城中村改造如何跟村集体打交道

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目前城市更新的实施率也就3-4成左右，更早期只有2成左右。项目实施率低下，原因很多，但最多的问题都是存在拆迁及甚至更早期难以推动，具体而已，多数都是由于与相关村集体及村民沟通不畅，不配合所致。很多人以为，村集体要的不过就是钱嘛，简单，要的不就是吃喝玩乐嘛，其实不然，这仅仅是较为肤浅的看法。结合多年规土工作及房地产公司一线项目工作经验，下面简要说说如何与村集体村民打交道。
备注：这里指的村集体，实际上就是社区股份合作公司，同一个概念。
01 初级
1 了解深圳村集体大概的来龙去脉
据了解深圳目前共有853家社区股份合作公司或社区实业公司（数字还在不断上升，以往一些经济合作社也在不断改制，改制成具有独立法人资格的股份合作公司）。
深圳股份合作公司最早是依据《深圳经济特区股份合作公司条例》设立，注册资本由社区集体所有财产折成等额股份+可募集的股份（具体社区有所不同）组成，公司以其全部资产对公司的债务责任的企业法人。
1992年深圳特区政府在特区范围内开展农村城市化，将原行政村村民委员会改组为居民委员会；原农村户口一次性转为城市户口，原村办企业改制为股份公司。
为什么说这点呢，主要是强调社区股份合作公司或实业公司，都是集体企业，都具有较强的经济实力。
初入城市更新的公司必须对此有清醒的认识，村集体不仅是一个公司，也是一个最基层行政单位。
2 了解村集体的内部机构设置
四会一般指股东大会或股东代表大会、集资会、董事会、监事会（简称三会，其成员简称三会成员）。
一般而言，社区股份合作公司都会设置董事长、副董事长、书记、办公室、财务、土地建设办、物业资产办等具体名称有所不同。因为股份合作公司是以血缘、地缘为纽带，股东由村民所组成，三会成员一般来自村里主要派系或大姓大家族，同时也是社区居委会的社区管理者，往往是一套人马两套牌子。
有人的地方就有江湖，即便是同一个姓氏，甚至同一个家族，都有远近亲疏之分，内部机构设置看起来简单，但其实内大有玄机。
一般而言，村里最主要的经济来源就是土地及物业租金收入。哪个部门最关键，自不待言，这个部门往往就是村里最大派系实际掌控中。
至于董事长、书记，大多数是比较有威望，也是最大派系的领头人。但，也可能不过是各个派系博弈选举出来的傀儡，有时候董事长书记签字，文件都未必能出得了门，就因管盖章的不配合。
一句话，具体问题具体分析具体村集体情况都有所不同。
个人建议是：
作为开发商，必须得实现摸底调查清楚，谁是话事人，有时候找错人就是得罪人。
其次，尽量面面俱到，八面玲珑，别得罪任何一个人。村集体领导班子一般三年一换届，城中村的更新项目快则4-5年，慢则8-10年也正常，也许看起来前两年的一个毛头小伙，等我们拆迁时候就是董事长也未必。
3 股份合作公司股权分布情况
在设立股份合作公司时，为了更好的明确集体和个人的关系，更好的向村民募集资金，其股权一般分为集体积累股、个人分配股和个人集资股。
为了确保长远发展，集体股的分配比例一般都维持比较大的份额，最早规定占51%，现在已有所不同，具体不同的股份合作公司有所不同。
考虑到村办企业的形成历史情况，尊重历史，个人分配股，个人的分配股仅代表分配的标志，股东对公司经营决策具有投票权、表决权，但所有权仍属于集体所有，最早不得退股、也不得转让、继承、抵押，但现在也松动，在符合公司章程的前提下，及满足相关条件下可以继承、转让、质押等。
个人集资股即为个人投资者所有，系当初为了向村民募集资金发展而由村民个人投资形成。个人集资股一般都是针对公司具体项目的投资，也是公司的股东，享受相应的权利和义务，但其分红与公司经营利润无关，而是是直接与投资的具体项目经营效益挂钩。
为什么这里提及股权分布问题，相信各位开展城中村城市更新的开发商都比较明白就不多说了。
4 了解村集体上级管理部门的设置和相关政策
市及各区都有相关集体资产的政策，各区土政策大同小异，我就不一一举例了，各位有心人可以在相关各区的政府在线官网集体资产管理部门中看到相关政策。
