【文娟工作室】房屋买卖中购房时间如何确定？

安徽政策君

房屋买卖的涉税问题一直是大家普遍关注的热点，近日，秦小姐由于工作调动要去往外地，想要出售自己两年前购入的房屋，文娟工作室接到秦小姐咨询后，对这类问题进行了梳理和答复。



根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定：
“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”

政策清单


那么，纳税人将房屋对外销售在判断是否能够享受上述优惠时，该如何确定购买房屋的时间呢？个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售，购房时间又该如何确定？我们将此类问题汇总如下：
Q1

个人购买住房购房时间如何确定？
根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第（四）项规定：
个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第二条规定：
“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
Q2

房屋产权证和契税完税证明上的时间不一致，如何确定购买房屋的时间？
根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第三条规定：
纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
Q3

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售，购房时间如何确定？
根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条规定：
个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。
Q4

根据国家房改政策购买的公有住房，购买房屋的时间如何确定？
根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第五条规定：
根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
Q5

个人因产权纠纷等原因未能及时获取房屋所有权证书，向法院、仲裁机构申请裁定后，取得人民法院、仲裁委员会的房屋所有权证裁定书的时间，能否确认为个人取得房屋所有权证书的时间呢？
根据《国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》（国家税务总局公告2017年第8号）
自2017年4月1日起，个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。


秦小姐拿到这份政策清单后连连道谢，“这份清单非常详细，解决了我的困惑，真是太感谢你们了”
文娟工作室

供稿：安庆市税务局第二税务分局 张澳华
编发：安庆市税务局纳税服务中心（税收宣传中心） 梅航


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