老旧小区改造的典范——北京劲松北社区改造

启金智库

2018年北京市共100个老旧小区启动综合整治，通过“菜单式”改造完善配套设施，补齐短板，优化功能，改善居住环境。在全市老旧小区改造工作稳步推进的背景下，北京劲松北社区探索出独特的“劲松模式”，使得劲松小区从众多老旧小区改造中脱颖而出，接下来我们就一起来看看这一“劲松模式”究竟强在何处。
40岁的老小区却丝毫不见垂暮之气——人脸识别系统把守着小区入口，院落干净整洁，绿地翠意盎然。居家过日子所需的柴米油盐、理发维修等服务，不出社区都能搞定。由愿景集团参与的北京劲松北社区的更新改造工程，引来了业界和媒体的广泛关注。8月27日，《北京晚报》以整版篇幅报道了“一街两园”示范区建设前后的相关情况。开展老旧小区改造，大量改造资金从何而来？又该如何建立长效管理机制？如何在基础设施改造的同时兼顾提升居民的人文宜居环境？



改造前



Before transformation

改造后
After transformation



“变脸儿”40年小区一年换新颜
十米宽的劲松西街纵贯劲松二区，这是居民出入的必经之路。昨天上午，记者来到这里，热闹的市井气息扑面而来。小街干干净净，路旁一溜儿便民商店外观亮丽，在保安的指导下，路旁自行车摆得整整齐齐。“变化真大，头一眼看过去，还以为走错了地儿！”8月初，居民林海从闺女家搬了回来，一踏入西街就愣了一下。以前什么样呢？劲松街道办相关负责人何海军拿出了一张照片：街面被轧烂，自行车乱停放，两侧店铺外立面破旧，外摆摊子几乎摆到了路中间。小区里头的环境也是如此。卫生、停车、绿化、治安……老小区的常见问题，这里一样都不少。东三环附近，这样的老旧小区并不鲜见。据介绍，劲松小区是改革开放后第一批成建制的楼房住宅区，分为一至八区。它始建于上世纪70年代，目前楼龄已超过40年，普遍设施老旧，缺乏绿地和文体、停车设施，且没有物业公司管理。此前数年，这里虽已开展过抗震加固、外墙保温等改造工程，但未能从根本上改善居住条件。“老旧小区改造，最缺的就是钱。”北京清华同衡规划设计研究院总工程师张险峰说，没有改造资金来源、不产生新的盈利空间，自然没有企业愿意投入。而仅靠政府投入杯水车薪，难以完成如此艰巨的改造任务，后续的长期管护就更是难以为继。以传统方式开展治理，难以从根本上解决劲松老旧小区的复杂问题。于是在去年7月，首个引入社会机构、利用社会资本开展老旧小区改造的尝试在劲松一、二区启动了。属地街道与愿景集团合作，在规划、住建和房管等部门的指导下对小区开展综合改造和提升，共同探索社区长效发展的创新模式。历时一年，“一街两园”示范区完成改造，包括劲松西街、二区小公园以及209号楼，约占劲松一、二区总面积的10%。


改造前



Before transformation

改造后
After transformation



钱哪来？盘活闲置投资变现
资金一直是老旧小区改造面临的最大困难，在劲松一、二区改造中，资金缺口高达数千万元。眼下，企业掏钱改造解决了燃眉之急。但下一步面临的最大难题则是：如何挖掘盈利空间、保持改造工程的可持续性。“我们盘点了社区的配套用房、人防工程、闲置空间，然后逐步分批交由企业开展经营。”劲松街道办主任孔钢城说，如此一来，既可使企业逐步收回成本，也可补足老旧小区生活性服务业的短板。就拿209号楼的车棚来说，其面积约200平方米，大部分空间常年处于闲置状态。如今，车棚的北侧部分改造后出租给了“匠心工坊”便民商店，为居民提供保姆家政、家电清洗、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务。旁边的配套用房被粉饰一新，打造成统一风格，由百年义利等连锁食品企业入驻。在劲松一、二区，共有千余平方米闲置空间以这种方式盘活了。在开拓盈利空间的同时，盘活闲置空间还为居民提供了更多的舒适和便利。“一、二区共有居民3605户，40%是60岁以上的老年人，37%是在此租房的年轻人。这两类人群都存在不小的消费需求。”该项目负责人刘楚告诉记者，以便民业态为例，中老年人群希望增加菜市场、社区食堂等，而年轻人则倾向于健身房、 咖啡馆、收发快递等服务。此次改造中，根据小区人群、需求配比，小区就分别布局了不同的便民服务业态。刘楚介绍说，除了盘活闲置空间，企业还将通过后续物业管理、便民设施付费等多种渠道，实现投资回报平衡。据测算，企业投入的改造资金约在14年后全部收回，并实现微利、可持续经营。


