【实用】增值税小规模纳税人出租或出售不动产，如何适用减免增值税政策?

上海政策君

1月9日，财政部、税务总局制发《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第1号），为确保相关政策顺利实施，税务总局制发《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2023年第1号），明确了相关征管事项。
增值税小规模纳税人出租或出售不动产如何享受减免政策呢？三个问答带你掌握。

问
自然人出租不动产一次性收取的多个月份的租金，如何适用增值税减免政策?

答
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金(包括预收款)形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过小规模纳税人免税月销售额标准的，可享受小规模纳税人免税政策。
根据国家税务总局2023年第1号公告，小规模纳税人免税月销售额标准调整为10万元以后，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，同样可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未超过10万元的，可以享受免征增值税政策。
问
租赁合同中约定免租期的，是否需要视同销售缴纳增值税？

答
根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定：“七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。”公司与其租户合同约定的免租期内，不属于“视同销售”的范畴，不需要视同销售缴纳增值税。
问
小规模纳税人销售不动产取得的销售额，如何适用增值税减免政策?

答
小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产，涉及纳税人在不动产所在地预缴增值税的事项。适用政策与销售额、纳税人选择的纳税期限有关。应按其纳税期、国家税务总局2023年第1号公告第九条以及其他现行政策规定确定是否预缴增值税。
小规模纳税人中其他个人偶然发生销售不动产的行为，根据国家税务总局2023年第1号公告，继续按照现行规定免征增值税。
政策依据
1.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》
2.《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）
3.《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2023年第1号）
来源：上海税务