专业解读：城中村改造，是否又一个“棚改时代”？

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摘要：城中村改造无疑是今年的热门话题，中央多次出台文件积极推动。曾经棚改掀起的热潮，至今还让人澎湃不已。如今，站在房地产市场的拐点上，城中村改造是否还能带来一波热潮？房企在本轮城中村改造中究竟又该何去何从？本文尝试从21城的城中村改造推进情况及城中村改造操作模式研究中寻找答案。
核心要点：
1.城中村改造与棚改不同，主要面向21个特大超大城市，改造方式上采用“留改拆”的方式，并且以保利用提升为主，尽可能避免大拆大建，安置方式也是多种方式结合。
2.城中村改造，预计可带来新增住房需求的释放。根据估算，21城的城中村建筑面积预计在1600万～20000万平方米，城市之间存在较大差异。
3.城中村改造坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。市场化主导意味着市场化主体也能加入其中，参与改造环节中的资金筹集、招商方案、运营方案等；多种业态意味着城中村改造不只是拆建，还可与保障房建设、商业运营等结合起来。
4.未来城中村改造能给房企带来多少机遇，取决于城市和房企。人口规模大、吸引力强的城市在本轮城中村改造中机会更多，已经在这些城市深耕的企业将“近水楼台先得月”；不同房企能参与的环节不同，如国企有机会参与各个环节，实力民企可以通过社会资本方式参与后期开发，有多业态开发运营经验的房企可以参与项目的运营和管理。
1. 新一轮城中村改造的号角吹响
1.1 中央高度重视，积极稳步推进城中村改造

今年以来，中央高级别会议多次提及城中村改造。其中7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，加快了城中村改造落地执行。而后国务院城中村改造部署电视电话会议中，提出必须实行净地出让、坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式的三大特征，这将是未来城中村改造中各大城市的方向。
在中央明确中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，适时调整优化房地产政策成为房地产市场指导方向。城中村改造政策的出台，其作用在于给房地产市场一个基本盘，意味着此次政策不仅是要稳定当下房地产，更是为今后其他房地产政策推动打下基础。
1.2 本轮城中村改造是否为“棚改2.0”
城中村作为城市发展过程中的自建房，受到的因素较多。普遍来看城市在快速发展过程中，随着城区边界不断快速拓展，新建城区不断包围原始自然村落，普遍会形成大量城中村自建房。
当年棚改对市场的深远影响，尤其是货币化安置直接导致房地产市场火热发展，如今再推城中村改造，是否能再次让房地产行业逆势飞扬。
·两者的城市范围、改造方式以及目标不同

从城市范围选择来看，城中村改造面向的是超大特大城市，棚户区改造更倾向于三四线城市的棚户改造；从改造对象来看，城中村改造留改拆多种方式结合，棚改主要以拆建为主；从量化目标来看，本轮城中村改造基本以城市当地自行确定目标为主，中央层面暂未涉及量化目标；而棚改在2016-2020年“十三五”期间计划开工2000万套，实际开工超2366万套。

因此本轮城中村改造从城市范围上来看是小于棚改的，从改造方式来看也是拆除范围小于棚改，而目标来看主要是各城市自行确定，并未如棚改一样从中央层面制定目标。
·城中村改造业态丰富 安置方式多样化

从改造业态来看，本轮城中村改造重点提出与保障性住房建设相结合，努力发展各种新业态，实现可持续运营。从安置方式来看，棚改中导致市场火热的货币化安置，在本轮城中村改造中仅为一种方式之一，安置方式结合货币化、房票、实物等多种因城制宜的方式。
本轮城中村改造有别于棚改的大拆大建加货币化为主的方式。更加倾向于多业态、多种安置方式，更加注重根据改造地的特点进行定制化改造。重点提出与保障性住房建设相结合，努力发展各种新业态，实现可持续运营。从各地情况看，除用于保障房建设外，社区、学校、公园等公共基础建设，以及产业园区建设均有涉及。因此，对房地产市场的影响是多方位的，是一种更加润物细无声的作用。
·城中村改造土地净地出让 开发市场化为主

