事关城中村改造，广州或推行房票安置政策

启金智库

10月24日，由第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》（下称“《专项规划》”），明确提到要通过探索房票安置政策机制来破解城中村改造难题，提升改造效率。
广州市海珠区官洲街道北山村
将村民的权益转换成有价票据
记者注意到，今年8月，社会各界曾围绕媒体流传的一份《广州市城中村改造房票安置实施办法（建议稿）》展开热议。这次专项规划的通过，显然是以官方文件的方式让两个月来已成为舆论焦点的一只“靴子”落了地。
以前，城中村村民的房子被拆迁，开发商一般直接采取用房子或现金的方式来补偿村民。这一次，广州引入房票机制，可以通俗理解为，换了另外一种方式来补偿拆迁户。即将村民的权益转换成一张有价票据。这张票据的性质，跟我们过去所见识过的粮票、油票、电影票、车票和蟹票没什么两样，甚至还可以理解成是一张有限额和限期的购物卡。唯一的差别在于，粮票只能用来换粮食，电影票只能用来看电影，车票只能用来坐车，蟹票只能用来换大闸蟹，购物卡可以在指定商场任意选购很多商品。而房票这类“消费券”是实名登记的，只能用来买授权方指定范围的房子。
拓宽城中村拆迁安置渠道
值得一提的是，广州并不是第一个探索试行房票安置政策的城市。自2022年以来，全国已经有郑州、南京、厦门、贵阳、无锡等数十个大中城市对外宣称已出台房票制度。到了2023年，跟进的城市就更多了，有媒体称数量已接近60个，由于每天的数据都有可能刷新，可预见的是，到今年底，全国探索试行这类安置补偿方式的城市会更多。
从政策的初衷来看，各地试行房票制度的目的，是为了进一步拓宽城中村拆迁安置渠道，满足人民群众对房屋安置的多样化需求。
以往，城中村改造后，拆迁户只能在本村的安置区拿回“补偿”的房子，不管是1套，还是10套，都在同一个村的范围内解决，而且房子是采取摇号分配的方式给到村民，村民基本上没有办法按照自己的意愿选房，只能靠运气。换一个角度来说，房票既可以让村民在改善住房方面拥有比以前更多的选择权，同时也可以帮助参与本市城中村改造的其他开发商去掉一些库存。
广州，康鹭片区设置了步行街
房票过期不代表权益作废
对于房票的使用规则，记者根据广州的建议稿替大家捋一捋：
其一，所有房票纳入专门系统进行闭环管理，每一张票面金额由基础补偿金额和安置政策奖励两部分组成，基础补偿金是由几个核定的安置房价格换算过来的，奖励则分中心区和外围区按不同标准叠加，不包括直接发放的3个月临迁费现金。
其二，房票有2年的使用期限，过期并不代表权益作废。持票人看中一套房，若房票金额不够，可以办理商贷和公积金贷款来补齐。房票金额超出这套房的房价，多余的钱2年内未使用，若低于原票面金额15%，可直接申请兑换现金；但超过15%的，要剔除政策额外奖励的部分才能兑现。
其三，房票只能买参与房票安置工作的房企提供的房源，包括一些没有参与改造但自愿报名参与入库的企业提供的房源；原则上，村民只能购买本辖区内的房源，只有在房源不够的情况才能统筹参与到其他辖区的交易；此外，要想买商业、商办、工业和车位等非住宅类物业，还必须先拥有一套住宅。
其四，用房票买房不受当地限购政策限制，并享受免征契税的优惠。只有一种情况是受限制的，即手持的房票是由他人转让过来的，一张受让房票抵一个购房名额；名下未持有住宅的持票人不得将房票转给第三人。
其五，每张房票实名制管理。持票人不能将房票对外进行质押融资或违规套现，也不可能跨行业消费，只能用来买进入房票系统登记的房源。
以上使用规则目前还处于讨论当中，最终如何落地还有待有关部门审议通过。
与其它商品证券和货币证券不同，房票是一种消费型的票据，虽然票面金额不少，但使用功能和规则存在不少限制。可以说在特定的时间段，来多少就得去多少，因而并不能在城市建设领域起到现金蓄水池的作用。
厦门：开发商进村抢房票
“总价19×万，市属校旁，必买红盘”、“专属购房渠道，购房优势，直接低价”……在厦门郭山村的街头巷尾，随处可见购房广告。郭山村内三个拿到了房票的自然村，不大的面积挤满了知名开发商，房产中介机构和房票中介也闻风而来。
房票是货币补偿的一种补充方式
根据厦门市政府办公厅在去年12月发布的《集体土地上住宅房屋征收推行房票补偿的意见（试行）》，所谓房票补偿，是指在征收集体土地上的住宅房屋时，将房屋征收货币补偿金额、政策性奖励金额计入房票面值发放给被征收人，被征收人持房票购买房屋以实现补偿安置的方式，是货币补偿的一种补充方式。
郭山村是厦门被征收人数最多的地方，涉及郭山村后狮尾里、新厝里、前院里等3个自然村，一共1217人。
不仅人数多，补偿金额也十分可观。今年5月上旬，一张关于房票补偿计算细则的图片在网上流传，细则显示，拥有房屋产权面积270平方米的被征收人，如果选择全房票补偿，可获得的房票补偿金额和房票政策性奖励金额（二者合称“房票补偿金额”）一共610.5万元，在满足条件的情况下，被征收人还可拿到将近150.9万元的现金补偿金额，总补偿金额合计761.4万元。一位村民向记者确认了该细则的真实性，并表示，“这次补偿款（的金额）实际上是有房户761.4万元，无房户500多万元”。
房票的使用期限是24个月，自房票核发之日起12个月内使用房票购房，持票者可获得使用面值5%的奖励，在第13个月至24个月使用的，则可获得使用面值2%的奖励，而未在期限内使用房票的，在扣除房票奖励后可兑换成现金。
一个关于房票的转让市场在萌芽
“开发商挨家挨户地上门推销”，为了在有限的时间内把村民吸引到售楼处，开发商各种营销手段轮番上阵，除了免费专车接送、送礼、抽奖和购房折扣等常规方法，“甚至有银行跟开发商合作，说是买某家开发商的房子且在这家银行存款的话，可以享受高的存款利率，一些开发商还利用老人喜欢热闹的抱团心理，用组团买房更优惠（的方法）来说服一些关系比较好的老人”，村民说。
村民不仅是开发商争夺的对象，由于房票允许分割金额转让给他人（注：已转让的房票不得再次转让），房票中介也涌向了郭山村，一个关于房票的转让市场在厦门萌芽。记者以购票人的名义咨询了不同的房票中介，100万元面值的房票市场价格大多为101万元，购买人同时需要支付大约1个点的中介费，即便如此，购买人在12个月内持房票买房时，100万元的面值依然可以享受3%的奖励。
