全域土地综合整治：乡村振兴的用地保障

启金智库

一、什么是全域土地综合整治？
全域土地综合整治是在一定的区域内，按照土地利用总体规划确定的目标和用途，以土地整理、复垦、开发和城乡建设用地增减挂钩为平台，推动田、水、路、林、村综合整治，推进城乡一体化进程的一项系统工程。
二、整治内容有哪些？
自然资源部表示，这次土地综合整治试点，推进农用地整理、建设用地整理和乡村生态保护修复，优化生产、生活、生态空间格局，促进耕地保护和土地集约节约利用，改善农村人居环境，助推乡村全面振兴。

三、全域土地综合整治有哪些扶持政策？
1、针对永久基本农田
整治区域内涉及永久基本农田调整的，应编制调整方案并按已有规定办理，确保新增永久基本农田面积不少于调整面积的5%，调整方案应纳入村庄规划。整治区域完成整治任务并通过验收后，更新完善永久基本农田数据库。
2、针对腾退建设用地
整治验收后腾退的建设用地，在保障试点乡镇农民安置、农村基础设施建设、公益事业等用地的前提下，重点用于农村一二三产业融合发展。允许将依法自愿有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地整治后转变为集体经营性建设用地入市。节余的建设用地指标按照城乡建设用地增减挂钩政策，可在省域范围内流转。自然资源部将对试点工作予以一定的计划指标支持。
另外，在此次整治过程中禁止违背农民意愿搞大拆大建，发现问题要及时纠正。
3、乡村生态保护修复
要按照山水林田湖草整体保护、系统修复、综合治理的要求，结合农村人居环境整治，优化调整生态用地布局，保护和恢复乡村生态功能，维护生物多样性，提高防御自然灾害能力，保持乡村自然景观。

四、为何要启动全域土地综合整治？
1、自然资源部生态修复司负责人指出，在同一空间上，乡村耕地碎片化、空间布局无序化、土地资源利用低效化、生态质量退化等多维度问题并存，单一要素、单一手段的土地整治模式已经难以完全解决综合问题。因此，各地需要在国土空间规划的引领下，进行全域规划、整体设计，用综合性手段进行整治。这不仅有利于统筹农用地、低效建设用地和生态保护修复，促进耕地保护和土地节约集约利用，还能解决一二三产融合发展用地问题，改善农村生态环境，助推乡村振兴。
2、此番政策突出耕地保护。通知规定，通过全域土地综合整治，确保整治区域内耕地质量有提升、新增耕地面积不少于原有耕地面积的5%。以“不动是常态，动是例外”的导向，涉及永久基本农田调整的，必须确保整治区域内新增永久基本农田面积不少于调整面积的5%。
在盘活乡村存量建设用地方面，上述负责人介绍说，显化农村土地资产价值，允许节余的建设用地指标，按照城乡建设用地增减挂钩政策使用，并将流转范围从县域扩大到省域，促进土地要素科学配置、合理流动，为乡村振兴提供强有力资金支持。

五、全域土地综合整治试点负面清单以安徽省为例
出现以下情况的不得纳入试点名单，已纳入试点或实施中出现以下情况的，应当及时调出试点名单：
1. 违背农民意愿搞合村并居、大拆大建，群众基础差的；
2. 借全域土地综合整治变相占用调整永久基本农田，或者调整的永久基本农田质量和布局不符合有关要求的；
3. 难以完成耕地和永久基本农田面积增加5%要求的；
4. 单纯追求节余建设用地和补充耕地等指标交易的；
5. 破坏乡村风貌和历史文化文脉，在需要重点保护的传统村落搞不符合规定的拆建活动的；
6. 突破生态保护红线管理要求，破坏生态环境砍树挖山填湖，占用耕地搞人造景观的；
7. 违法用地情况严重且未及时处理到位的；
8. 借全域土地综合整治变相主要搞房地产开发，或整治后建设用地增加的；
9. 未经科学论证和评估，不符合相关规划，擅自进行大规模未利用地开发的；
10. 经综合判断不适合开展试点的其他情形。

六、相关思考与建议
重视村庄布点格局。正在开展的国土空间规划编制工作，将从国土空间层面落实每宗地的性质，这既涉及村庄的扩大或撤并，也会为全域土地综合整治和乡村振兴战略实施提供支撑，在全域土地综合整治中选择安置点的时候要统筹考虑村庄的布点格局。
实施“点状供地”。“点状供地”针对在城镇开发边界外发展的现代种养业、农产品加工流通业、乡村休闲旅游业等乡村产业项目，可以有效破解传统供地方式涉及的用地指标难获取、农用地难征收、项目资金需求大、投资回收期长等问题，大力实施“点状供地”有利于发展乡村旅游、盘活农村闲置房屋、促进农民增收、助推乡村振兴。
来源：自然资源精选
启金智库将于 2023年12月2-3日（周六日）在 郑州 举办《乡村振兴土地+产业+资金问题应对及项目谋划创建示范和多方合作实务专题培训》，由两位实战一线专业人士主讲分享，内容融合土地、产业、资金三大方面，集政策、法律、金融、商务、案例于一体，并有实用型资源人脉圈助力业务发展。
【课程提纲】
第一讲、乡村土地综合整治谋划实施、盈利风控、资金投融实务及典型案例分析
（时间：12月2日上午09:00-12:00 下午13:30-16:30 ）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家，曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、乡村土地全域综合整治/土地痛点解决策略与重大风险规避（研判项目可行性，规避投资风险、施工风险）
二、全域土地综合整治（农村居民点整理/EOD生态修复/土地增减挂钩/低效用地再开发/工矿废弃地复垦/高标准基本农田/耕地占补平衡）的运作模式、策划实施、盈利风控、资金投融实务和案例
三、乡村集体土地入市前提/流程/报批/产业导入招商与风险规避案例讨论
四、宅基地盘活路径谋划、投资收益、典型案例与风险规避
五、不同机构或个人参与以上项目的机遇和行动方案探讨
六、答疑与交流