从城中村改造土地性质来看，本轮城中村改造主要以集体用地为主，土地出让过程中需要转为国有、净地出让。土地一级开发以政府为主导，实现政府引导、市场化运作模式。而从城中村资金来源来看，城中村资金来源更加多样化，除了棚改中用得到专项债，还有政策性贷款、城市更新基金以及鼓励民间资本参与。
结合来看，城中村改造土地开发，一级开发主要以政府为主，而二级开发应该会更加市场化。由于本次城中村改造采用建造方式多样，预计采用拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，因此一级开发的规划以及二级的开发更加适合市场化手段操作，从而实现市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。
2. 本轮城中村改造能带来多少住房需求
2.1 本轮城中村改造的城市范围及目标
2014年11月国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档。其中城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。因此，根据第七次人口普查数据，全国超大特大城市总共21城，其中，超大城市13个，特大城市8个。
· 已公布城市的目标及推进情况

根据不完全整理的城中村改造目标来看，目前城中村改造主要以城市自主决定目标，中央层面也未对21个超大特大城市有具体量化目标。具体从城市来看，城市改造目标具有因城施策的特征，多数为改造目标数量的城中村、片区。
根据统计范围内的城市分析，城中村改造目标有三大特征：
· 城市之间改造目标不统一，部分城市具体到改造面积。
· 改造时间段多数集中在2023—2025年
· 城市公布改造目标多为非完全量化目标
2.2 城中村改造规模需求释放测算
根据已公布城中村改造目标来看，多数城市并不能直观看到能够给未来增加多少住房需求。如上海、深圳、武汉直接公布改造面积的，能够直观推导未来住房需求。而如广州、成都等城市公布改造城中村个数的，对于未来住房需求的增加并不能直观推导，只能大概观察。而在21个超大特大城市中，还有超过半数城市并不能找到城中村改造目标。
本文通过第七次人口普查数据中披露的各城市自建房户数占总房屋户数比例、城区人口数量，大致估算城中村人口比例，然后再结合21超大特大城市人均建筑面积，对21城的城中村建筑面积进行了估算。
根据估算，各城市城中村建筑面积如下：

根据估算结果，结合各城市近三年土地出让情况，我们发现本轮城中村改造将给这些超大特大城市带来一轮新的需求释放。以深圳为例，深圳城中村改造面积预估5678.5万平米，近三年土地出让建面仅1437.51万平米，因此城中村改造的需求释放，将会给深圳带来巨大新增需求。再比如郑州，测算城中村改造面积为1281万平米，而近三年土地出让建面4725.92万平米。
估算时，我们采用的人均住宅面积为普通住宅面积，而城中村实际住宅面积往往会大于普通住宅面积，从而带来估算规模小于实际规模。以广州、深圳为例，广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）提出，计划至 2035年推进旧村改造 210 平方公里（约2.1 亿平方米），同时根据 2023 年数据，深圳市城中村共有住房约 2 亿平方米。而测算出来的城中村面积，广州为4844.9万平方米、深圳为5678.5万平方米。大体上，估算值约为实际值的四分之一。
由此可见，从实际情况看，各城市的城中村改造规模要高于估算规模，意味着释放的需求比估算值还要高，市场需求潜力和势能较大。
3. 哪些房企可以在本轮城中村改造中获益
3.1 城中村改造的主要操作模式
· 主要城市的城中村改造操作模式
根据不完全统计，主要城市的城中村改造一级开发参与主体主要有政府、企业、村集体。二级均以挂牌、招标为主，协议方式暂未有案例。安置方式较为多样化，货币化为主的多种安置方式。资金来源也多元化，政府与市场的资金来源均多样化。

