了新的房子后再卖手里的旧房，买这套新房无论面积大小契税都是网签价的3%；先把新房子过户，卖旧的时就不唯一了：转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”20%征收个人所得税;其中，差额有一个规定的公式，按此计算：差额=此次网签价-原购买价-合理费用。
名下有一套房子已出售，新买的房子多久能过户?

小C
问答管家
北京市对“首套二套”的认定关键是，“名下”有房。注意，已经“网上签约”但没有过户的也算。名下的房子已经过户的，只需要3个工作日内的归档即可办理新买房子的过户。
想把现在的第一套房卖掉，换一套大的，属于第二套吗？

小D
问答管家
北京市对“首套二套”的现行政策是，认房不认贷，有房无贷也是首套。一定要注意哦，已经“网上签约”但没有过户的也算在名下的。卖掉房子之后，再买，算“第一套”。
如果你是非京籍或者单身，是不能买第二套房的，也就是说必须把就房子过户，才能买新房。
名下的房还未过户出去，再买进的房算二套吗？税费会增加吗？

小E
问答管家
北京市住建委关于名下房产的认定，网签在其名下或者过户到其名下的房产均算其名下房产。因为你第一套房产没有过户，所以第二套房产只要网签或者过户到你名下就算二套。购买第二套住房，缴税时只影响契税，需要缴纳3%的契税。
最后要提醒一句， 根据2010年4月“国十条”出台并实施至今的“限购令”，如果你是非京籍或者单身，是不能买第二套房的，也就是说必须把就房子过户，才能买新房。
买了新房子，旧房子是卖了好还是出租好？

小F
问答管家
如果买新房不需要“卖旧”来筹集，租比卖好。
特别是一线城市和人口增长较快的城市。
如果卖了也会面临这个问题，钱放在哪里？股票、债券、p2p还是房子？相对来说，在一线城市，核心地段，房子有升值空间，每年还有稳定租金收入，与其他投资相比，还具有一定优势。
房产卖旧买新过程中，有哪些需要注意的？

小G
文档管家
我的经验是，对先卖再买、先买再卖做好准备。“时间”都是一个关键因素，对时间有底，尽可能大的争取“时间差”，以下几点可以把握下：
1) 首先要先了解一下您这个小区的房子的成交价和报价。
2) 不建议把价格报的实际的价格高很多，这样不但不好成交而且很容易给您的心里预期造成很大的误差。
3) 不要参考那些价格挂的特别高的房子。这类房子的业主就是碰运气，不着急，能卖就卖。因为您是换房，价钱报的太高会影响卖方的时间而且会给您的卖方预算造成误差。
4)一定要了解卖房和买房的流程，特别是时间。在换房的过程不管是先买后卖还是先卖后买，都要给留出足够的时间，以防因为时间问题造成违约。把握好两个交易的时间周期，约定时间内钱款、资质的风险。
5)不要对中介有敌对心理。中介在卖房的过程中会起到非常重要的作用，如果中介和您的关系特别好，他会特别用心的推广您的房子，有可能还不会卖个不错的价格。
6)如果您旧房子还没有卖掉，最好先买房子。一定要给自己留后路，A如果旧房子卖不掉，去哪里可以弄到资金防止自己违约;B在和卖方签约的时候一定要特别注意时间，留出足够长的时间来(至少六个月)。
7)如果一直也没有看到合适的房子，而自己的房子已经有买家看好的情况，也可以先卖，就是和买方商量好，你换房的情况，那边换到房子，自己再搬家。
卖了旧学区，买了新学区房，可以立即获得新名额吗?

小G
问答管家
一般来说，您的孩子在这个学校上学必须毕业之后，学区名额才能腾出来，学校方面是以您孩子入学时的登记信息为准来确定占的哪套房子的学区名额。所以一般情况学区名额是不会立刻腾出来的。
但是学校和学校之间的规定还是不一样的，还是建议咨询校方，是最有权威的。
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