如何购买土地指标？

启金智库

一、补充耕地指标交易
1、交易流程
补充耕地指标分为省内交易和跨省交易两种情况，2018年国务院办公厅印发《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》提出，耕地后备资源严重匮乏的直辖市，占用耕地、新开垦耕地不足以补充所占耕地，或者资源环境条件严重约束、补充耕地能力严重不足的省，由于实施重大建设项目造成补充耕地缺口，经国务院批准，可以在耕地后备资源丰富省份落实补充耕地任务。各省的补充耕地指标省内交易流程和制度大同小异，本文以湖北省为例，《湖北省补充耕地指标省级统筹管理办法》明确了补充耕地指标省内统筹的相关事宜。

2、定价原则
跨省域补充耕地资金收取标准：经国务院批准补充耕地由国家统筹的省、直辖市，应缴纳跨省域补充耕地资金。以占用的耕地类型确定基准价，以损失的耕地粮食产能确定产能价，以基准价和产能价之和乘以省份调节系数确定跨省域补充耕地资金收取标准。
（1）基准价每亩10万元，其中水田每亩20万元。
（2）产能价根据农用地分等定级成果对应的标准粮食产能确定，每亩每百公斤2万元。
（3）根据区域经济发展水平，将省份调节系数分为五档。
一档地区：北京、上海，调节系数为2；
二档地区：天津、江苏、浙江、广东，调节系数为1.5；
三档地区：辽宁、福建、山东，调节系数为1；
四档地区：河北、山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南、海南，调节系数为0.8；
五档地区：重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海，调节系数为0.5。
示例：补充耕地指标调剂价格=（基准价+产能价格）*调节系数。以北京购买河北1亩节余指标价格为例，假使一年两季节种小麦1000斤，玉米1500斤，产能价就是25万一亩，则每亩价格=（10+25）*2=70万。
国家统筹补充耕地经费标准：补充耕地每亩5万元（其中水田每亩10万元），补充耕地标准粮食产能每亩每百公斤1万元，两项合计确定国家统筹补充耕地经费标准。
示例：补充耕地经费=基准价+产能价格。以河北1亩补充耕地为例，假使一年两季节种小麦1000斤，玉米1500斤，产能价就是7.5万一亩。则补充耕地经费为5+7.5=12.5万/亩。
省级统筹补充耕地经费标准与国家统筹不同。以湖北省为例，补充耕地旱地每亩5万元、水田每亩10万元（由旱地改造的水田每亩5万元），粮食产能每亩每百公斤0.5万元标准确定经费标准。指标交易通过公开竞价，通常设有最高限价，如湖北省最高限价为旱地指标40万元/亩、水田指标60万元/亩、旱改水指标30万元/亩。
3、补充耕地指标交易收入的用途
跨省域补充耕地资金，全部用于巩固脱贫攻坚成果和支持实施乡村振兴战略。省内统筹补充耕地资金用途与跨省域基本保持一致，《湖北省补充耕地指标省级统筹管理办法》明确：补充耕地经费纳入财政预算管理，用于耕地保护补偿和激励、高标准农田建设、国土空间规划和生态修复、全域国土综合整治、巩固脱贫攻坚成效和服务乡村振兴战略。
二、增减挂钩节余指标交易
1、交易流程
根据2018年国务院办公厅印发的《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》， “三区三州”（即西藏、四省藏区、南疆四地州和四川凉山州、云南怒江州、甘肃临夏州）及其他深度贫困县的增减挂钩节余指标，由国家统筹跨省域调剂使用。省内交易与国家统筹略有不同，但各省内部交易流程基本一致，此处以安徽省自然资源厅关于印发的《安徽省城乡建设用地增减挂钩节余指标有偿调剂管理办法》为例。