广州城中村改造：倾向于统筹一级开发、二级建设、三级运营、四级市场。目前，模式一聚焦于一级开发，模式二聚焦于一二级联动开发。从实际操作过程中模式二带方案企业后期为拿地主体，因此企业开发、运营能力尤为重要。
杭州城中村改造：在政府的强力推动下，由全市、各区多个做地主体承担做地工作，做地主体的多元化一方面可以缓解资金压力，另一方面有利于内部充分竞争，实现更高的土地整理和储备效率。而多元化的做地主体，也有较为多元的资金来源，包含土地出让金、财政补助、专项贷款、地方政府专项债、社会资本等。
上海城中村改造：以政府主导为主，政府主导的收储（旧改）项目，在启动伊始就依法启动征收程序，针对每家每户出具评估报告。并且上海地产集团主要负责资金筹集、土地一级整理等开发职能，在资金方面上海也有城市更新基金多样化的筹集方式。
武汉城中村改造：分为三种主体，村集体、开发商、政府对应三类改造主体。具体操作过程中，武汉市“城中村”改造市场化程度较高，因此市场主体的资金投入是最重要的资金来源。
西安城中村改造：主要为政府主导，市场运作的模式。实际操作过程中，一般由垫资主体取得地块开发权益。挂牌过程按照安置成本计算方式来，补偿模式为产权调换、货币补偿。
珠海城中村改造：“开发商主导资金来源，按照“拆 1 免 1.2”，即根据旧村的区位和拆迁量，现状房屋认定面积1.2 倍以内的住宅功能部分，地价不计收；其余部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的 100%计收。珠海城中村改造也是政府主导，市场化运作的模式。
· 主要房企的操作模式与实践案例
第一类，城市深耕型房企。在城中村改造过程中，地方国有房企将会首先受益。因为，地方国有房地产公司除进行商品房开发外，往往还承担城市建设功能，如土地整理、保障房建设等，同时也会参与到其所在城市的城市更新、旧城改造、城中村改造项目中，拥有较为丰富的经验。作为本土深耕多年的企业，在城中村改造过程中与村民的沟通更为顺畅，有望在新一轮城中村改造当中优先受益。
比如越秀地产深耕广州。越秀地产是凭借着非公开拿地优势，结合市场化方式积极扩充土储储备。本轮城中村改造不仅能够首先从新增需求中受益，而且能够持续从城中村改造中获取优质土地，从而形成良性循环。
第二类，地方实力房企，通过社会资本方式参与。本轮城中村改造融资方式更为多元，目前城市融资也均朝着多元化方向发展。国常会指出要多渠道筹措资金，截至目前在城中村改造支持资金方面，除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外，银行融资方面也有支持措施，即设立城中村改造专项借款。此外，鼓励银行提供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理，但需在市场化法治化的原则之下。
而社会资本通过什么方式参与城中村改造中呢？首先房地产企业可以通过自筹资金参与到城中村改造当中，其次民间资本可以参与城市更新基金。目前很多城市均开始设立城市更新基金，一般通过国有企业牵头，民间资本可以通过与国有企业合作等方式参与进去。
第三种类型，多业态发展企业，如专注商业、产业、特色开发等实力企业。国常会提出努力发展各种新业态，实现可持续运营，把城中村改造与保障性住房建设结合好，盘活改造各类闲置房产。住房租赁收入、停车场收入、临街商铺等经营性收入能够吸引专注于商业、租赁、产业等特色经营禀赋的企业参与进城中村改造中来，而随着保租房 REITs 和消费基础设施 REITs 的逐步成熟，也将会吸引相应的房地产投资金融公司进入城中村改造。
城中村改造与保障房结合实践案例：深圳元芬村。元芬村位于龙华区，是典型的城中村，基础设施落后，但因毗邻地铁，租赁需求旺盛。2018 年，微棠与社区股份公司达成战略合作，采取整村统租改造为长租社区的方式，打造城中村开展规模化租赁社区的创新样板。微棠在2023年与宝安、龙华、光明区人民政府签署了战略合作框架协议，全力推动辖区城中村规模化租赁改造，全年筹集超过 3 万套用于保障房租赁。
城中村改造与商业运营结合实践案例：上海市蟠龙天地。蟠龙天地项目于2014年开始启动改造，政府要求改造应以保护为主，继续保留原先古镇核心以居住为主的功能，以及商住混合的布局。瑞安改造开始便参与规划，并且后续由瑞安开发运营，整个项目推出 23 万平方米的公共绿地、5 万平方米的水乡古镇商业空间和 25 万平方米的居住区。瑞安充分利用自身在商业地产的运营优势，蟠龙天地通过吸引上海首店、区域首店，打造了网红景点，企业产生长期租金收益，改造区域盘活了古镇的资源，对于开发企业和改造区域属于双赢。
3.2 新一轮机遇下房企如何参与


