【涨知识】金九银十，房地产开发企业请收好这份预缴提醒

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房地产开发企业预缴提醒
随着楼市复苏，2023年上海已有9批次新盘销售，预测从今年末到明年中，黄浦还会有若干项目入市，那么房地产开发企业，您对预缴政策都了解了吗？
一、增值税
一般纳税人
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
纳税时间：取得预收款的次月纳税申报期内，按月申报。

小规模纳税人
小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
纳税时间：取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限内，按月或者按核定期限申报。


申报表填写
《增值税预缴申报表》第2行次，销售不动产销售额。
政策依据

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
二、土地增值税
房地产开发企业在收到预收款时，也应该按照不同的计税方法，预缴土地增值税。
预缴土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）×适用税率
按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按市房屋主管部门提供的数据为准。
项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积
纳税时间：取得预收款的次月纳税申报期内，按季申报。


申报表填写
《土地增值税预缴申报表》按照不同的房屋类型及适用预征率，填写应税收入。
政策依据

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）
《关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》（沪府发（2010）34号）
三、企业所得税
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务总局确定。开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不低于15%。
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
纳税时间：正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，按季申报。


申报表填写
《企业所得税季度预缴纳税申报表》主表第4行次，特定业务计算的应纳税所得额。

单看政策是不是还有些枯燥？那我们通过案例再梳理一下吧。
四、案例
A公司为房地产开发企业，项目于2023年8月1日认筹，8月15日摇号，在完成摇号公示程序后，于9月15日起销售。9月销售并签订正式合同房产500套，收到预售款109亿元，那么企业在10月申报期内需缴纳哪些税收？
（假设条件：该企业为营改增后新项目，适用增值税税率9%。本批次预售住宅的增值率高于但不超过1倍）
增值税
预缴增值税=109÷（1+9%）×3%=3亿元
土地增值税
预缴土地增值税=（109-3）×3.5%=3.71亿元
企业所得税
预缴企业所得税=109÷（1+9%）×15%×25%=3.75亿元（暂不考虑税费扣除因素）

因此，A企业10月征期内需缴纳税款合计10.46亿元。
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