城中村改造也离不开社会资本（民间资金与民营房企）的参与

启金智库

深圳自今年8月份开始暂停了全部未列入城市更新及土地整备利益统筹计划的项目，其中村股份公司对存量项目进行了全面梳理，市场消息并称今后项目推进模式将统一适用城中村改造的新规，不过因为存在激烈的职权划分博弈以及存量项目处理导致的激烈利益冲突，城中村改造的新规能否出台、何时出台存在较大的未知数。
一、民营企业退出城市更新不一定是最优市场选择
关于市场方面最近非常关注的深圳这边《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施方案（草案）》的文本调整与出台时间，目前各方倾向于认为短期内很难达成共识。如果未立项的以及存量待清理的涉及到村股份公司权益的城市更新与土地整备利益统筹项目今后需大范围地调整为城中村改造模式，并适用后续将出台的城中村改造新规，那深圳整个城市更新及土地整备市场的民营企业参与方将死伤殆尽，这也是我们认为高度市场化的深圳很难将城市更新和土地整备政策转向城中村改造的真正原因。
就真实的业务场景而言，大部分同行都更倾向于认为城市更新项目的拆迁比较适合让民营企业去推动，因为涉及到村集体、村民以及其他被拆迁方的个性化诉求等各种复杂的问题以及各种敏感的、台底下的搞钱和套利诉求，因此只能由灵活和随时能变通的民营企业才更方便处理；再比如国央企搞城市更新很难解决资金的问题，尤其是在前期，除了一些规划方案研究费用等有票支出外，搞定村委、村民的这些资金（主要是台底费用）国央企都是不可能出资的，因此背后基本还是得靠民营企业输送资金，这样的话民营企业肯定就得同时参与项目的实施。除此之外，对于很多没有品牌优势或者没有独立开发能力的国央企来说，城市更新（尤其是一二级联动）项目最终还是得寻找民营企业通过代建等方式完成开发、建设和销售。
二、城中村改造放开民间融资的信号意义
10月24日，广州审议通过了《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，明确提出“要通过探索房票安置政策机制来破解城中村改造难题，提升改造效率”，这为市场大热的城中村改造的推进模式探索提供了很好的样板。
（一）城中村改造可能会在城市更新市场中独树一帜
尽管市场各方对国央企介入城市更新的动力和意愿都颇多质疑，但城市更新中的城中村改造项目却是个例外。自从今年7月21日国常会发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》以来，目前城中村改造项目的推进情况实际上却如火如荼，其中最典型的莫过于广州。广州在今年8月份发布《广州市城中村改造房票安置实施办法（建议稿）》后，市场各方对城中村改造项目的推进有了更大的信心，因为相比拆赔中的货币补偿而言，房票安置对于项目的实施主体来说显然可以更大程度上减轻前期资金投入压力，而且在拆赔标准和拆赔程序统一的情况下，可以大大降低拆迁谈判的难度。此外，广州的做法也意味着今后全国范围内城中村改造项目的拆迁补偿采用货币化安置的比例将非常有限，也即更多地采用实物或房票安置，或者是与保障性住房建设相结合。
根据一些券商的测算，城中村改造的市场方面，超大特大城市城中村待改造建筑面积规模约7.7亿平方米，其中深圳有2.2亿平、武汉6546万平、东莞6037万平、广州5693万平、杭州5591万平、郑州4457万平，北京和上海分别为1756、1528万平。由上述数据可知，大湾区的城中村改造有着最为广阔的市场空间。
（二）城中村改造项目大力放开社会资本介入的意义
我们近几个月一直都有提到国务院当前重点支持的超大特大城市的城中村改造项目在推进方面的难度，尤其是社会资本（民间资金）的参与路径与参与热情问题，因这些超大特大城市主导城中村改造项目的地方国企与城投平台先前一直不怎么放开非标融资以大力引入社会资本，由此导致专项债和政府主导的更新基金等方面的资金支持显得杯水车薪。
广州市10月19日审议通过《广州市进一步促进民间投资高质量发展若干政策措施》后，率先放开了城投平台在城中村改造项目中的非标融资，市场各方也一致认为这是加大社会资本和民间资金参与城中村改造，并推动城中村改造提速的绝佳机会。对于面临日益严峻的资产荒问题的投资机构来说，沿海城市的城投平台放开非标融资也是个非常难得的业务机会期。事实上，尽管广州等城市的城中村改造项目本身存在周期长、不确定性高等问题，但因这些沿海城市城投平台本身的主体征信决定了爆雷风险的降低（准确地说是国家不会允许这些经济发达区域的城投出现爆雷），加上国央企资金以及银行资金直接参与城中村改造项目的前期融资都存在涉房业务方面的合规问题，因此对于信托、私募、保理、融资租赁等社会资本（民间资金）来说，目前是相当好的业务切入时机。
当然，大家更值得重视的是社会资本和民间资金介入城市更新项目的过程中民营房企的身影，因为相比纯粹的投资机构，民营房企通过输送资金的方式参与城市更新、城中村改造业务或者提前锁定房地产开发项目其实更为常见。也就是说，城中村改造放开社会资本的参与，本质上就是相当于放开民营企业的参与。
来源：西政地产金融研究会
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【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：11月11日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。清华大学博士，伦敦政治经济学院（LSE）访问学者。兼任中央财经大学管理科学与工程学院客座教授，中国中铁城市开发研究院专家合作委员会委员兼投融资研究中心主任，上海锦天城律师事务所高级顾问，中国REITs50人论坛成员，国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专业委员会委员，中国保险资产管理协会资产证券化专业委员会顾问，中铁资本、洛阳国晟等公司外部董事。
一、城市更新理念与形势
（一）“人产城”融合发展的十大趋势
（二）浙江的“未来社区”实践
（三）城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
案例1：北外滩改造项目
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的主要模式
（六）项目全生命周期综合统筹开发运营
（七）不动产领域的主流投资策略
（八）重大项目全生命周期的投融资工具组合
（九）城镇化投融资的总体形势
二、城市更新要点与案例
（一）城市更新：老话题，新焦点
（二）城市更新的内涵
（三）城中村改造政策要点
（四）城市更新体系构建
（五）广州、深圳、上海、北京城市更新经验
（六）城市更新的十个视角
（七）城市更新的治理机制
（八）城市更新的动力机制
（九）城市低效用地的提升
（十）改造提升类项目案例
（十一）部分典型案例深度分析
案例2：万科上海哥伦比亚公园项目
案例3：广州永庆坊微改造项目
案例4：北京的“798艺术区”项目
案例5：苏州市（姑苏区）历史文化名城保护
案例6：佛山创意产业园
案例7：苏州工业园区转型升级特色产业园
三、城市更新投融资创新
（一）城市更新投资机遇与挑战
（二）城市更新投融资的六大分析维度
（三）城市更新主要投融资方式
（四）部分典型案例深度分析
案例8：2020年粤港澳大湾区城镇老旧小区改造专项债券
案例9：乌鲁木齐老城区改造提升建设工程PPP项目
案例10：吉林省长春市旧城改造PPP项目
案例11：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例12：瑞安?蟠龙城中村改造项目
