城市更新政策文件中涉及土地要素的创新和核心要点梳理

启金智库

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从土地要素在项目实操运转中的关键点出发，系统的对现有公开的城市更新相关文件中关于土地从项目前期土地权利的梳理归集、土地的征收补偿、土地再次供应给实施主体、供应时的地价规定、片区土地地块指标的调整、土地的高效利用及更新后功能要求等方面的创新和核心要点进行梳理归纳。



一、前期的地块整合

经营性用地更新地块与周边“边角地”“夹心地”“插花地”等无法单独使用土地（累计面积不超过更新项目总面积的10%，且单宗地块面积不超过3亩）合并的，经市政府批准，并按照市政府批准的项目规划设计方案，核算增加的建设规模补缴土地出让金后，可采用协议出让方式完善供地手续。（徐州市政府办公室关于印发《徐州市城市更新改造指导意见（试行）》的通知（徐政办发【2021】44号文）

二、前期土地整理

1、补偿款预付。市土地储备机构实施土地一级开发整理的，可根据储备资金情况预付部分收地补偿费用。以收购方式储备土地的，可在土地经市政府批复纳入储备后，预付40%的收地补偿费用，土地完成交接后，按约定支付剩余补偿费用；以收回方式储备土地的，可在土地经市政府批复纳入储备并交接土地后，预付不高于40%的收地补偿费用，土地供应后，按约定支付剩余补偿费用。（2020年6月 青岛市人民府办公厅关于加强城市更新规划和用地管理有关工作的意见（征求意见稿）
2、土地挂账收储。支持试点项目灵活探索利益共享机制，鼓励集体土地转为国有土地。土地交由政府收储的，在保障各方权益的基础上，可以采用挂账收储等多种模式，其补偿也可以通过共享开发收益在开发后兑现。(广州市人民政府办公厅关于印发广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）（穗府办规[2022]12号）
3、一级整理收益。社会资本参与城市更新改造相关项目的土地一级开发整理的，社会投资人在约定期限内完成土地一级开发整理后，在返还实际投资额和财务费用的基础上，给予其投资回报。其中，财务费用参照银行同期贷款基准利率据实核算；投资回报按照不高于实际投资额的同期三年期银行贷款基准利率的1.3倍确定。（2016年3月 景德镇市中心城区城市更新改造实施办法（试行）

三、前期对于实施主体的特别规定

1、对采用自主改造、与有关单位合作改造的旧村，改造主体对原产权人实施收购补偿后，村集体经济组织按规定将改造范围内的集体建设用地全部申请转为国有建设用地。旧城连片改造项目，由政府作为征收主体，将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体（土地使用权人），待完成拆迁补偿后，与改造主体签订土地使用权出让合同。（广州市人民政府办公厅关于印发<广州市深入推进城市更新工作实施细则>的通知（穗府办规〔2019〕5号）
2、建筑物拆除后，由物业权利人或者其委托的实施主体办理不动产权属注销登记手续，实施主体先向政府无偿移交公共用地（按预先规定），再申请以协议方式签订国有土地出让合同及取得土地使用权。原土地使用权自动终止，出让后的土地使用权期限重新起算。（2021年12月 深圳经济特区城市更新条例（深圳市六届人大常委会公告第228号）
3、城市有机更新涉及搬迁补偿的，可采取公开方式确定土地使用权人作为项目开发建设主体，并预先约定土地出让合同生效及解约条件，区政府（管委会）组织实施搬迁补偿后，移交土地使用权人实施开发建设。（成都市人民政府办公厅关于印发<成都市城市有机更新实施办法>的通知（成办发〔2020〕43号）
4、由实施主体负责申报更新单元计划、编制更新单元规划、开展搬迁谈判、组织项目实施等土地一级整理。建设用地使用权及房屋所有权注销登记完成后，实施主体应当先按照规划要求向政府无偿移交用地，再申请取得土地使用权并签订土地使用权出让合同，项目拆除范围内的原土地使用权自动终止，出让后的土地使用权期限重新起算。（延安市人民政府办公室关于印发<延安市城市更新暂行办法>通知（延政办发〔2021〕13号）