有了相关政策
也要改造，才能体验一下政策
不知道什么时候到自己村呢
来源：南方都市报
产融公会 & 启金智库 将于 2023年11月11-12日 在 北京 举办 城镇化投融资专题高级研修班（第21期）《城市更新和城中村改造的投融资合规创新、土地一二级开发利用要点难点应对、社会资本参与路径实务和案例专题》。特邀有丰富经验的4位实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行城市更新和城中村改造的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、设计规划公司、社会资本、投资运营商、银行信托保理、工程咨询公司、律师等。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：11月11日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城中村改造最新政策运用、投融资创新合规运作、政府企业金融合作实操及案例
（时间：11月11日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城中村改造最新政策要点及应对
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式解析
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
三、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
四、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
五、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
六、不同类机构参与城中村改造和城市更新的参与路径对比和探讨
（1）政府的参与路径和工作要点
（2）城投的参与路径和工作要点
（3）基建类社会资本参与路径和工作要点
（4）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（5）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（6）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（7）其他类公司参与路径工作要点
七、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：11月11日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、城中村改造的土地一二级开发利用要点难点问题应对、征地拆迁补偿及拿地实务
（时间：11月12日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈
3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避征收、补偿风险
5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易、顺利征拆
6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值
7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
1、土地征收补偿最新流程、程序、痛点与注意要点
2、土地拆迁补偿流程、要点、风险与解决技巧分析
3、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属
4、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值
5、如何研判获地模式精准性，控制拿地风险
6、城中村改造项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）
三、城中村改造的模式、流程、要点、实务与风险把控
1、城中村项目计划申报要求、审批、主体确认、征地拆迁、土地获取
2、城中村土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
3、城中村改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
4、城中村改造征地、拆迁、补偿全流程、要点、执行策略解析
5、城中村主要工作内容分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
6、城中村改造土地定位、升值、拿地策略、技巧与方式
7、城中村改造土地一二级联动排他设定
8、城中村改造土地一二级联动土地出让底价确认
9、城中村改造土地一二级联动操作技巧与风险规避
10、城中村改造安置房建设及回购路径设计
11、城中村政府收储模式、供地模式分析
四、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
1、上海XX城中村改造项目剖析
2、广州XX城中村改造项目借鉴
3、深圳XX城中村改造与产业结合注入
4、郑州XX城中村改造项目解析
五、答疑与交流
第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：11月12日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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