“金九银十”买房季，换购住房有优惠！

江苏政策君

根据财政部、税务总局发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号）规定：“自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。”
近期三部门发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号），延续实施该项优惠，规定：“自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。”

享受居民换购住房个人所得税优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：
（1）纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。

如果您在江阴有一套住房，准备出售后在无锡市区购买住房，就符合此政策中“同一城市范围”的条件要求。
（2）出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还已缴纳的个人所得税。
具体计算公式如下：
①新购住房金额≥现住房转让金额
退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税
②新购住房金额＜现住房转让金额
退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税
温馨提示：如果您的现住房是家庭唯一住房并且居住了五年以上，按照政策规定，出售时免缴个人所得税，该情况便不涉及换购住房个人所得税退税政策。

案例一

2023年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为200万元，缴纳个人所得税2万元。2024年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税2万元。若小杨新购住房金额为100万元，则可申请的退税金额为1万元（100÷200×2万元）。（假设以上金额均为不含增值税价格）
案例二

小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2024年1月，两人以200万元的价格转让该住房，分别缴纳个人所得税1万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税1万元。
同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80÷100×1=0.8万元。（假设以上金额均为不含增值税价格）

分两种情况。新购住房为新房的，购房金额为在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。其中，现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

享受居民换购住房个人所得税退税政策的纳税人向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请。
需带好以下材料

1.填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》；
2.纳税人身份证件；
3.现住房的房屋交易合同；
4.新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产产权证书及其复印件；
5.新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
温馨提示：办理前请确认出售房屋和购买房屋的时间是否符合要求，通俗来说要先卖出现住房再买入新房。其中，出售现住房的时间，以您出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。


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来源：国家税务总局无锡市税务局第三税务分局
监审：国家税务总局无锡市税务局所得税科
编发：国家税务总局无锡市税务局税收宣传中心



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