四、土地再次供应

（1）、带建设方案供地
城市更新项目符合协议出让规定的，可按照协议出让方式供地；不符合协议出让规定的，征收实施部门按照实施方案开展征收安置补偿、土地整理等工作，形成“净地”后，可采取带建设方案招拍挂等方式供地。（连云港市政府办公室印发关于全面推进城市更新工作实施意见的通知（连政办发〔2022〕16号）
（2）、涉及历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目
1、涉及规划住宅、商业等经营性用地的，具备公开出让条件的，可以院落或幢为单位，带保留建筑更新图则进行公开土地招拍挂；商业用地可按程序带保留建筑更新图则，设置一定条件挂牌给实施单位；如在保护规划、控制性详细规划等相关规划中，要求用地性质延续历史不能改变的，可按历史用途设置一定条件挂牌给实施单位。（南京市规划资源局、房产局、建委关于印发《居住类地段城市更新规划土地实施细则》的通知（宁规划资源〔2021〕478号）
2、可以定向挂牌、带方案挂牌或招标方式（综合评分法）供地。（南京市规划资源局、房产局、建委关于印发《居住类地段城市更新的指导意见》的通知（宁规划资源〔2020〕339号））
3、列入历史保护建筑、近现代保护建筑名录或有文物保护要求的，可以通过设置特定出让条件或带设计方案出让的方式供地。（无锡市关于加快推进城市更新的实施意见（试行）（锡政办发〔2021〕10号）
4、历史文化街区、历史建筑的更新项目用地，可带建筑和保护方案公开招拍挂出让，其中采用招标方式的，可按照综合条件最佳者获得的原则确定受让人。（青岛市人民政府关于推进城市更新工作的意见（青政发〔2021〕8号）
（3）分层供地
结合广场、绿地、学校操场、公交场站、轨道站场等公共设施更新改造，可建设连接通道、地下商业、公共停车场、应急救灾、人防及体育等设施，可分层办理供地手续。（2022年9月 南京市城市更新办法（试行）
（4）带建筑物供地
符合规划、予以保留的现状建筑，在取得消防安全评估合格报告和房产主管部门安全鉴定的认可文件后，可带建筑物挂牌出让及办理用地手续。（2022年9月 南京市城市更新办法（试行）
（5）带实施方案供地
允许项目实施主体通过“带实施方案挂牌”等方式获得土地使用权，并按照片区规划实施滚动开发建设。（2021年3月 潍坊市城市更新实施办法（草 案）
（6）带修规方案供地
社会资本与市、区融资平台合作或独立参与片区土地整理开发的改造项目, 中标投资主体按约定履行项目合作协议,并按土地招拍挂要求竞买项目土地使用权。项目土地带修建性详细规划方案出让。（南阳市加快推进中心城区城市更新改造工作的实施意见（宛政〔2021〕19号））
（7）带综合开发方案供地
支持城市更新项目实施主体通过带综合开发方案公开招拍挂方式取得城市更新过程中必需的国有建设用地使用权。（2022年4月 南昌市城市更新实施办法（征求意见稿）
（8）带城市设计方案供地
对本辖区内无法平衡的项目，经上报市人民政府同意后，可在全市范围内落实项目平衡地块，平衡地块以带城市设计方案出让方式供应。（崇左市人民政府办公室关于印发崇左市城市更新实施办法的通知（崇政办发〔2022〕10号）
（9）带征收和建设方案供地
在土地出让阶段，城乡更新项目土地出让按照不低于基准地价实行带方案（含征收和建设方案）出让。（天水市人民政府办公室关于印发天水市城乡更新办法（试行）的通知（天政办发〔2021〕46号）
（10）其他特殊供地方式规定
1、在现有建设用地上增加兼容的，可以协议方式办理用地手续。（2022年9月 南京市城市更新办法（试行）
2、同一宗土地兼容两种以上用途的，依据不同用途分别确定土地价格和供应方式。（青岛市人民政府关于推进城市更新工作的意见（青政发〔2021〕8号）

