城中村改造详解：规模有多大？深圳、杭州等城都有哪些典型模式？

启金智库

自2009年12月1日起，深圳市政府开始实施的《深圳市城市更新办法》对旧城改造的方式进行了指引。我们参考该指引中的分类方法将城中村改造办法划分成三种类型。
第一是综合整治类城市更新，多用于容积率较高、拆除难度较大的城中村；第二是功能改变类城市更新，多用于厂房类建筑，灵活的结构能适用不同类型的城市功能；第三是拆除重建类城市更新，多用于区位较好、临近轨道站点、容积率较低的城中村。

从资金量需求来说，三种城中村改造方式中综合整治类较低，拆除重建类最高。我们对城中村改造的资金来源进行了情景分析。

首先强资金支持，国开行介入，重启万亿级别以上的PSL。在此种情境下，城中村改造将以类棚改的形式推进，进行拆迁和重建，形成新的保障性住房和商品房向社会供应。在此类假设下，我们判断对投资的拉动或超棚改，因为城中村的位置和密度都较棚户区更核心，需要投入的资金量将更大。对房屋销售的拉动则弱于棚改，城中村能得到货币化安置的只有村民，大量租户并不会得到货币化安置，因此对新房销售的弱于棚改。

其次是中等资金支持，国开行不介入，要求商业银行对介入城中村改造的民间资本和开发商进行倾向性贷款支持。在此种情景假设下，我们认为各个城市最终的改造方式将依照地块质量而定，核心区域的进行拆迁重建，非核心区域进行统租改建。在此种假设下，对投资的拉动弱于棚改，对新房销售的拉动体现在可能会加快一些优质旧改项目的入市供应。

第三是弱资金支持，以地方财政为主，鼓励民间资本参与。在这种情景假设下，判断各城市的城中村改造方式将以地方财政实力为参考，选择不同的方式推进，概率比较大的是类深圳的统租模式，由政府和民间资本成立联合安居集团，对城中村进行收回翻新后再对市场进行保障性供应。此种情景假设下，对投资和新房销售的拉动都较弱。

我们分别选取超大城市深圳、特大城市杭州和东莞的具体案例进行分析后认为，以货币化和房票安置的强资金支持模式和弱资金投入的类统租模式或将成为主要方向，组合实施概率较大，且城市能级越低，实施强资金支持模式的比例可能会越大。
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超大城市城中村改造：以深圳为例

深圳经过多年发展，从当初的小渔村成为国际大都市，高速发展模式下形成了较多的城村二元化格局，多年来也一直进行城中村改造的各种探索和尝试，经验可供借鉴。

根据深圳市住建局的摸底调查，深圳共有以行政村为单位的城中村336个（其中特区内行政村91个），自然村1044个（一个或多个自然村组成一个行政村），城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。截至2020年初，全市住房总量约1082万套（间），其中，城中村507万套；商品住宅189万套；工业宿舍183万套；公寓等其他住房97万套；单位自建房55万套。保障房51万套。

深圳水围村是以政府为主导的统租模式的代表。

水围村综合整治区域规划面积约8000平方米，共35栋统建农民楼，其中的29栋改造为504间人才公寓。政府负责公共配套与市政设施、企业负责项目改造与运营、村集体股份公司发挥基层协调和配合。公共配套部分，由区政府投资，对管道燃气、给排水管网、供电系统等配套设施进行综合整治。深业集团作为公寓改造和运营方，向水围股份公司统租29栋村民楼，按照人才住房标准改造后出租给区政府，区政府再以优惠租金配租给辖区产业人才。水围公寓的租金中，由政府提供的补贴达75元/平方米，改造后公寓的总建筑面积1.3万平方米，政府年补贴1100万元左右，这部分补贴即政府统租改造城中村的成本。

拆除重建类，包括了深圳白石洲、岗厦河园、南山大冲、蔡屋围、南光村。

我们整理了深圳几个不同位置城中村的拆迁补偿指标情况，拆除重建后的容积率都在3以上，部分甚至超过了10，拆迁年限都在10年附近，拆迁补偿以物业和货币补偿为主。我们认为在强资金支持情况下，拆除重建类城中村改造比例将会提升，但考虑到拆除难度和时间，位置相对没有那么核心的城中村可能会得到更快的拆迁机会，拆迁后的补偿方案可能以“物业+货币+房票”的组合方式出现。
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特大城市城中村改造：以杭州、东莞为例

