北京住建委：深入实施北京城市总体规划，加快推进城市更新

启金智库

▲10月31日下午，北京市人民政府新闻办公室组织召开第八场“北京市贯彻落实党的二十大精神”系列主题新闻发布会——以“钉钉子”精神深入实施北京城市总体规划专场。北京市人民政府新闻办公室对外新闻处处长叶昶主持。北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会、北京市交通委员会相关负责人出席介绍情况，并回答记者提问。


北京市住房和城乡建设委员会党组成员、副主任马綮鸿介绍城市更新方面有关情况：
党的二十大报告明确指出，要加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动。《北京城市总体规划（2016年-2035年）》提出了“减量双控”的要求，确立了“控增量、促减量、优存量”的更新思路，推动城市存量资源有机更新。目前，北京的城市发展由大规模增量建设转变为存量提质增效和增量结构调整并重，深入实施城市更新，是落实总规的重要路径。按照总规要求，重点通过核心区平房院落腾退修缮、南中轴区域更新、低效产业园区腾笼换鸟等方式，以更优越的空间、更优良的环境、更优质的服务，加强“四个中心”功能建设，提高“四个服务”水平。通过老旧楼宇提质增效、老旧厂房更新改造等方式，为“五子”联动提供高品质的空间载体，焕发城市空间新活力，培育发展新动能，推动首都经济高质量发展。通过全面推进老旧小区改造，消除危楼安全隐患，更新养老、医疗、托幼等公共服务设施，改善居住条件，补齐设施短板，提升人居环境品质。
《北京市城市更新条例》（以下简称《条例》）已于今年3月1日正式施行，为加快推进城市更新行动，我们重点开展了以下四方面工作：
一是抓紧出台“一批《条例》配套文件”。我们已编制完成了《条例》实施配套文件清单，明确了各个责任单位和完成时限，并列为《北京市实施城市更新行动三年工作方案（2023-2025年）》政策改革创新清单。相关配套文件主要包括四个方面：健全城市更新项目审批机制、加快规划土地政策实施落地、加大城市更新金融创新力度、健全城市更新协商共治机制。这些文件的出台，将为优化营商环境、打通实施路径、激发市场主体活力、促进多元参与等方面提供更加细致、可行的政策支撑。目前，“城市更新导则，统筹主体确定，城市更新项目库管理，建筑用途转换、土地用途兼容具体规则，国有建设用地租赁、先租后让和使用权作价出资或者入股的具体办法”等5个市场主体需求迫切的文件正在拟定过程中，争取尽快出台。
二是着力推动“一批拟更新项目”。我们编制了《2023年城市更新工作要点》，明确城市更新项目目标和年度任务，梳理形成了年度拟实施项目清单905项，示范项目清单154项。为加快项目落地实施，进一步健全市区两级城市更新项目库，实行清单化管理、项目化推进，强化示范项目调度，抓好重大项目谋划。重点聚焦以下五个方面内容：聚焦居住品质提升，加快推进老旧小区改造、危旧楼房改建等居住类项目实施。聚焦打造活力空间，加快推进老旧厂房、低效楼宇“腾笼换鸟”，加快推动新一轮传统商圈升级改造，激发社会创造力，营造消费新场景，让城市成为人民群众高品质生活空间。聚焦补齐公共服务设施短板，加大老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施更新力度，开展城市燃气和供热管道老化更新改造三年行动，不断增强首都城市安全韧性。聚焦提升城市环境品质，推动滨水空间、绿色空间等公共空间更新，不断提高生态环境质量和绿色发展水平。聚焦重点领域和重点地区，健全以街区为单元的更新机制，强化资源统筹，依托轨道站点一体化、重大公共设施建设等，带动周边地区城市更新，重点开展朝外大街沿线、大红门片区、回天地区、中关村西区等成片区综合性的示范项目，实现更新一片、活化一片、精彩一片。
三是重点吸引“一批社会投资”。为支持城市更新重点项目实施，政府加大了资金支持力度，今年市政府固定资产投资下达资金5亿元。发布《北京市高精尖产业发展资金实施指南》，对利用老旧厂房发展先进制造业项目进行资金支持。同时，还积极探索社会资本参与城市更新机制，指导各区尽快谋划一批成规模、投资大、有影响力，对市场吸引力高的片区综合性城市更新项目，吸引社会资本参与。充分发挥城市更新联盟各类平台组织作用，征集城市更新意向项目，获取城市更新建议，建立起政银企常态化沟通机制，调动全社会参与积极性。
四是发布表彰“一批最佳更新项目”。2023年“北京城市更新最佳实践”评选活动于5月份启动，经专家初评、网络投票、专家复评和综合复议，从百余个符合申报条件的项目中评选出城市更新“最佳实践”10项，“优秀项目”16项，并在第二届北京城市更新论坛暨首届北京城市更新周开幕活动现场，对评选获奖项目进行了表彰。我们将重点总结此次评选的最佳实践和优秀项目经验做法，形成可推广、可复制的路径指引，共同打造城市更新北京模式。
我们将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神，深入开展学习宣传贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，落实北京城市总体规划，以新时代首都发展为统领，坚持“五子”联动融入新发展格局，坚持减量、提质、增效，推动超大城市发展建设方式转型，探索适合首都特点的城市更新之路，在城市更新上迈出更大步伐。
记者提问
记者：请您介绍一下，今年北京城市更新项目推进有哪些进展？
北京市住房和城乡建设委员会党组成员、副主任马綮鸿：
来源：北京发布