五、供应土地地价

1、以协议补地价方式办理用地手续的城市更新项目，涉及用途、容积率等土地使用条件变更的，应当按规定缴纳土地出让价款。地价评估期日以自然资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准，应当缴纳的土地出让价款按照变更后规划条件下出让土地评估地价与变更前土地使用条件下出让土地评估地价（或划拨土地评估地价）的差额确定。（青岛市人民政府关于推进城市更新工作的意见（青政发〔2021〕8号）
2、“工改工”城市更新项目，按规划提高容积率的，免缴土地出让价款。（青岛市人民政府关于推进城市更新工作的意见（青政发〔2021〕8号）
3、拆除重建类城市更新实施主体可以依约采用建筑面积分成、移交公益性用地或物业等方式补缴土地出让价款。
无偿移交的公益性用地或物业，应计入补缴土地出让价款可扣除的土地开发成本。无偿移交的公益性用地面积或物业规模由区政府与城市更新实施主体协商确定。以协议补地价方式办理用地手续的拆除重建类城市更新项目，城市基础设施配套费按照新增建筑面积征收。（青岛市人民政府关于推进城市更新工作的意见（青政发〔2021〕8号）

六、供应土地出让年期

城市更新项目以拆除重建方式实施的，可以重新设定出让年期；以改建加建方式实施的，其中不涉及用途改变的，其出让年期与原出让合同保持一致，涉及用途改变的，用途改变部分的出让年期可重新设定。出让金按相关规定办理。（南京市规划资源局、房产局、建委关于印发《居住类地段城市更新规划土地实施细则》的通知（宁规划资源〔2021〕478号）

七、土地地下空间开发利用

1、城市更新项目地下空间的开发、利用应遵循城市基础设施和公共服务设施优先的原则，在确保安全的前提下，坚持先地下、后地上进行立体空间的开发利用，未被规划用于城市基础设施和公共服务设施的，其地下空间土地使用权可结合该项目土地使用权一并出让。（徐州市政府办公室关于印发《徐州市城市更新改造指导意见（试行）》的通知（徐政办发〔2021〕44号文）
2、通过分层规划，利用地下空间建设公共停车场的，地块用地规划性质为相应地块性质兼容社会停车场用地。对新建建筑充分利用地下空间，超过停车配建标准建设地下停车场，并作为公共停车场向社会开放的超配部分，符合规划的，可不计收土地价款。（广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知（粤自然资规字〔2018〕4号））
3、地下空间建设用地使用权的基准地价可以按照同一区域同一用途地上建设用地使用权基准地价的70%确定。
分层设立地下空间的，各层地下空间建设用地使用权价格之和不超过地上建设用地使用权基准地价的70%。地下空间单设一层的，可按照相应土地用途地上建设用地使用权基准地价的50%确定。地下空间的具体分层基准地价可由各市县政府制定。（海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见(试行) （琼府〔2021〕44号）
八、土地高效利用及更新业态功能要求

1、以现状地块法定征拆面积、拆建比、修正系数、建筑面积奖励四个要素，代替“规划容积率”为“计算容积率”，计算方法为：计容建筑面积=法定征拆面积×拆建比（2.6）×修正系数+建筑面积奖励。(贵阳市人民政府办公厅关于贵阳市加快推进城市更新改造的实施意见(筑府办发〔2020〕19号)
2、在符合国土空间规划前提下，经批准利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、“互联网+”等新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地为期5年的过渡期政策。5年期满或者涉及转让需要办理用地手续的，可按新用途、新权利类型、市场价办理相关用地手续。（2020年6月 青岛市人民府办公厅关于加强城市更新规划和用地管理有关工作的意见（征求意见稿）