但最根本的原则是确保集体资产增值保值。这点尤其关键，所有一切违背增值保值原则的合作，都是电池炸弹，今天不爆，迟早要爆，尤其是在村民法律意识和公民意识不断觉醒的今天，政府不怕开发商，怕的是村民群体性XX。
除了增值保值原则外，还有一点，必须程序正义，避免书面文件步步到位。该开会必须开会，该公证必须公证，该请律师见证必须见证，该请街道集资办出具书面意见必须请，别为了省事省小钱，今后擦屁股都擦不干净。
机构设置方面，一般而言各个区都有专门的区集体资产管理办公室进行监督管理，街道办也有相应的集资办。目前的总体监管趋势趋严，合法开发是必须上平台公开招投标招拍挂，哪怕是意向合作也是如此，不得设置排他性条款、不得随便进入村集体开展相关更新合作，不得暗箱操作，不得私下收买……
至于怎么规避，在此比较敏感，暂且不提，有疑问私下可加微信私聊。
5 了解各村集体的关系
包括行政村与小村（自然村），相邻各村的关系。
所谓的行政村，是乡镇街道政府管理下的最基层村民自治组织。
自然村是经过长时间在某处自然聚集形成的村落，一般情况下只有一个姓氏，同一个祖宗的子孙后代，有相同的血缘关系。
在深圳，行政村即大家经常说的大村，自然村即小村。
小村（经济合作社）一般不具有独立的法人资格（目前小村也在改制中，改制为股份合作公司），一般涉及小村集体经济利益的重大事项都需要报请大村以公司章程的法定程序通过；小村召开会议一般都是由村民股民直接召开，大村一般都是由股东代表或股东大会形式，涉及重大经济利益，大村还需要公证处见证下召开股东代表大会，不具有独立法人资格的小村不要也不能进行公证。
至于相邻各村，或许有人会问，这跟相邻村有什么关系呢？
其实也是有关系的。
第一，拆迁范围未必定的那么准确，也许会牵扯相邻村。
第二，非农指标调整也许会涉及相邻村。
第三、外部公共利益用地。
第四，涉及关外96所小学也许会用到。
第五，计划立项公司、专项规划等各种公示，都有可能引发各种问题。
第六、拆迁的时候，拆配标准大有可能是要参考相邻村项目。
第七，相邻村的很多村民干部和本村关系很深，甚至同一家人。怎么重视都不过分。
6 了解村集体主要的收入来源，人员构成，分红等情况
随着深圳社会经济的快速发展，特区内外相关土地不断被政府征用转地，相关村集体经济组织为了谋求今后的发展，利用征地补偿款、银行贷款及村民募集等多种形式募集资金，兴办三来一补企业、厂房、酒楼宾馆等大力发展村集体经济。
为什么要了解村集体的收入来源多寡呢？
一般而言，富裕的村集体，分红也相对较多，对于城市更新的需求不那么迫切；当然深圳的村集体很多时候每年的营收都足以比拟上市公司了，深圳农村商业银行的股东绝大多数都是这些村集体，可见是多么庞大的隐形土豪了吧。如果村集体收入来源主要取决于固定稳定的租金和取决于不稳定的兴办企业，那想法都有所不同。
其次，人员的构成，村集体人员是说客家还是说广府粤语呢？拆迁范围的建筑物都是本地人呢？还是有外地外来户呢？即便是同一个村集体，也有分红与不分红村民之分，也有属于股东代表和一般股民之分。拆迁范围的物业都有哪些？厂房还是酒楼？产权比例是集体独资还是与外人合资？各自比例多少？有没有存在经济利益纠纷？有没有存在抵押查封情形？是没有手续还是红本？
基础工作做的牢，知己知彼就更好了。
一句话，核查越清楚越有利于我们与村集体谈判、签订合作协议。
不核查清楚，分成都不知道怎么谈。更关键的今后的拆迁也离不开这些基础资料。
这些资料怎么来呢，村集体有花名册，公告栏没事多去瞧瞧。
至于产权抵押查封受限制的就得去相关不动产登记部门核查了。
至于没本的，就得私下与村领导沟通中了解了。
7 了解村集体非农指标（征地返还地指标）、土地性质规划等
一般情况下，村集体的非农指标（征地返还地）都有本台账，有相关的书面批复或会议纪要或国土部门的复函之类，但是这个还不是十分的准备，必须要以相关政府部门确认核查的为准。
村集体台账与政府相关部门不一致也是常有的事，之所有存在误差，也许是政府相关部门的问题，但更有可能是村领导私下的事，具体是什么，在此就不细说了。