2、定价原则
国家统一制定跨省域调剂节余指标价格标准。节余指标调出价格根据复垦土地的类型和质量确定，复垦为一般耕地或其他农用地的每亩30万元，复垦为高标准农田的每亩40万元。节余指标调入价格根据地区差异相应确定，北京、上海每亩70万元，天津、江苏、浙江、广东每亩50万元，福建、山东等其他省份每亩30万元；附加规划建设用地规模的，每亩再增加50万元。
各地的省内增减挂钩节余指标调剂价格与跨省调剂价格也有不同，安徽省节余指标调剂价格，根据建设用地复垦后土地的类型和质量确定，复垦为一般耕地或其他农用地的每亩30万元左右，复垦为高标准农田的每亩40万元左右。指标交易通过挂牌出让公开交易，价高者得。
3、调剂资金的用途
指标流转产生的调剂资金全部用于巩固脱贫攻坚成果和支持实施乡村振兴战略，优先和重点保障产生节余指标深度贫困地区的安置补偿、拆旧复垦、基础设施和公共服务设施建设、生态修复、耕地保护、高标准农田建设、农业农村发展建设以及购买易地扶贫搬迁服务等。
三、实现土地等要素资源的有效配置
当前，我国的城镇化进程仍在快速推进，很多来自农村的劳动力常年在城市工作甚至长期定居，农村的宅基地并不居住、承包的土地也无人耕种，一定程度上造成农村土地荒芜和利用效率低下的问题。通过鼓励开展土地综合整治项目投资，形成节余指标，并通过指标交易市场出售给有需求的城市，使得乡村有足够的资金用于改善农村人居环境和农业现代化建设，进一步实现土地、技术、资金、劳动力等要素资源在城乡之间的优化配置和高效流动，缩短城乡差距，实现城乡协调发展。
土地指标交易制度通过市场化的方式有效缓解城市建设用地紧缺和18亿亩耕地红线之间矛盾的同时，实现了土地资源及其附属价值在大城市群和落后地区之间的有效调配，解决城乡发展不均衡的问题，让落后地区同样能够享受到了城镇化发展的红利，也为乡村振兴奠定良好的制度基础。
来源：张明哲 荣邦瑞明
启金智库将于 2023年12月2-3日（周六日）在 郑州 举办《乡村振兴土地+产业+资金问题应对及项目谋划创建示范和多方合作实务专题培训》，由两位实战一线专业人士主讲分享，内容融合土地、产业、资金三大方面，集政策、法律、金融、商务、案例于一体，并有实用型资源人脉圈助力业务发展。
【课程提纲】
第一讲、乡村土地综合整治谋划实施、盈利风控、资金投融实务及典型案例分析
（时间：12月2日上午09:00-12:00 下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家，曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、乡村土地全域综合整治/土地痛点解决策略与重大风险规避（研判项目可行性，规避投资风险、施工风险）
二、全域土地综合整治（农村居民点整理/EOD生态修复/土地增减挂钩/低效用地再开发/工矿废弃地复垦/高标准基本农田/耕地占补平衡）的运作模式、策划实施、盈利风控、资金投融实务和案例
三、乡村集体土地入市前提/流程/报批/产业导入招商与风险规避案例讨论
四、宅基地盘活路径谋划、投资收益、典型案例与风险规避
五、不同机构或个人参与以上项目的机遇和行动方案探讨
六、答疑与交流

第二讲、乡村振兴项目运作创新及资源协同思考
（时间：12月2日下午16:30-17:10 ）
主讲嘉宾：王武，北京启金智库合伙人，于2010年在国内率先从事金融资产管理和产业金融领域研究、培训及人脉圈建设工作，内容贯穿投资银行、资产管理、财富管理、产业金融、城镇化投融资等，并紧跟产业、法律、财税、科技、管理等前沿发展及跨界实务融合，产品和服务备受多家金融机构、地方政府、企业及国资、律师等专业服务商、投资/基金、家族办公室等机构的信任。
一、乡村振兴项目的深层次运作基本逻辑及成功要素
二、乡村振兴与万万亿市场的生态资源资本化
三、巧用“信托机制”助力乡村振兴项目“人财事”全方位推进
四、政策性资金驱动下的农业和水利类项目运作思考
五、高标准农田建设及投融资的机遇及运作思考
六、智慧农业(精准农业/智能种植/农业科技)项目运作及与股权基金合作
七、国家储备林项目及碳汇项目的运作思考
八、新能源产业在乡村的运作模式及展业破局
九、县域商业体系建设项目、供应链管理项目的运作思考
十、乡村振兴背景下县域农投、产投、城投等国资的发展创新案例
十一、公益慈善——助力乡村振兴不可忽视的力量
总结与讨论：乡村振兴项目需要多方多资源协同发展