· 未来城中村改造主要以政府主导，市场化运作方式推进
根据参与主体不同，大体上可将城中村改造分为政府主导、开发商主导、村集体主导三种模式。三种模式各有优劣，政府主导型方便对改造区域整体进行规划建设，但存在交易成本高、效率低下的问题；开发商主导型效率高，但往往优先开发回报率高的部分，难改造的部分开发周期过长或者容易出现问题，同时开发商资金出问题容易形成停工；村集体主导型有利于保障村民的基本利益，调动村民积极性，但相对应来看规划与资金方面问题较多。
通过对城市城中村改造梳理，我们发现城市选择政府主导、市场化运作方式较为普遍。而结合国务院对城中村改造部署，提出的必须实行净地出让、坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。我们认为政府主导主要体现在一级土地整理以及区域规划与引导等方面，而市场化运作则是开发企业参与改造环节中的资金筹集、招商方案、运营方案等。
· 从三个方面，看房企本次改造中面临的机遇

人口吸引强的城市给房企带来更多机会。本轮城中村改造主要覆盖为21个超大、特大城市。这些城市由于城市自身发展不同，城市城区人口扩张速度有所不同，带来的机会也不同。如深圳、广州、杭州、东莞、西安等城市近十年人口增长均处于正增长趋势，相应城中村规模也较高，能够在这类城市深耕的企业，未来能够借助城中村改造的东风。
市场化主导为民营企业参与提供更多机会。房地产企业可以参与的环节有土地收储出资环节、片区规划方案、参与投标拿地开发以及招商运营。而且根据国务院指导方向，鼓励市场化主导，因此不仅国有房企能够有机会参与各个阶段，民营企业也可以根据自身企业禀赋参与到城中村改造中来。
多元化业态要求有运营能力的企业加入其中。本轮城中村改造业态涉及住宅、商业、产业、租赁等多元化构成。有别于以往开发住宅销售模式，本轮城中村改造也注重房地产企业长期运营能力，具备多业态开发运营经验的房企更具优势。
来源：安居客Anjuke
产融公会 & 启金智库 将于 2023年10月27-29日 在 合肥 举办 城镇化投融资专题（第21期）《城中村改造和城市更新的政策+项目+土地+投融资+资金管理+运管提升实务和案例高级研修班》。特邀有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
（一）“人产城”融合发展的十大趋势
（二）浙江的“未来社区”实践
（三）城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
案例1：北外滩改造项目
（四）城市长期综合财力的内涵
（五）城镇化投融资的主要模式
（六）项目全生命周期综合统筹开发运营
（七）不动产领域的主流投资策略
（八）重大项目全生命周期的投融资工具组合
（九）城镇化投融资的总体形势
二、城市更新要点与案例
（一）城市更新：老话题，新焦点
（二）城市更新的内涵
（三）城中村改造政策要点
（四）城市更新体系构建
（五）广州、深圳、上海、北京城市更新经验
（六）城市更新的十个视角
（七）城市更新的治理机制
（八）城市更新的动力机制
（九）城市低效用地的提升
（十）改造提升类项目案例
（十一）部分典型案例深度分析
案例2：万科上海哥伦比亚公园项目
案例3：广州永庆坊微改造项目
案例4：北京的“798艺术区”项目
案例5：苏州市（姑苏区）历史文化名城保护
案例6：佛山创意产业园
案例7：苏州工业园区转型升级特色产业园
三、城市更新投融资创新
（一）城市更新投资机遇与挑战
（二）城市更新投融资的六大分析维度
（三）城市更新主要投融资方式
（四）部分典型案例深度分析
案例8：2020年粤港澳大湾区城镇老旧小区改造专项债券
案例9：乌鲁木齐老城区改造提升建设工程PPP项目
案例10：吉林省长春市旧城改造PPP项目
案例11：上海太平桥棚户区蜕变为新天地
案例12：瑞安?蟠龙城中村改造项目
案例13：广州天河区猎德村旧改
案例14：深圳的“大冲村”蝶变为“华润城”
案例15：嘉里中心金陵东路拆改留旧改项目
案例16：北京劲松社区老旧小区改造
案例17：北京市朝阳区爱琴海?融中心
案例18：上海市城市更新中心与城市更新基金
（五）城市更新投融资要点总结
（六）城市更新全生命周期统筹运作
（七）城市更新的模式升级方向
四、答疑与交流
第二讲、城中村改造最新政策运用、合规运作、投融资创新、政府企业金融合作实操及案例
（时间：10月27日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。拥有近20年政府项目、片区开发、城市更新、基建项目的投融资经验。
一、城中村改造政策要点