土地性质呢，关系到更新地块分类，关系到五类用地清晰度问题，涉及到地价测算、保障房配比等等一系列关键文问题。相信就是即便是新入深圳城市更新的开发商都会去核查，就不多说了。
土地性质方面，还是需要通过村集体了解下是否征转？是政府征？还是企业代征？什么时间？征转了是否有补偿？补偿一部分还是完全没补偿，这还涉及后续历史用地处置。
为什么提到这点呢，主要是有些征转时间比较久远，政府相关档案未必都能保存，也许是遗失，也许是没移交，甚至有可能仅仅是企业代征，政府相关部门不知情，属于历史遗留问题。
备注：企业代征，指的是早期政府希望征地建厂引进企业，但缺乏资金，由第三方企业或引进企业自己承担部分或全部补偿费用向村集体征地，补偿村集体完成征地后给相应的土地给企业建设开发所用。
8 了解村里是否存在群体性事件等隐患
因为早期监管体系尚未健全，早期某些村领导私自采取见不得光的手段掏空村集体资产的情况并不少见。
也许某个项目看起来挺不错，规划不错，现状容积率也不错，权属也不错，十足的香馍馍。但一旦深入介入，投入了大量的人力物力，也许就是以为村领导班子或某个关键人物的问题，导致四会都无法召开，导致各种不配合，各种公示期间群体性反对，都极有可能导致长期推不动，甚至血本无归，更可怕的是出事还牵连项目本身。即便本身项目没问题，开发商也没问题，也有可能部分村民为了反对而反对。
有人或许会问，该怎么了解呢？没有捷径可走，多去相关街道集资办或区集资办或信访部门了解，或者也可以去村里私下了解。光鲜亮丽的背后也许就是一个渣。
当然目前真正适合更新的项目基本都被占坑或硬伤很多，或算不过账。在饥不择食的情况下，也有大胆的开发商敢于介入此类风险重重的更新项目，据我所了解，付出巨大代价长期推不动的项目很多原因就在于此，也有外地开发因此自断臂膀，甘愿认亏走人。在此就不扯太多。
目前城市更新的实施率也就3-4成左右，更早期只有2成左右。项目实施率低下，原因很多，但最多的问题都是存在拆迁及甚至更早期难以推动，具体而已，多数都是由于与相关村集体及村民沟通不畅，不配合所致。很多人以为，村集体要的不过就是钱嘛，简单，要的不就是吃喝玩乐嘛，其实不然，这仅仅是较为肤浅的看法。结合多年规土工作及房地产公司一线项目工作经验，下面简要说说如何与村集体村民打交道。备注：这里指的村集体，实际上就是社区股份合作公司，同一个概念。
02 中级
1 村集体三会成员构成、派系
这里讲的即董事会、监事会、集资会，其成员一般都是村里各个派系各大家族派出的威望比较高的领头人或代言人。
股东代表大会是是公司最高的权力机构，但一般股东代表人数较多，且年龄跨度比较大，这给组织召开会议及决策带来一定的难度。
一般情况下，不涉及重大经济利益，依据公司章程，召开三会即可决策。但涉及城市更新事项，基本都属于涉及重大经济利益，以往常出现董事会领导班子决策即可签订协议，但现在已经不可行了。
董事会是村集体最高权力机构股东代表大会或股东大会闭会期间的常设机构，是企业经营决策机构。三会成员中反对派一般多集中在监事会，董事会一般由实际掌控的派系占据多数，少数也有反对派系。
集资会则是各方利益博弈的焦点，集体资产的管理都是通过集资会实际管理，多方人马均在此布局。当然，具体的村集体得具体分析。
其次，三会成员，一般都是未来村集体主要领导的后备力量，也是刚退居二线的村集体老领导继续维持权威的舞台。因此，开发商不能只盯紧董事长、书记，三会成员也是极其重要，务必加以重视。
2 村集体现任主要领导的实际威望
威望这个词，可意会不可言传。其体现在领导能力、工作能力、还有派系力量大小等等。
有的村集体主要领导是村里各个派系博弈妥协的结果，有的村集体领导是其个人魅力展现，有的村领导仅仅是凭借单纯派系家族力量强大硬拱上台，有的村领导以前带领村民发家致富但却掏空经济存在问题被村民所诟病……
。在此，就得多方留意了，开发商正式介入安营扎寨设立项目部前，就需要私下多走走，充分了解具体情况。
遇到不同的问题采取不同的方式及时应对。
派系博弈妥协上台的主要领导，就需要及时协调各方派系；个人魅力很高的主要领导，重点沟通其，按部就班开展工作就好；单纯依赖派系家族力量上台的，很难服众，就需要及时协调反对派系家族以便支持我们开展工作；以前威望足但存在问题的，就需要小心谨慎，建议多方观察再考虑。如果因为贪腐问题下台，极有可能拖累项目甚至开发商本身。