未来社区创新模式的，是杭州瓜山社区。

瓜山未来社区是浙江省重点项目首批24个未来社区之一，该项目是浙江省“未来社区”工程首批试点，是一个集公寓、酒店、办公、商业等业态于一体的大型综合型租赁社区，是全国城中村改造标杆项目。瓜山未来社区位于杭州市拱墅区上塘街道瓜山村，项目总建筑面积约27万平方米，共有270栋四层楼，划分为4个片区。改造前建筑为上世纪90年代村集体建设住宅，共涉及539户村民；改造后的新社区成为涵盖8500间房的长租公寓、1万平米的联合办公、4万平米的社区商业，以及民宿业态、室内体育馆业态、邻里中心等业态的综合社区，可容纳约1.5万人。

从模式上看，不同于传统城中村改造，瓜山未来社区项目采取了一种较为创新的方式，即对原建筑的外立面和环境进行非拆除整治，内部进行装修改造，通过第三方社会化运营公司直接与村里的原住民签订“一对一”租赁协议，政府作为见证方以及外立面改造出资方，整体租赁15年。整个过程中，由第三方运营公司进行内部装修改造以及整体运营管理，将原建筑改造成长租公寓社区后，对外进行市场化招租。对于政府，城中村改造的直接成本主要为外立面及环境的整治改造成本。

拆除重建类包括东莞水涧头村、火炼树社区、碧湖片区。

东莞的城市更新起步较早。2009年《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》及《东莞市“三旧”改造实施细则操作指南》两个指导文件的出台，拉开了东莞“三旧”改造的序幕。而后至今，东莞的城市更新共经历了探索（2009-2014年）、稳定（2014-2018年）和改革（2018年至今）三个主要阶段，经过不断的摸索后，现已发展形成较为完善的城市更新体系，其中经验可供借鉴。