改造前



Before transformation

改造后
After transformation



一条赭红色跑道环绕四周，乒乓球案、儿童滑梯、棋牌桌一应俱全。木质围廊底下，三三两两的居民闲坐聊天。3000平方米的公园才开放不到一个月，就成了劲松二区居民遛弯、遛娃的好地方。“这里以前也是个公园，可环境远远没有现在这么好。”一位居民告诉记者，升级之前，公园没有桌凳，大伙儿来乘凉、下棋都得自带马扎，“来这儿的都是老年人，年轻人瞧不上。” 要让居民满意，最重要的是充分征求居民的意见。起初，公园的设计方案也并非尽善尽美，在居民的建议下增加了儿童滑梯，塑胶跑道也向南甩了一个弯，以免跑步者打扰居民休息。倾听居民需求，贯穿在劲松一、二区改造的全过程。劲松街道办负责人介绍，在推进项目时，采用了“五方联动”的工作机制，由区级统筹、街乡主导、社区协调、居民议事、企业运作，共同推进社区综合整治。“早在项目启动之初，我们就走访了2380位居民，梳理出不同年龄段人群最迫切的改造需求。”刘楚说，为了实现更加精准的需求管控，真正做到“民有所呼，我有所应”，劲松街道和企业项目团队以入户访谈、现场调研、居民议事会、评审会等方式收集居民需求。而对于社区的整体改造方案，居民更是足足开了不下20次议事会，反复推敲，最终才达成一致。停车管理、治安、景观、灯光、电梯加装等21大类、51项，每一项都由社区居民拍板定夺。遇到分歧不回避，而是依靠党建引领、共商共治化解争端。劲松一、二区的党员和143位楼门长发挥带头作用，保证改造工作顺利推进。
社区活动升温居民情




时光流转，当年最好的楼房如今变成了城市的暗淡一隅，曾经充满骄傲感的居民也多多少少承受着失落。怎样让居民找回社区的归属感、荣耀感，并建立彼此之间的深厚情谊，成了物业最主要的目标之一。



今年6月，经劲松一、二区的业主投票，愿景集团物业正式入驻。从那时起，像这样的社区活动每周都要举办至少一次，原本不熟悉的邻居因此而结识，仿佛找回了数十年前热络的邻里情谊。“改造带来的不应该只是硬件的提升，更该包括人文环境的改善。”刘楚说。上世纪七八十年代，劲松一、二区属于本市最早的现代化住宅，“能住在这儿的居民心里都有一种骄傲感。”上周末傍晚，小公园中央支起了电影放映机，一场爱国主义题材电影把500多位邻里街坊聚在了一起。消夏市集、跳蚤市场、公益电影……一场场丰富多彩的活动拉近了邻里关系，陌生人变成了熟人、朋友。不久前，一间理发店在劲松西街开张了，仅有十几平方米，但客如云来。老板不是别人，而是在这里摆摊儿经营近十年的朱师傅两口子。“一开始，我们觉得自己肯定干不下去了。”朱师傅说，自己这些年占道经营，虽说方便了不少居民，但于法于规并不占理儿。没想到，在这次改造中不但没有被轰走，反而作为便民业态保留下来，还有了合法固定的经营场所。“为了回报社区和居民，来我这儿理发的老人60岁以上打折，80岁以上的只要提前预约，我就上门服务！”和朱师傅一样，修鞋匠、保洁员、水果摊主等七八位社区的“老朋友”，如今都继续留在社区里为大伙儿服务，延续着社区的温情。



劲松街道办负责人介绍，在“一街两园”示范区的基础上，今年，一、二区的改造将继续推进，成为环境整洁、管理有序、守望相助、共建共享的和谐家园。

以下为设计师视角的改造笔记：
01
劲松小区概况
劲松小区位于北京东三环劲松桥西侧，隶属朝阳区劲松街道管辖，始建于上世纪70年代，是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区，目前楼龄已40余年。