还是一句话，具体问题具体分析。
3 了解村集体以往主要领导
所谓以往的主要领导即老村长老书记。
这些老村长老书记一般情况下，在早期村集体经济利益较弱小，土地物业价值还没未出现如此巨大的时候，一般都是村里威望比较足，人品较高，较能服众的人担任。
当然也有可能出现问题的老村长老书记，但基本都是少数，毕竟以前村集体比较贫困，相对而言机会少一些。老村长老书记一般而言退居二线了，仍然是具有比较大的威望，在位时间短则几年，多则十几年二十年都有存在。有时候甚至目前的村集体主要领导不过就是其子侄、女婿或其他亲戚，也可能是某种意义的傀儡，老村长老书记还在遥控指挥。
当然也有退居二线，在家颐养天年带孙子，不问世事的，但我们多重视一点又何妨呢？有备无患，始终都是最基本的。尊重老人，也是中国人传统美德，一个现场工作人员，代表就是开发商的脸面和形象，能尊重老人，说明人品还是可以，开发商还是值得信赖的。
作为一个开发商刚介入村集体开展城市更新，有什么比村民的信任感更重要的吗？
4 村里能人
村里能人或在社会上有一定地位、具有影响力的村民这里所指的能人，不一定是本村村民，也可能是早期从外地过来与本村合作兴办工厂，承建村民农民房，甚至入股村集体物业的能人。
这些人也许是恰合，也许本身格局大视野宽阔，早期就在深圳经济社会快速发展中赚第一桶金。
为什么这里提到这点呢？主要是，这些能人在村里影响力不小，与村集体关系融洽，与村主要领导，老村长老书记关系密切，甚至一些拆迁范围内的物业也极有可能属于他们的一部分。
更关键的是，他们也可能引进我们的竞争对手开发商与我们竞争。即便没有，对村里情况知根知底，有些甚至连现任村集体主要领导都未必清楚的事，这些能人也凭借着早期介入村里相关事务所熟知，很多前期开展的工作都需要这些能人的配合。因此，能人值得特别我们关注，本村具有影响力的人更不用说了。
5 在相关街道或更高层次担任领导职位的村民
城市更新，本身就是一个洗地博弈的过程，土地权属性质在某种意义上属于不干净的土地。
因此，属地管理就非常关键，这也是城市更新中很多关键事务市区都要街道介入的根本原因。
在更新单元所属的村集体，如果有担任相关街道或更高层次领导职务的村民，重要性怎么强调都不为过。
一方面，可以借助其威望为项目宣传，让村集体村民更容易接纳我们。
另一方面，人都是讲感情，别说叶落归根，就是年轻人也会关注自己本村或故乡的事务。
因此，遇到一些困难，也便于请他们多协助解决。毕竟城市更新的就是其村，也许他们不再住村里，在改变市容市貌改变居住环境和公共设施，对他们而言，也是乐见其成的。
6 了解村集体主要的收入来源，人员构成，分红等情况
这里主要是指两种人，一般而言，在外地发展的村民都是属于较有能力的，本地村民如果能力不是非常突出基本本市上班，混日子的在本村村集体工作，能力强一些担任村领导或自己在本地经营生意。在外地发展都属于能人一级，基本都在外经营生意。因为本村分红也差不到哪里去，在外地工作肯定是收入所得远大于那点分红，否则没必要跑外地经营生意。境外的村民，一般都是指在早期逃港潮及移民或暂时移居他国的原本地村民。
或许有人会问，在外地货移民或移居，关注他们做什么？
第一，外地工作，股民甚至股东代表、甚至三会成员的身份还在，投票表决、决策权都可能有。
第二，在更新单元或拆迁范围内基本都有物业，意愿征集及拆迁都离不开他们的配合。
更关键的是，这些不在本地本市的村民，召开四会时候不可能随便回来参加，参会比较麻烦。开发商必须协调村集体事先做足功课，安排专人提供必要的支持协助督促他们及时回来参加会议。
7 了解内部老弱病残及弱势群体情况
贫富差距大并不仅仅存在贫困地区。同一个村集体，内部仍有很多人因为不良习惯或早期投资失败或重大疾病或各种主客观因素导致贫困。之所以强调关注贫困户，一来贫困户极有可能就是仅剩下目前的房子，甚至房子也可能存在抵押查封情况，拆迁的时候就会存在异常的麻烦，没有其超出一般村民的额外配合，完全无法开展。