产融公会 & 启金智库 将于 2023年11月11-12日 在 北京 举办 城镇化投融资专题高级研修班（第21期）《城市更新和城中村改造的投融资合规创新、土地一二级开发利用要点难点应对、社会资本参与路径实务和案例专题》。特邀有丰富经验的4位实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行城市更新和城中村改造的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、设计规划公司、社会资本、投资运营商、银行信托保理、工程咨询公司、律师等。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：11月11日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城中村改造最新政策运用、投融资创新合规运作、政府企业金融合作实操及案例
（时间：11月11日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城中村改造最新政策要点及应对
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式解析
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
三、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
四、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
五、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
六、不同类机构参与城中村改造和城市更新的参与路径对比和探讨
（1）政府的参与路径和工作要点
（2）城投的参与路径和工作要点
（3）基建类社会资本参与路径和工作要点
（4）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（5）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（6）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（7）其他类公司参与路径工作要点
七、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：11月11日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、城中村改造的土地一二级开发利用要点难点问题应对、征地拆迁补偿及拿地实务
（时间：11月12日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈
3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避征收、补偿风险
5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易、顺利征拆
6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值
7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
1、土地征收补偿最新流程、程序、痛点与注意要点
2、土地拆迁补偿流程、要点、风险与解决技巧分析
3、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属
4、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值
5、如何研判获地模式精准性，控制拿地风险
6、城中村改造项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）
三、城中村改造的模式、流程、要点、实务与风险把控
1、城中村项目计划申报要求、审批、主体确认、征地拆迁、土地获取
2、城中村土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
3、城中村改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
4、城中村改造征地、拆迁、补偿全流程、要点、执行策略解析
5、城中村主要工作内容分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
6、城中村改造土地定位、升值、拿地策略、技巧与方式
7、城中村改造土地一二级联动排他设定
8、城中村改造土地一二级联动土地出让底价确认
9、城中村改造土地一二级联动操作技巧与风险规避
10、城中村改造安置房建设及回购路径设计
11、城中村政府收储模式、供地模式分析
四、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
1、上海XX城中村改造项目剖析
2、广州XX城中村改造项目借鉴
3、深圳XX城中村改造与产业结合注入
4、郑州XX城中村改造项目解析
五、答疑与交流
第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：11月12日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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