劲松小区区位
1
现状问题分析
劲松一区、二区总建筑面积约20万平方米，居民3605户，其中60岁以上老年人口占比超36%，老龄化问题严重。

年代久远、配套落后的老旧小区风貌

改造前的劲松社区面临着配套设施不健全、小区道路、绿化等基础设施老化的问题
虽然十二五完成多项改造工作，但面对新时代、新北京、新朝阳的要求，劲松社区在人群、基础设施、配套服务三方面存在“错配”的情况。

劲松小区综合整治要解决三类错配
面对这些错综复杂的问题，仅靠政府单方力量，以传统的老旧小区治理方式已很难从根本上予以解决。在此背景下，2018年7月，劲松街道与社会机构达成合作，结合对劲松小区综合改造和提升的实践，共同探索能够实现社区长效良性发展的创新模式。

目前双方已达成劲松一区到八区整体综合整治与改造提升的战略合作，并将劲松一区、二区作为先期试点开展工作，逐步探索出一种社区整治的创新模式：“劲松模式”，且已取得了较好的反响。那么这一模式究竟是怎样的呢？

02
劲松模式，让“错配”变“适配”
1
运营模式：市场化方式推动更新与持续运营
“劲松模式”创新投融资机制，运用市场化方式吸引社会机构参与更新与物业管理。同时将劲松一区、二区作为先行试点由社会机构投入改造，通过后续的物业管理、服务的使用者付费、政府补贴、商业收费等多种渠道，实现一定期限内投资回报的平衡，形成社会机构对城市老旧社区改造介入的吸引点。

在业内看来，“劲松模式”运用市场化方式，吸引社会力量参与，是创新老旧小区投融资机制的有效实践。
2
推进模式：“五方联动”
老旧小区改造的长效机制的关键在于，改造者要把小区当成一个生命来看，和居民充分地交流，以人为本地进行“友好”改造，从而达到天然的人居和谐。

基于此，劲松试点探索出了一条“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”机制，由区级部门领导，区委办局、街道办事处、居委会、社会单位和企业代表五方联动，共同推进社区综合整治。

劲松模式“五方联动”工作机制
“劲松模式”通过市场化的运营方式和“五方联动”的工作模式推进老旧小区的改造，取得了社会的广泛关注。那么这一模式为小区居民带来了哪些便捷呢？

03
公众参与：精准的需求管控
在“劲松模式”的具体实践中，社区居民全程参与，自主选择社区改造内容。为精准定位居民的需求，劲松街道和企业项目团队通过入户访谈、现场调研、组织座谈、召开评审会等方式，在深入了解居民需求后确定整治重点，实现了真正的“民有所呼，我有所应”。

1
依据居民需求，制定改造计划
项目团队通过数十场居民调研访谈，访谈人数共2380人，与居民深入交流，得出社区居民最迫切希望得到改善的内容。结果发现，居民对社区现状的改造需求主要集中在以下五个方面：

居民对社区现状的改造需求
在此基础上，项目团队及时根据大家的需求制定改造工作计划，为小区居民打造了舒适、安全、便捷的生活环境。

2
打造便民业态，用数据说话
改造前的劲松小区便民设施不足，但是究竟需要引入哪些便民业态可是个大难题。为了解决这一问题，项目团队挨家挨户进行了详细走访调查，针对青年、中年、老年三类人群的需求进行了深入调研。

调查结果发现，中年人群和老年人群希望增加菜市场/生鲜蔬菜店、社区食堂、早餐店、理发店和生活超市，以便利居家生活为主。

而青年人群则希望增加社区健身房、餐饮/早餐店和代收快递/外卖的服务，对社区图书馆和咖啡厅也有较大的需求，体现了年轻人的个性化需求。

基于此，项目团队根据小区人群配比合理布局，利用改造后的空间引入了大量的便民业态，大大方便了居民的生活。

3
车棚怎么改？居民说了算
年初，劲松街道为了车棚的整体升级举办了一场“选美”大会，在自行车棚设计改造中，团队邀请高校、社会机构等分别提供设计方案，组织居民代表参与方案评选及便民服务业态的投票，获得居民极大好评。

目前，经过改造的新车棚已经投入使用。升级后的车棚通过提高停车效率，节省出了空间，这些空间被改造成了服务综合体，包括裁缝铺、修锁配钥匙、电器修理、鞋类打理、洗衣、自动售卖机等便民服务。

改造后的车棚增加了小区居民日常生活所需的缝补服务功能

在车棚的一角有立着一个“奇怪”的机器，上前去研究了一番才发现原来是个“自动面条机”。用户仅需拿出手机扫码付款，就可以得到一碗热乎乎的汤面，既智能又便捷
说了这么多，“劲松模式”究竟给居民的生活空间带来了怎样的变化？就跟我们一起走进小区，看看改造的成果吧。