至于老弱病残村民，也是存在一些。这些村民多数较为淳朴，在意愿征集、各种会议、各种公示，甚至拆迁的时候都是相对而言比较配合。曾经见到一个极端例子，村里孤寡老人，子女移居香港，但却不怎么孝顺。开发商工作人员至从进驻项目以来，时不时帮助老人做家务，最后拆迁时，老人觉得开发商的工作人员比其子女都孝顺，第一个带头签订搬迁补偿协议。当然也有其他异常人出现的情况，但是做足功能，就是开发商最大的底气。
其他弱势群体，则是一些相对经济能力还勉强可以，但又属于较其他村民贫困一些的村民。性格决定命运，早期深圳，胆子大的，捞取的好处最多获益最大；这些较为弱势的村民，胆子小一些，老老实实就建了一栋一两层楼高或三四层，或两栋不敢加扩建的农民房。这些人是开发商最好的突破点，也是最淳朴的一群村民，开发商不应该利用其老实一面欺压他们，反而适当私下照顾一些。因为他们是最有可能打开局面，扩大战局的主要对象。对拆迁而言，越是多数人都签约，少数顽固或钉子户就越有压力。因此，先易后难，先打开局面异常关键。其次，集中签约，以点带面，重点突破也是重点。千万不能一天一栋，慢油添油加火的慢慢签，这不仅会拖延进度，也会让剩下的村民心理预期不断增加，反而加大了成本。
备注：各个村集体的情况都有所不一样，如有说的不对，请多包涵。希望所有参与城市更新的开发商，村集体，村民，普通业主及政府都能进口做大蛋糕，分享好处。
03 高级
1 项目部直接租赁村委物业或村领导物业
在与村集体达成意向合作前，只要有觉得有一定的把握拿下项目，可以先行在村里租赁相关村集体的物业，提前开始派驻相关工作人员进场，不一定非挂上某某更新项目部牌子，也不一定要到处挂横幅（某些街道办为了创建卫生文明之类，比较反感私自挂各种宣传横幅广告）。更关键的是现在已经有规定严禁开发商擅自进驻城中村开展城市更新《详见《关于深入推进城市更新更高质量发展的若干措施》》，不知道我理解的对不对哈。那么我们就得鬼子进村，悄悄进入，打枪的不要。具体该怎么做私下探讨。在此不便详细多说。
为什么租赁村里物业呢？众所周知，腾笼换鸟加上人力成本高企，不少村集体尤其是关外偏远一些的村集体厂房物业存在招租难，闲置浪费中。开发商租赁村里物业，一来价格不高，二来搞好与村集体的关系。三来租赁物业，也是需要召开股东代表大会，尤其是一定规模的物业，也不能村长书记随便就租赁。在召开股东代表大会的时候我们可以刷个脸露露面，同时也可以私下宣传下自己，相信只要不是太过分，政府也不会那这点说事。最关键的是，建议可以适当高溢价租赁相关村主要领导和村集体的物业，至于为什么高溢价这么做，你懂的，不言而喻。
2 常来常往，组织村集体三会成员及股东代表、村民参观公司已建成项目
进驻村集体后，可以多派人根据上文的内容，开始到处刷脸了，混个脸熟很重要，第一印象关键。
其次，可以以村集体旅游的名义，组团带队租车带领三会成员及相关村民参观我们已经建成的项目。没有什么比参观已经建成的项目带来的影响力和信任感更强的了。视觉效果，眼看到的，远比听到的感受得深刻。一般而言，参观我们已经建成的项目后，回来的村民对开发商的实力会有较明显的认识，配合力度会高不少。对于外地开发商，如果临近城市有项目，尽量带村民组团参观。如果过于偏远，也可制作一些宣传彩页或PPT或视频，组织观看，越是高大上越好，但相片视频必须实景拍摄或真实。
3 逢年过节油米劳保用品不断
一年官方法定的节假日也没有多少个，劳保用品一般油米100-200元一份就足够了（具体情况具体分析），没必要一次性逞强花费更多如300-500元，关键是细水长流，代价并不会很高，重点是让村民和开发商工作人员有个认识、熟悉、感情步步加深的一个过程，同时也可以展示一下开发商的实力和诚意，我们并不是空壳公司。送的过程中，可以请村集体配合一起咨询登记相关村民身份、职业、收入来源、家庭、性格、爱好、栋数、层数、面积、位置等很多信息，一次节日登记一点、积少成多，也不至于让村民反感。尽量做到消无声息，便于今后拆迁。
4 重点人员多关注
这里所指的重点人员其实就是城中村城市更新中如何跟村集体打交道（二）中的人群了，当然要比普通村民更重点关注了，逢年过节礼物相对多一些，具体怎么做相信很多开发商情商比我高多了。其次，吃吃喝喝免不了，但也不一定要非要经常性的吃吃喝喝。关键还是解决项目推进为主，吃吃喝喝不是目的，很多现场人员忽略了重点，吃吃喝喝多，项目却推进不力。