九、其他特殊问题处理

1、城市更新涉及到历史上“毛地出让”的项目，土地受让人不具备开发建设的意愿或能力，但愿意协商由市级或县区级国有企业开发建设的，经各县区政府、功能板块管委会报市政府批准同意后，项目可直接变更土地受让人至国有企业名下，签订补充协议并重新约定开竣工日期进行开发建设。（连云港市政府办公室印发关于全面推进城市更新工作实施意见的通知（连政办发〔2022〕16号）
2、城市更新项目范围内违法用地和违法建筑，应当按照有关法律法规及有关规定处理后，方可列入更新对象；城市更新项目涉及“半拉子”工程的，根据项目实际可采取调整规划、置换、分割转让等方式灵活处置，其中规划用途、容积率等土地使用条件变更的，可采取协议补地价方式办理相关用地手续。（青岛市人民政府关于推进城市更新工作的意见青政发〔2021〕8号）
来源：网络综合
产融公会 & 启金智库 将于 2023年10月27-29日 在 合肥 举办 城镇化投融资专题（第21期）《城中村改造和城市更新的政策+项目+土地+投融资+资金管理+运管提升实务和案例高级研修班》。特邀有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流


第二讲、城中村改造最新政策运用、合规运作、投融资创新、政府企业金融合作实操及案例
（时间：10月27日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。拥有近20年政府项目、片区开发、城市更新、基建项目的投融资经验。
一、城中村改造政策要点
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村改造的三个层次
（一）当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建
（二）未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求
（三）人口流入有限且目前存量住房过剩地区的整治提升
（四）城中村改造的层次可能的路径
（五）城中村改造，拆除重建之后的两大路径
三、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
四、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
五、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
六、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
七、不同类机构参与城中村改造的参与路径探讨
（一）政府的参与路径和工作要点
（二）城投的参与路径和工作要点
（三）基建类社会资本参与路径和工作要点
（四）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（五）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（六）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（七）其他类公司参与路径工作要点
八、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：10月27日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。


第三讲、城市更新项目投融资的合规运作、政企金合作模式、资金管理实操重点及典型案例
（时间：10月28日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城市更新项目政策要点
（一）城市更新项目政策梳理
（二）63号、30号文的应对措施
二、城市更新项目可融性操作的实务要点
（一）城市更新项目分类及操作流程分析
（二）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（三）城市更新项目的收益构成及主要来源
（四）城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）
（五）城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度
（六）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（七）城市更新片区级项目的策划要点（均一性）
（八）广州做地“十条”在城市更新项目中的优劣势分析
三、城市更新项目的资金自平衡及资金筹措使用要点
（一）城市更新项目如何实现自平衡
（二）平衡不了如何操作
（三）一级开发和无收入项目资金解决途径
（四）城市更新项目资本金的解决方式
（五）城市更新基金的设立及操作实务
（六）不能拆不能建的城市更新项目如何操作
（七）城市更新项目的征地拆迁资金如何解决
（八）地方政府如何筹划城市更新
（九）金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动融资）
（十）建筑企业如何获取城市更新工程
四、城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析
（一）棚改自平衡模式
（二）土地预申请模式
（三）二级带一级模式
（四）融资地块自平衡模式
（五）土地权利归宗模式
（六）权利人自主改造模式
（七）土地权利人与第三方企业合作模式
（八）存量用地房屋转型升级
（九）轻重资产并购更新模式
五、城市更新项目收并购实务及案例
六、城市更新项目融资模式案例分享
（一）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
（二）银行在城市更新项目的审批要点
（三）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
（四）资金的接续、滚动开发与峰值的设定
（五）形成资产的盘活
（六）案例分享
七、答疑与交流

第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：10月28日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流


第五讲、城中村改造土地新政解读、土地痛点解决策略与技巧分析
（时间：10月29日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
三、答疑与交流

第六讲、城中村改造不同模式的流程、土地一二级开发要点与风险把控
（时间：10月29日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造政策分析、改造模式、流程、要点、实务与风险把控
二、城中村的“博弈”——“城中村”改造案例常见误区剖析
三、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
四、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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