第二讲、乡村振兴项目运作创新及资源协同思考
（时间：12月2日下午16:30-17:10 ）
主讲嘉宾：王武，北京启金智库合伙人，于2010年在国内率先从事金融资产管理和产业金融领域研究、培训及人脉圈建设工作，内容贯穿投资银行、资产管理、财富管理、产业金融、城镇化投融资等，并紧跟产业、法律、财税、科技、管理等前沿发展及跨界实务融合，产品和服务备受多家金融机构、地方政府、企业及国资、律师等专业服务商、投资/基金、家族办公室等机构的信任。
一、乡村振兴项目的深层次运作基本逻辑及成功要素
二、乡村振兴与万万亿市场的生态资源资本化
三、巧用“信托机制”助力乡村振兴项目“人财事”全方位推进
四、政策性资金驱动下的农业和水利类项目运作思考
五、高标准农田建设及投融资的机遇及运作思考
六、智慧农业(精准农业/智能种植/农业科技)项目运作及与股权基金合作
七、国家储备林项目及碳汇项目的运作思考
八、新能源产业在乡村的运作模式及展业破局
九、县域商业体系建设项目、供应链管理项目的运作思考
十、乡村振兴背景下县域农投、产投、城投等国资的发展创新案例
十一、公益慈善——助力乡村振兴不可忽视的力量
总结与讨论：乡村振兴项目需要多方多资源协同发展

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【互动交流研讨会】
强化彼此认知、问题答疑解惑、实现合作共赢
（时间：12月2日下午17:10-18:00 ）
环节一：参会嘉宾自我介绍（可展示PPT）
环节二：实操问题交流研讨（提前发会务组）
环节三：潜在合作机会发掘

第三讲、乡村振兴产业项目创建申报、落地实施要点、资金投融补贴、产业规划招商及典型案例分析
（时间：12月3日上午09:00-12:00 下午13:30-16:30 ）
· 主讲嘉宾：陈青松，北京青松智联咨询有限公司董事长，中国管理科学研究院全球智库战略研究所副所长，中建设计集团特约乡村振兴专家、中关村东升新型城镇化产业联盟副秘书长、中国民营科技实业家协会“三农”专委会副秘书长、河南省品牌专家智库首席专家、河南农业产业品牌化发展高级顾问、河北省张家口市宣化区国家现代农业产业园顾问及专家委员会副主任。为全国多个地方政府作乡村振兴培训，并协助地方政府成功建设过多个特色小镇、田园综合体、国家现代农业产业园项目和政企合作项目，落实项目超过100亿元。著有二十余本专著。
一、乡村振兴背景下产业项目补贴13个变化与趋势
（一）一精准
（二）两倾斜
（三）三跟
（四）补贴“三扶”
（五）四多
（六）省县镇村不同层级产业集群
二、2023和2024年乡村振兴8大支持项目及申报解析
（一）补贴类
（二）补助类
（三）贷款类
（四）园区示范类
（五）数字乡村类
（六）挂牌认定类
（七）奖励类
（八）其他类
三、乡村振兴项目10大落地步骤及案例分析
（一）梳理资源
（二）产业规划
（三）项目谋划
（四）项目申报
（五）合作主体
（六）商业模式
（七）资金渠道
（八）建设模式
（九）引进产业
（十）项目运营
（十一）典型案例详解
四、国家现代农业产业园创建流程与典型案例
（一）国家现代农业产业园创建与申报
（二）国家现代农业产业园落地实操重点
（三）典型案例分析
五、优势特色产业集群创建流程与典型案例
（一）优势特色产业集群创建流程与申报
（二）优势特色产业集群落地实操重点
（三）典型案例分析
六、高标准农田建设项目+资金投融实务和案例
（一）高标准农田的条件
（二）高标准农田的补贴政策
（三）高标准农田的8大资金来源和运用
（四）高标准农田建设资金问题
（五）各方合作模式及案例分析
七、乡村振兴项目12大资金来源（钱从哪来）的运作模式、申报要点和案例运用解析
（一）乡村振兴金融逻辑和资金来源
1、金融支持乡村振兴的痛点与难点、应对
2、乡村振兴“钱从哪里来”-12大资金来源
3、如何做好“钱”的承接载体
（二）乡村振兴中央预算内投资资金和项目详解
（三）乡村振兴财政预算内专项的资金和项目案例、项目库详解
（四）乡村振兴专项资金（大专项+任务清单）详解
（五）银行支持乡村振兴的模式、项目和案例详解
（六）乡村振兴债券——乡村振兴公司债券的借用还、收益谋划及案例详解
（七）乡村振兴债券——乡村振兴专项债的借用还、收益谋划及案例详解
（八）乡村振兴债券——产业园区专项债的借用还、收益谋划及案例详解
（九）“三农”专项金融债券的借用还、收益谋划及案例详解
（十）乡村振兴资产证券化及案例详解
（十一）乡村振兴产业基金的作用和运用案例
（十二）农业科技股权投资的技术产业商业分析和案例
（十三）“保险+期货”模式运用及典型案例
（十四）农业碳汇交易运用及典型案例
（十五）交易+保险/银行/信托的运用案例
（十六）政府、银行、担保、保险、投资五位一体新机制
（十六）其他
八、答疑与交流

报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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