案例13：广州天河区猎德村旧改
案例14：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例15：嘉里中心金陵东路拆改留旧改项目
案例16：北京劲松社区老旧小区改造
案例17：北京市朝阳区爱琴海?融中心
案例18：上海市城市更新中心与城市更新基金
（五）城市更新投融资要点总结
（六）城市更新全生命周期统筹运作
（七）城市更新的模式升级方向
四、答疑与交流
第二讲、城中村改造最新政策运用、投融资创新合规运作、政府企业金融合作实操及案例
（时间：11月11日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。拥有近20年政府项目、片区开发、城市更新、基建项目的投融资经验。长期致力于政府项目投融资、平台公司高质量发展、片区开发投融资、混合所有制改革的咨询与投资实践，深度服务国资客户超过100家，5个项目曾被评为财政部国家示范项目，参与发起设立省、市、县级引导基金及企业产业基金规模超过200亿元。
一、城中村改造最新政策要点及应对
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式解析
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
三、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
四、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
五、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
六、不同类机构参与城中村改造和城市更新的参与路径对比和探讨
（1）政府的参与路径和工作要点
（2）城投的参与路径和工作要点
（3）基建类社会资本参与路径和工作要点
（4）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（5）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（6）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（7）其他类公司参与路径工作要点
七、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：11月11日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、城中村改造的土地一二级开发利用要点难点问题应对、征地拆迁补偿及拿地实务
（时间：11月12日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈
3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避征收、补偿风险
5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易、顺利征拆
6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值
7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
1、土地征收补偿最新流程、程序、痛点与注意要点
2、土地拆迁补偿流程、要点、风险与解决技巧分析
3、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属
4、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值
5、如何研判获地模式精准性，控制拿地风险
6、城中村改造项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）
三、城中村改造的模式、流程、要点、实务与风险把控
1、城中村项目计划申报要求、审批、主体确认、征地拆迁、土地获取
2、城中村土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
3、城中村改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
4、城中村改造征地、拆迁、补偿全流程、要点、执行策略解析
5、城中村主要工作内容分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
6、城中村改造土地定位、升值、拿地策略、技巧与方式
7、城中村改造土地一二级联动排他设定
8、城中村改造土地一二级联动土地出让底价确认
9、城中村改造土地一二级联动操作技巧与风险规避
10、城中村改造安置房建设及回购路径设计
11、城中村政府收储模式、供地模式分析
四、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
1、上海XX城中村改造项目剖析
2、广州XX城中村改造项目借鉴
3、深圳XX城中村改造与产业结合注入
4、郑州XX城中村改造项目解析
五、答疑与交流
第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：11月12日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
（一）愿景选择城市更新业务赛道的原因和时机
（二）愿景城市更新综合解决方案
（三）“劲松模式”的微利可持续是如何实现的
（四）愿景城市更新迭代发展历程
（五）愿景集团重点布局赛道
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
（一）城市更新场景分类
1.业务层面：8大分类
2.改造强度层面：3大分类
3.投资强度层面：3大分类
（二）城市更新细分场景下的8个标杆案例
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
（一）城市更新项目规模从小到大的考量
1.社区级
2.街区级
3.城市级
（二）城区更新场景下老旧小区改造路径的设计与落地/案例
1.综合整治模式及代表项目案例
2.原拆重建模式及代表项目案例
3.腾退改造模式及代表项目案例
4.街区有机更新及代表项目案例
5.城市有机更新及代表项目案例
6.其他
（二）城区更新场景下产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
1.城区更新场景下产商文旅的背景
2.城区更新场景下产商文旅的标杆案例分析
3.城区更新场景下产商文旅的选址及运作思考
（三）城市有机更新需要融合老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路/案例
1.从老旧小区改造-空间布局优化-产业商业升级的整体提升
2.如何做到财政资金+市场化资金的结合思考
3.实践案例分享
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
（一）片区综合开发结构化合作运作模式
（二）城市更新盈利机制与投融资结构框架设计
（三）实践案例分享
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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