城中村改造提速，计划5年拉动投资9万亿元！

启金智库

今年4月份以来，中央政治局会议、国务院常务会议多次强调推进城中村改造。4月28日，中央政治局会议首次提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；9月14日，自然资源部发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，将城中村用地改造列为重点；近日国务院政策例行吹风会再次强调，加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持。
目前房地产投资和销售端出现严重下滑，房地产成为经济增长的主要拖累，积极推进城中村改造，对拉动投资和扩大内需，实现经济稳增长有着极其重要的意义。
城中村改造市场空间有多大

我国大规模城镇化从上世纪80年代起步，经历了40多年的高速发展。在高速城镇化过程中，主要采取市场化手段，导致城市建设缺乏统一规划，城市发展并不均衡，在城市中间形成了大量被遗忘的角落——城中村。这些区域普遍存在基础设施条件差、环境脏乱差、建筑老旧杂乱等问题，不仅居住品质低下，还存在严重的安全隐患。由于租金便宜，往往成为外来人口的聚集地。在城市由高速发展转向高质量发展的当下，城中村改造成为城市发展中绕不开的话题。近年来，一些超大特大城市已经将城中村改造作为城市高质量发展的重要一环。
广州年初计划全年推进127个城中村改造项目，6月份发布了《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，对审批和征拆等环节进行了优化；7月17日发布了《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》,成为国内首个针对城中村改造的地方性法规；9月1日成立广州安居集团，推动城中村改造与保障性住房建设。截至8月底，广州累计批复城中村改造项目82个，面积约38平方公里，规划新配建公建配套设施621万平方米。接下来，广州将以罗冲围片区、环五山创新策源区、广州火车站片区、新中轴（海珠）片区等重点片区改造为引领，推动城市高质量发展。
深圳市去年公布的《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》显示，规划期内完成城市更新和土地整备固定资产投资总额不少于1万亿元，其中城中村改造成为重中之重。今年深圳市启动了城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动，计划在2023年推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。
上海也对城中村改造也做出规划安排。截至2022年底，上海有城中村点位682个，涉及村（居）民10.92万户，房屋面积2068万平方米。2023年至2025年计划新启动30个城中村整体改造项目，涉及城中村点位85个，村（居）民约1.64万户，房屋面积约548万平方米。今年计划启动10个城中村整体改造项目，截至目前10个项目已经全部启动。
此外，青岛2023年计划推进城中村改造项目85个，计划完成投175亿元，其中新启动项目19个，计划年度完成投资31亿元，惠及居民1.46万户；续建项目66个，计划年度完成投资144亿元。合肥提出3年内基本完成104个城中村改造。
目前我国超大特大城市21个（不含新晋级的苏州），其中超大城市7个，特大城市14个。国海证券在研究报告中对21个超大特大城市城中村改造对房地产投资和销售的拉动作用做了一个测算，测算出这21个城市城中村业主总人口639万人，本轮城中村改造总建筑面积约5.4亿平方米。乐观情形假定拆除面积占比50%，70%房票安置、30%纯货币化安置，改造地块新建住宅容积率为原来的3倍，预计5年将拉动商品住宅销量9.7亿平方米，预计拉动投资9万亿元。
除21个超大特大城市外，其他大型城市城中村改造也不会缺席。目前已经有合肥、厦门、南昌等城市也披露了城中村改造规划。随着政策的进一步推进，将有更多的城市参与其中。大规模城中村改造不仅直接拉动房地产投资和需求，而且对包括建筑、建材在内的产业链上下游起到拉动作用。

棚改2.0来了？

2014年至2016年，我国曾在全国范围内推动大规模棚户区改造，形成一波大拆大建的房地产开发热潮，其中仅2014年就完成棚户区改造2100万户，2015年、2016年改造规模也均超过了600万户。棚改成为房地产市场走出低谷、进而一路高歌猛进的重要推动力。
对比2014年的市场环境，本轮房地产市场形势更为严峻。尽管房地产松绑乃至刺激政策不断，依然难挽市场颓势。城中村改造政策也因此被寄予厚望。那么城中村改造会成为棚改2.0版吗？会对房地产市场带来怎样的影响？
实际上，与此前的棚户区改造相比，本轮城中村改造在政策背景、改造规模、实施对象、建设模式、目标效果等方面都有较大不同。
棚户区改造主要采取的是大拆大建的改造模式，以及货币化补偿方式，对房地产市场影响巨大。2021年住建部出台了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，要求“不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%”，坚持“留改拆”的原则在城中村改造中同样适用，其主要目标是盘活存量、提升品质。
在实施对象上，棚户区改造主要针对城镇国有土地，而城中村改造主要针对的是集体土地，产权关系更为复杂。棚户区改造主要集中在三四线城市，本轮城中村改造则是以超大特大城市为先导。
因为拆迁规模和补偿方式与棚改大不相同，城中村改造对房地产市场的影响也远不及棚改，但是对于解决大城市租赁住房供应不足问题意义深远。
以广州为例，根据规划，广州在“十四五”期间将筹集60万套保障性租赁住房，而城中村房源成为最大的存量房源。2022年10月，广州市出台了《关于支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质的指导意见》，提出在村民自愿的基础上，支持专业化规模化住房租赁企业参与城中村房源运营。今年8月广州市住建局公开了市政协提案答复函，其中提到今年全市至少推进127个城中村改造项目，将创新连片改造实践，鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。
深圳作为典型的移民城市，城中村规模体量巨大，近年来也在积极探索城中村改造的“深圳模式”——由政府统租后实施综合治理更新，并纳入政策性住房保障体系。在筹集方式上，通过租赁或者合作经营收储房源，属于城中村房屋的，房源收储合同或委托运营合同期限原则上不少于10年。截至目前，深圳全市已纳入保障房规范管理的城中村房源约5万套（间）。
资金仍是最大难题