04
劲松小区旧貌换新颜
1
公共空间提质

劲松二区社区活动公园延续整体设计理念，用现代色手法对社区活动公园进行设计，为邻里提供一个舒适的休息、聊天场所。

这里曾经只是一片小广场，小区里的孩子们总是无处可去。此次改造在社区活动公园内增设了儿童游乐设施，如今的社区公园充满了孩子们的欢声笑语




劲松二区社区公共空间改造前后对比
2
电线入地改造


劲松西街强弱电架空线入地改造前后对比
3
车棚改造升级

劲松小区车棚升级是一大亮点，不但停车费用没有增加，还改善了存车环境。
4
社区文化提升

改造后的社区公园为中老年居民们提供了文化娱乐的空间

社区趣味运动会
除了以上介绍的内容之外，此次改造的内容还包括市政基础设施、出行环境等许多方面。经过半年的施工，投入四千余万元的劲松社区二区示范区基本完成了改造工作。
劲松街道负责人
旧貌换新颜，改造完成后的老旧小区居民，幸福感提升了。大家都感觉到小区变大了、卫生变好了，不仅彻底改变了脏乱差的小区环境，也让居民更安全、放心了。
目前，存量空间改造已成为城市发展的新趋势，其中，老旧小区改造是城市品质提升的一项重要工作。劲松小区通过引入社会机构，形成小区整治管理的创新模式和长效机制，从而让3605户居民圆“新居梦”，为破解老旧社区更新这一难题积极探索出了一条可复制可推广的新路，让老旧小区成为环境整洁、管理有序、守望相助、共治共享的和谐家园。
感谢劲松街道、江曼老师（九源设计院）提供材料
综合来源：北京规划自然资源、九源建筑设计
产融公会 & 启金智库 将于 2023年11月10-12日 在 北京 举办 城镇化投融资专题高级研修班（第21期）《城市更新和城中村改造的投融资合规创新、土地一二级开发利用要点难点应对、社会资本参与路径实务和案例专题》。特邀有丰富经验的4位实战型专家主讲实操经验与案例。本次研修班适合进行城市更新和城中村改造的各类单位和公司，包括但不限于地方政府机构、城投公司、开发区管委会、园区平台、建设施工企业、设计规划公司、社会资本、投资运营商、银行信托保理、工程咨询公司、律师等。诚邀贵单位派员莅临！
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：11月11日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流
第二讲、城中村改造最新政策运用、投融资创新合规运作、政府企业金融合作实操及案例
（时间：11月11日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城中村改造最新政策要点及应对
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式解析
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
三、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
四、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
五、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
六、不同类机构参与城中村改造和城市更新的参与路径对比和探讨
（1）政府的参与路径和工作要点
（2）城投的参与路径和工作要点
（3）基建类社会资本参与路径和工作要点
（4）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（5）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（6）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（7）其他类公司参与路径工作要点
七、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：11月11日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。

第三讲、城中村改造的土地一二级开发利用要点难点问题应对、征地拆迁补偿及拿地实务
（时间：11月12日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈
3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避征收、补偿风险
5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易、顺利征拆
6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值
7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
1、土地征收补偿最新流程、程序、痛点与注意要点
2、土地拆迁补偿流程、要点、风险与解决技巧分析
3、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属
4、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值
5、如何研判获地模式精准性，控制拿地风险
6、城中村改造项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）
三、城中村改造的模式、流程、要点、实务与风险把控
1、城中村项目计划申报要求、审批、主体确认、征地拆迁、土地获取
2、城中村土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
3、城中村改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
4、城中村改造征地、拆迁、补偿全流程、要点、执行策略解析
5、城中村主要工作内容分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
6、城中村改造土地定位、升值、拿地策略、技巧与方式
7、城中村改造土地一二级联动排他设定
8、城中村改造土地一二级联动土地出让底价确认
9、城中村改造土地一二级联动操作技巧与风险规避
10、城中村改造安置房建设及回购路径设计
11、城中村政府收储模式、供地模式分析
四、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
1、上海XX城中村改造项目剖析
2、广州XX城中村改造项目借鉴
3、深圳XX城中村改造与产业结合注入
4、郑州XX城中村改造项目解析
五、答疑与交流
第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：11月12日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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