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村改造的三个层次
（一）当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建
（二）未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求
（三）人口流入有限且目前存量住房过剩地区的整治提升
（四）城中村改造的层次可能的路径
（五）城中村改造，拆除重建之后的两大路径
三、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
四、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
五、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
六、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
七、不同类机构参与城中村改造的参与路径探讨
（一）政府的参与路径和工作要点
（二）城投的参与路径和工作要点
（三）基建类社会资本参与路径和工作要点
（四）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（五）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（六）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（七）其他类公司参与路径工作要点
八、答疑与交流

参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：10月27日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。


第三讲、城市更新项目投融资的合规运作、政企金合作模式、资金管理实操重点及典型案例
（时间：10月28日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城市更新项目政策要点
（一）城市更新项目政策梳理
（二）63号、30号文的应对措施
二、城市更新项目可融性操作的实务要点
（一）城市更新项目分类及操作流程分析
（二）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（三）城市更新项目的收益构成及主要来源
（四）城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）
（五）城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度
（六）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（七）城市更新片区级项目的策划要点（均一性）
（八）广州做地“十条”在城市更新项目中的优劣势分析
三、城市更新项目的资金自平衡及资金筹措使用要点
（一）城市更新项目如何实现自平衡
（二）平衡不了如何操作
（三）一级开发和无收入项目资金解决途径
（四）城市更新项目资本金的解决方式
（五）城市更新基金的设立及操作实务
（六）不能拆不能建的城市更新项目如何操作
（七）城市更新项目的征地拆迁资金如何解决
（八）地方政府如何筹划城市更新
（九）金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动融资）
（十）建筑企业如何获取城市更新工程
四、城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析
（一）棚改自平衡模式
（二）土地预申请模式
（三）二级带一级模式
（四）融资地块自平衡模式
（五）土地权利归宗模式
（六）权利人自主改造模式
（七）土地权利人与第三方企业合作模式
（八）存量用地房屋转型升级
（九）轻重资产并购更新模式
五、城市更新项目收并购实务及案例
六、城市更新项目融资模式案例分享
（一）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
（二）银行在城市更新项目的审批要点
（三）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
（四）资金的接续、滚动开发与峰值的设定
（五）形成资产的盘活
（六）案例分享
七、答疑与交流

