刷爆朋友圈的个人买卖二手住房涉税政策是错的？官方政策讲解来了

内蒙古政策君

近期，个人买卖二手住房的涉税政策传得沸沸扬扬，不仅出现在了您收到的房地产推介信息中、您的朋友圈里、甚至出现在我们的微信家庭群中，但是您看到的就是真的吗？下面，就大家比较关注的个人买卖二手住房涉税政策问题，主播和您一起来学习。



  个人买卖二手住房的转让方（即卖方）和承受方（即买方）在交易过程中都会涉及到缴税问题，我们分开看到底有哪些细节需要您注意。
  首先来看转让方（即卖方）要缴哪些税？
· 第一是个人所得税。
  按照《中华人民共和国个人所得税法》第六条的规定 财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。财产转让所得的个人所得税税率为百分之二十。
   这条政策的关键在于，如果您能清楚地提供交易房产原值、合理费用证明的，应纳税额为转让财产收入与房产原值及合理费用差额的百分之二十。
  如果您因为各种原因不能提供房产原值、合理费用证明的，那么普通住房按照1%、非普通住房按照1.5%税率核定征收。
   这里还有一个“满五唯一”的优惠政策，对个人转让自用五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
  我们还有换购房退税政策:从2022年到2025年，如果您出售自有住房并在出售后1年内在市场重新购买住房，税务机关对出售现住房已经缴纳的个人所得税予以退税优惠。
· 第二是增值税。
  按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：“五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。简而言之就是，以2年为界，不足两年，增值税=计税依据*5%；超过2年（含2年），免征。
· 第三是附加税费。
   包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，三者均以增值税税额为计税依据，增值税免税，附加税费一同减免。按照财政部 税务总局公告2022年第10号、国家税务总局公告2022年第3号的规定，自2022年1月1日至2024年12月31日，个人转让住房可以享受城建税及附加减半征收。
  1.城建税=增值税税额*（1％或5％或7％）×50%，纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
  2.教育费附加＝增值税×3%×50%
  3.地方教育附加＝增值税×2%×50%
· 第四是土地增值税。
  根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定：“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”
· 第五是印花税。
  产权转移书据印花税税率为价款的万分之五。根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定：“二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。”
  综上，虽然转让方（即卖方）在交易过程中涉及的税费较多，但也有很多的税收优惠政策可以享受，为纳税人降低了交易成本。
  了解了转让方（即卖方）的相关政策，我们来看看承受方（即买方）要缴纳哪些税？买方主要涉及契税和印花税。
· 契税方面。
   内蒙古自治区契税具体适用税率为百分之三。根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条规定：“关于契税政策：一、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。二、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。”个人购买第三套住房时，适用百分之三的契税税率。所以缴纳契税时需要判断第几套房、住房面积等因素。
· 印花税的政策同卖方一样免征。
  政策依据同样为《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定：“二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。”
  以上呢是二手住房买卖的税收知识，对非住房买卖的知识将在下期为大家详细介绍，详情请关注巴彦淖尔税务公众号。


来源：巴彦淖尔税务