5 工作人员多出去走动
有钱喝茶吃饭，没钱多帮忙协助解决一些村里老弱病残孤寡老人家务。很多开发商项目部设置高大上光鲜亮丽，工作人员却长期窝在里面，吹空调无所事事。
其实，工作人员不在于很多，更关键是多出去与村民交流，不一定非要是工作，可以聊聊家常，帮助孤寡老人老弱病残做点家务，解解闷。人都是感情动物，第一次，有些暴躁村民可能放狗咬你，但多几次点头问候，多几次上门拉家常，对方伸手不打笑脸人。
个人始终认为，尤其是从事拆迁的工作人员，不能在办公室浪费水电，一定要要多出去与村民交流，哪怕去和村民下象棋，打麻将也好，当然这些不是主要目的，主要目的是摸清情况，加深感情，便于今后工作。
6 接地气
这点也关键。之前曾经看到一个公司招聘拆迁人员要求985，要求英语专八还是四级了？吓死人了，以为准备拆迁美国大使馆。村里大爷穿着拖鞋短裤多了去了，我们何必西装革履的与环境格格不入呢，村民满口粗话，虽然我们未必要粗口连篇，但也不要过于之乎者也或满口英文各种高大上名词。有些开发商喜欢招聘一些美女从事拆迁工作，其实没必要，关键学会感情沟通，而不是来当花瓶，只有接地气深入群众，深入基层，才能更好的感情沟通。
7 台下账怎么走
不知道什么时候开始，就有开发商起了坏头，开始玩起了这套，但这也是潜规则，很难避免，一般在拓展阶段就已经存在了。一般而言，央企国企或上市公司，都不方便运作此类，多数都是民企企业或平台公司操盘，但也是属于见不得光的，很多区政府相关部门已经明令禁止暗箱操作及收买村民，在此务必需谨慎，项目搞不成还算小，出现更大的问题也是有的，曾经听说一些类似悲剧的事。至于怎么规避风险，又能满足村领导、村民的利益或胃口，在此就不便多说了。有兴趣私下聊。
8 请村领导或具有影响力的能人的亲戚出面
在征集意愿、测绘查账、召开会议、拆迁确权、签约等等时候，都离不开村领导或这些能人的支持。但是，这些村领导或能人又不便于直接上阵，也没有精力和时间具体协助我们，估计也看不上这点甜头。因此，我们有必要聘请相关村领导或能人的七大姑八大姨，尤其是一些暂时没工作的村民予以协助，按工作量提成或按月给其发放相应的工资。有这些熟悉情况的村民帮助，事半功倍是理所当然的。一方面可以解决部分村民的就业，另一方面也可以借此了解更多村集体情况。更关键的是有他们的带领，朝中有人好办事，村里也是一样，也便于融入深入了解，拉近与其他村民的距离。
04 绝招
1 代村集体运营或协助引进商业或其他
一般开发商开发建设回迁完集体物业后就撤退，但村集体一般招商运营能力较弱，无法发挥最大的物业价值，尤其是一些地理位置不那么好的地段，普遍存在村集体的物业闲置浪费情况。
其次，村集体内部一些普通村民就业无法解决，这两个也是以往开发商或村集体比较缺乏关注的焦点。需要我们开发商重视。如果能在事后也能为村集体村民解决物业闲置或提升物业最大价值，又能解决一些村民的就业问题。既确保村集体资产增值保值提升最大化，又能确保村民就业。相信这对于村集体而言这就是最好打交道的方式之一了。
因此，在签订意向合作或正式协议时，我们开发商都可以签订相关回迁物业的代运营或代为引进相关商业、解决村民就业作为自己的筹码。这是我们获得合作的绝招之一。
2 充分利用政府影响力
央企或大品牌受政府认可的开发商可直接与相关区政府签订战略框架协议，在区政府支持下介入。有相关区政府的背书，比很多开发商自行进入优势更明显，在此自不待言了。
05 忌讳
1 不患寡而患不均，不患贫而患不安
不患寡而患不均，不患贫而患不安,古人言，实在有道理。平时小恩小惠，虽然村民看不上，但是如果同村的村民，一个拿多份，一个只拿一份，无形中就另少拿的村民心生怨气。当然我们预备相关劳保用品的时候尽量多准备一些，以备意外情况，但尽量做到公平。至于村领导这些，这另行根据具体情况安排。
2 摸清某些村领导人品、为人情况