第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：10月28日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
（一）愿景选择城市更新业务赛道的原因和时机
（二）愿景城市更新综合解决方案
（三）“劲松模式”的微利可持续是如何实现的
（四）愿景城市更新迭代发展历程
（五）愿景集团重点布局赛道
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
（一）城市更新场景分类
1.业务层面：8大分类
2.改造强度层面：3大分类
3.投资强度层面：3大分类
（二）城市更新细分场景下的8个标杆案例
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
（一）城市更新项目规模从小到大的考量
1.社区级
2.街区级
3.城市级
（二）城区更新场景下老旧小区改造路径的设计与落地/案例
1.综合整治模式及代表项目案例
2.原拆重建模式及代表项目案例
3.腾退改造模式及代表项目案例
4.街区有机更新及代表项目案例
5.城市有机更新及代表项目案例
6.其他
（二）城区更新场景下产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
1.城区更新场景下产商文旅的背景
2.城区更新场景下产商文旅的标杆案例分析
3.城区更新场景下产商文旅的选址及运作思考
（三）城市有机更新需要融合老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路/案例
1.从老旧小区改造-空间布局优化-产业商业升级的整体提升
2.如何做到财政资金+市场化资金的结合思考
3.实践案例分享
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
（一）片区综合开发结构化合作运作模式
（二）城市更新盈利机制与投融资结构框架设计
（三）实践案例分享
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流

第五讲、城中村改造土地新政解读、土地痛点解决策略与技巧分析
（时间：10月29日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈
3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避征收、补偿风险
5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易、顺利征拆
6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值
7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
8、土地征收补偿最新流程、程序、痛点与注意要点
9、土地拆迁补偿流程、要点、风险与解决技巧分析
10、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属
11、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值
12、如何研判获地模式精准性，控制拿地风险
13、城中村改造项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）
三、答疑与交流

第六讲、城中村改造不同模式的流程、土地一二级开发要点与风险把控
（时间：10月29日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造政策分析、改造模式、流程、要点、实务与风险把控
1、城中村政策解读、全流程解析、操作步骤与注意要点
2、城中村与传统土地一级开发区别、特点（主体、政策、优惠、指标）
3、城中村项目立项前提、要点、策略
4、城中村改造方式、改造模式介绍
5、城中村投资模式、盈利模式、融资模式、隐形债务规避
6、城中村政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点、风险
7、城中村政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点、风险
8、城中村政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点、风险
9、城中村市场主导方式介绍、流程、优缺点、风险、技巧
10、城中村项目计划申报要求、审批、主体确认、征地拆迁、土地获取
11、城中村土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
12、城中村改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
13、城中村改造征地、拆迁、补偿全流程、要点、执行策略解析
14、城中村主要工作内容分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
15、城中村改造土地定位、升值、拿地策略、技巧与方式
16、城中村改造土地一二级联动排他设定
17、城中村改造土地一二级联动土地出让底价确认
18、城中村改造土地一二级联动操作技巧与风险规避
19、城中村改造安置房建设及回购路径设计
20、城中村政府收储模式、供地模式分析
二、城中村的“博弈”——“城中村”改造案例常见误区剖析
1、城中村改造项目土地问题分析及解决周期
2、城中村改造项目投资协议签订及风险规避
3、城中村改造项目资金注入及回收逻辑
4、城中村改造项目资金注入方式及风险规避
5、城中村改造项目政府关系及手续办理
6、城中村改造项目征地、拆迁、整理痛点解决
7、城中村改造项目规划设定及可售物业操作
8、城中村改造项目排他设定，保障拿地
9、城中村改造项目安置房回购要点
10、城中村改造项目投资、研判、分析
三、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
1、上海XX城中村改造项目剖析
2、广州XX城中村改造项目借鉴
3、深圳XX城中村改造与产业结合注入
4、郑州XX城中村改造项目解析
四、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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