上一轮棚户区改造以财政拨款为主要资金来源，以商品住宅开发为主要改造方向。当时政府卖地收入充足，企业利润丰厚，无论是政府部门还是开发商，投资的积极性都比较高。如今地方政府卖地收入锐减，地方财政吃紧；企业资金链持续承压，且城中村改造投资回收期长、利润微薄，如何吸引社会资金参与成为一道难题。
国务院《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提出，“多渠道筹措改造资金”“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”“鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营”。
近日国务院政策例行吹风会强调，抓好“金融16条”落实，加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持。9月25日召开的央行货币政策委员会2023年第三季度例会也明确指出，加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性租赁住房建设等金融支持力度，推动建立房地产业发展新模式。
另外有媒体披露，在城中村改造支持资金方面，除符合条件的城中村改造项目预计在明年纳入专项债范围外，银行融资方面也有望设立城中村改造专项借款予以支持。
地方政府也在利用中央政策利好推动城中村改造。9月24日，河南省出台《关于实施城市更新行动的指导意见》，其中提到，探索设立省、市级城市更新专项基金，鼓励、协助有条件的地方申请用好用足地方政府专项资金、专项债券。
除中央财政、地方财政、金融机构的资金支持外，鼓励和支持社会资本参与是城中村改造重要的资金来源。其中国企央企或将是城中村改造最为重要的参与主体，一方面国企央企有着资源和融资优势，另一方面城中村改造有着较强的公益属性，国企央企带头承担更多的社会责任也在情理之中。鼓励民企参与，则需要更多的政策支持，比如在土地使用、税收等方面给予适当优惠，本着谁投资谁受益的原则，在后期运营方面给予企业一定的利润空间。
来源：中国房地产报
产融公会 & 启金智库 将于 2023年11月10-12日 在 北京 举办 城镇化投融资专题高级研修班（第21期）《城市更新和城中村改造的投融资合规创新、土地一二级开发利用要点难点应对、社会资本参与路径实务和案例专题》。特邀有丰富经验的4位实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行城市更新和城中村改造的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、设计规划公司、社会资本、投资运营商、银行信托保理、工程咨询公司、律师等。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：11月11日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城中村改造最新政策运用、投融资创新合规运作、政府企业金融合作实操及案例
（时间：11月11日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城中村改造最新政策要点及应对
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式解析
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
三、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
四、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
五、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
六、不同类机构参与城中村改造和城市更新的参与路径对比和探讨
（1）政府的参与路径和工作要点
（2）城投的参与路径和工作要点
（3）基建类社会资本参与路径和工作要点
（4）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（5）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（6）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（7）其他类公司参与路径工作要点
七、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：11月11日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、城中村改造的土地一二级开发利用要点难点问题应对、征地拆迁补偿及拿地实务
（时间：11月12日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈
3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避征收、补偿风险
5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易、顺利征拆
6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值
7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
1、土地征收补偿最新流程、程序、痛点与注意要点
2、土地拆迁补偿流程、要点、风险与解决技巧分析
3、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属
4、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值
5、如何研判获地模式精准性，控制拿地风险
6、城中村改造项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）
三、城中村改造的模式、流程、要点、实务与风险把控
1、城中村项目计划申报要求、审批、主体确认、征地拆迁、土地获取
2、城中村土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
3、城中村改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
4、城中村改造征地、拆迁、补偿全流程、要点、执行策略解析
5、城中村主要工作内容分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
6、城中村改造土地定位、升值、拿地策略、技巧与方式
7、城中村改造土地一二级联动排他设定
8、城中村改造土地一二级联动土地出让底价确认
9、城中村改造土地一二级联动操作技巧与风险规避
10、城中村改造安置房建设及回购路径设计
11、城中村政府收储模式、供地模式分析
四、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
1、上海XX城中村改造项目剖析
2、广州XX城中村改造项目借鉴
3、深圳XX城中村改造与产业结合注入
4、郑州XX城中村改造项目解析
五、答疑与交流
第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：11月12日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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