摸清某些村领导人品、为人情况，涉及贪腐，容易被牵连拉下水。深圳的城市更新涉及巨大的经济利益，少部分村领导经不起诱惑也是正常的事。但作为开发商，正式与村集体接洽之前，建议提前摸摸底，了解下某些村领导在村民心目中的为人如何，不建议硬推项目。
3 不要跟村民直接硬干
遇到一些村民不合理的要求或涉及一些加改扩建或擅自改变使用功能谋求更多利益的村民。开发商千万不要自己直接去投诉规划土地监察部门或街道执法队，最好由村集体出面。
永远记得一点，在签订搬迁补偿安置协议之前，开发商都是孙子，村民都是大爷。曾经见过有开发商觉得自己实力雄厚，直接怒怼村民，村民忍不下这口气，就是硬挺着不签。何必呢，直接怒怼是爽了，可是拖延的时间浪费了大把的过渡费。
以上忌讳还有不少，一时想不到，也有一些比较敏感，在此不便多说。我写文章都是一气呵成，如有不妥，请各位大佬多包含。感谢各位。
作者：陈海登
产融公会 & 启金智库 将于 2023年10月27-29日 在 合肥 举办 城镇化投融资专题（第21期）《城中村改造和城市更新的政策+项目+土地+投融资+资金管理+运管提升实务和案例高级研修班》。特邀有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流


第二讲、城中村改造最新政策运用、合规运作、投融资创新、政府企业金融合作实操及案例
（时间：10月27日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。拥有近20年政府项目、片区开发、城市更新、基建项目的投融资经验。
一、城中村改造政策要点
二、城中村改造的三个层次
三、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式
四、城中村改造项目的运作模式及案例解析
五、城中村改造投融资模式解析及案例分享
六、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
七、不同类机构参与城中村改造的参与路径探讨
八、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：10月27日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。


第三讲、城市更新项目投融资的合规运作、政企金合作模式、资金管理实操重点及典型案例
（时间：10月28日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城市更新项目政策要点
二、城市更新项目可融性操作的实务要点
三、城市更新项目的资金自平衡及资金筹措使用要点
四、城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析
五、城市更新项目收并购实务及案例
六、城市更新项目融资模式案例分享
七、答疑与交流

第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：10月28日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流


第五讲、城中村改造土地新政解读、土地痛点解决策略与技巧分析
（时间：10月29日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
三、答疑与交流

第六讲、城中村改造不同模式的流程、土地一二级开发要点与风险把控
（时间：10月29日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造政策分析、改造模式、流程、要点、实务与风险把控
二、城中村的“博弈”——“城中村”改造案例常见误区剖析
三、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
四、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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