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【互动交流研讨会】
强化彼此认知、问题答疑解惑、实现合作共赢
（时间：12月2日下午17:10-18:00 ）
环节一：参会嘉宾自我介绍（可展示PPT）
环节二：实操问题交流研讨（提前发会务组）
环节三：潜在合作机会发掘

第三讲、乡村振兴产业项目创建申报、落地实施要点、资金投融补贴、产业规划招商及典型案例分析
（时间：12月3日上午09:00-12:00 下午13:30-16:30 ）
· 主讲嘉宾：陈青松，北京青松智联咨询有限公司董事长，中国管理科学研究院全球智库战略研究所副所长，中建设计集团特约乡村振兴专家、中关村东升新型城镇化产业联盟副秘书长、中国民营科技实业家协会“三农”专委会副秘书长、河南省品牌专家智库首席专家、河南农业产业品牌化发展高级顾问、河北省张家口市宣化区国家现代农业产业园顾问及专家委员会副主任。为全国多个地方政府作乡村振兴培训，并协助地方政府成功建设过多个特色小镇、田园综合体、国家现代农业产业园项目和政企合作项目，落实项目超过100亿元。著有二十余本专著。
一、乡村振兴背景下产业项目补贴13个变化与趋势
（一）一精准
（二）两倾斜
（三）三跟
（四）补贴“三扶”
（五）四多
（六）省县镇村不同层级产业集群
二、2023和2024年乡村振兴8大支持项目及申报解析
（一）补贴类
（二）补助类
（三）贷款类
（四）园区示范类
（五）数字乡村类
（六）挂牌认定类
（七）奖励类
（八）其他类
三、乡村振兴项目10大落地步骤及案例分析
（一）梳理资源
（二）产业规划
（三）项目谋划
（四）项目申报
（五）合作主体
（六）商业模式
（七）资金渠道
（八）建设模式
（九）引进产业
（十）项目运营
（十一）典型案例详解
四、国家现代农业产业园创建流程与典型案例
（一）国家现代农业产业园创建与申报
（二）国家现代农业产业园落地实操重点
（三）典型案例分析
五、优势特色产业集群创建流程与典型案例
（一）优势特色产业集群创建流程与申报
（二）优势特色产业集群落地实操重点
（三）典型案例分析
六、高标准农田建设项目+资金投融实务和案例
（一）高标准农田的条件
（二）高标准农田的补贴政策
（三）高标准农田的8大资金来源和运用
（四）高标准农田建设资金问题
（五）各方合作模式及案例分析
七、乡村振兴项目12大资金来源（钱从哪来）的运作模式、申报要点和案例运用解析
（一）乡村振兴金融逻辑和资金来源
1、金融支持乡村振兴的痛点与难点、应对
2、乡村振兴“钱从哪里来”-12大资金来源
3、如何做好“钱”的承接载体
（二）乡村振兴中央预算内投资资金和项目详解
（三）乡村振兴财政预算内专项的资金和项目案例、项目库详解
（四）乡村振兴专项资金（大专项+任务清单）详解
（五）银行支持乡村振兴的模式、项目和案例详解
（六）乡村振兴债券——乡村振兴公司债券的借用还、收益谋划及案例详解
（七）乡村振兴债券——乡村振兴专项债的借用还、收益谋划及案例详解
（八）乡村振兴债券——产业园区专项债的借用还、收益谋划及案例详解
（九）“三农”专项金融债券的借用还、收益谋划及案例详解
（十）乡村振兴资产证券化及案例详解
（十一）乡村振兴产业基金的作用和运用案例
（十二）农业科技股权投资的技术产业商业分析和案例
（十三）“保险+期货”模式运用及典型案例
（十四）农业碳汇交易运用及典型案例
（十五）交易+保险/银行/信托的运用案例
（十六）政府、银行、担保、保险、投资五位一体新机制
（十六）其他
八、答疑与交流

报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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