我们整理了东莞几个不同位置城中村的拆迁补偿指标情况，其中水涧头村为东莞CBD中唯一城中村，火炼树社区位于东莞市中心国贸商圈，碧湖片区项目则位于东莞市东南部，距离市中心较远。前述三个项目分别位于东莞市的核心商区和非核心地带，位置虽不同但均采取拆除重建类模式，拆迁补偿方面主要以物业和货币补偿为主，所需资金量相对较高。
来源：新财富杂志 ，作者：周雅婷
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【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：11月11日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。清华大学博士，伦敦政治经济学院（LSE）访问学者。兼任中央财经大学管理科学与工程学院客座教授，中国中铁城市开发研究院专家合作委员会委员兼投融资研究中心主任，上海锦天城律师事务所高级顾问，中国REITs50人论坛成员，国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专业委员会委员，中国保险资产管理协会资产证券化专业委员会顾问，中铁资本、洛阳国晟等公司外部董事。
一、城市更新理念与形势
（一）“人产城”融合发展的十大趋势
（二）浙江的“未来社区”实践
（三）城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
案例1：北外滩改造项目
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的主要模式
（六）项目全生命周期综合统筹开发运营
（七）不动产领域的主流投资策略
（八）重大项目全生命周期的投融资工具组合
（九）城镇化投融资的总体形势
二、城市更新要点与案例
（一）城市更新：老话题，新焦点
（二）城市更新的内涵
（三）城中村改造政策要点
（四）城市更新体系构建
（五）广州、深圳、上海、北京城市更新经验
（六）城市更新的十个视角
（七）城市更新的治理机制
（八）城市更新的动力机制
（九）城市低效用地的提升
（十）改造提升类项目案例
（十一）部分典型案例深度分析
案例2：万科上海哥伦比亚公园项目
案例3：广州永庆坊微改造项目
案例4：北京的“798艺术区”项目
案例5：苏州市（姑苏区）历史文化名城保护
案例6：佛山创意产业园
案例7：苏州工业园区转型升级特色产业园
三、城市更新投融资创新
（一）城市更新投资机遇与挑战
（二）城市更新投融资的六大分析维度
（三）城市更新主要投融资方式
（四）部分典型案例深度分析
案例8：2020年粤港澳大湾区城镇老旧小区改造专项债券
案例9：乌鲁木齐老城区改造提升建设工程PPP项目
案例10：吉林省长春市旧城改造PPP项目
案例11：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例12：瑞安?蟠龙城中村改造项目
案例13：广州天河区猎德村旧改
案例14：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例15：嘉里中心金陵东路拆改留旧改项目
案例16：北京劲松社区老旧小区改造
案例17：北京市朝阳区爱琴海?融中心
案例18：上海市城市更新中心与城市更新基金
（五）城市更新投融资要点总结
（六）城市更新全生命周期统筹运作
（七）城市更新的模式升级方向
四、答疑与交流
第二讲、城中村改造最新政策运用、投融资创新合规运作、政府企业金融合作实操及案例
（时间：11月11日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。拥有近20年政府项目、片区开发、城市更新、基建项目的投融资经验。长期致力于政府项目投融资、平台公司高质量发展、片区开发投融资、混合所有制改革的咨询与投资实践，深度服务国资客户超过100家，5个项目曾被评为财政部国家示范项目，参与发起设立省、市、县级引导基金及企业产业基金规模超过200亿元。
一、城中村改造最新政策要点及应对
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式解析
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
三、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
四、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
五、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
六、不同类机构参与城中村改造和城市更新的参与路径对比和探讨
（1）政府的参与路径和工作要点
（2）城投的参与路径和工作要点
（3）基建类社会资本参与路径和工作要点
（4）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（5）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（6）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（7）其他类公司参与路径工作要点
七、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：11月11日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、城中村改造的土地一二级开发利用要点难点问题应对、征地拆迁补偿及拿地实务
（时间：11月12日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈
3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避征收、补偿风险
5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易、顺利征拆
6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值
7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
1、土地征收补偿最新流程、程序、痛点与注意要点
2、土地拆迁补偿流程、要点、风险与解决技巧分析
3、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属
4、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值
5、如何研判获地模式精准性，控制拿地风险
6、城中村改造项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）
三、城中村改造的模式、流程、要点、实务与风险把控
1、城中村项目计划申报要求、审批、主体确认、征地拆迁、土地获取
2、城中村土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
3、城中村改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
4、城中村改造征地、拆迁、补偿全流程、要点、执行策略解析
5、城中村主要工作内容分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
6、城中村改造土地定位、升值、拿地策略、技巧与方式
7、城中村改造土地一二级联动排他设定
8、城中村改造土地一二级联动土地出让底价确认
9、城中村改造土地一二级联动操作技巧与风险规避
10、城中村改造安置房建设及回购路径设计
11、城中村政府收储模式、供地模式分析
四、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
1、上海XX城中村改造项目剖析
2、广州XX城中村改造项目借鉴
3、深圳XX城中村改造与产业结合注入
4、郑州XX城中村改造项目解析
五、答疑与交流
第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：11月12日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
（一）愿景选择城市更新业务赛道的原因和时机
（二）愿景城市更新综合解决方案
（三）“劲松模式”的微利可持续是如何实现的
（四）愿景城市更新迭代发展历程
（五）愿景集团重点布局赛道
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
（一）城市更新场景分类
1.业务层面：8大分类
2.改造强度层面：3大分类
3.投资强度层面：3大分类
（二）城市更新细分场景下的8个标杆案例
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
（一）城市更新项目规模从小到大的考量
1.社区级
2.街区级
3.城市级
（二）城区更新场景下老旧小区改造路径的设计与落地/案例
1.综合整治模式及代表项目案例
2.原拆重建模式及代表项目案例
3.腾退改造模式及代表项目案例
4.街区有机更新及代表项目案例
5.城市有机更新及代表项目案例
6.其他
（二）城区更新场景下产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
1.城区更新场景下产商文旅的背景
2.城区更新场景下产商文旅的标杆案例分析
3.城区更新场景下产商文旅的选址及运作思考
（三）城市有机更新需要融合老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路/案例
1.从老旧小区改造-空间布局优化-产业商业升级的整体提升
2.如何做到财政资金+市场化资金的结合思考
3.实践案例分享
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
（一）片区综合开发结构化合作运作模式
（二）城市更新盈利机制与投融资结构框架设计
（三）实践案例分享
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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