城中村改造: 传闻借款可能按棚改2.0模式操作, 专项债仍未放开

启金智库

一、设立城中村改造专项借款
城中村改造，核心内容是对城市中的农村土地加以征转为国有建设用地，组织前期开发，实现土地升值，改造完善周边环境的过程。
城中村改造专项借款应属于国家支持城中村改造而给予的可大规模推广的创新贷款业务品种，结合七公近两年接触的片区开发项目时广泛遇到的收入不足的问题，新贷款品种将起到与专项债、PPP等模式相似的辅助支持作用。
但预计期限不会太长，而且，从理论上讲，由于支出责任来自地方财政，属于政府债务，仍应占用地方政府债务限额空间，所以，额度很难放得太大。
如果消息属实，从这个角度来说，城中村改造借款与先前的棚改是基本一致的，可以看做是棚改2.0模式了。其中，细微的差异是，期限可能不太长，额度可能不太大。
最关键的不同是，显性债务要纳入政府债务管理。也即，原来的棚改是隐性债务，而现在的城中村改造借款是显性债务，否则就会与43号经典大文之后近十年的严防严控违规举债的大政策形势相悖。
二、棚改土储专项债类似产品恐不会恢复
有些自媒体想象了一下类似土储、棚改专项债中以土地出让收入作为还款来源的情况。
预计本轮中村改造政策下，在专项债领域里，仍然不会放开这个口子，这与主管部门对于专项债开明渠的逻辑设定不一致。
三、专项债对城中村改造难堪大任
按照主管部门当前的政策导向，专项债的核心逻辑，不是土地升值的出让收入。
在没有土地出让收入作为背景支持的情况下，城中村改造的内容，仅有可能限于七通一平等公用事业领域内，如水电气热路等等；同时，还要在理论上实现投入产出平衡。
综合各种因素考虑，其总量不会超过十万亿级。
在这种情况条件下，专项债模式，不可能为城中村改造发挥重要支持作用。模式设计的核心逻辑就是相反的。
来源：新七公
产融公会 & 启金智库 将于 2023年10月27-29日 在 合肥 举办 城镇化投融资专题（第21期）《城中村改造和城市更新的政策+项目+土地+投融资+资金管理+运管提升实务和案例高级研修班》。特邀有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流


第二讲、城中村改造最新政策运用、合规运作、投融资创新、政府企业金融合作实操及案例
（时间：10月27日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。拥有近20年政府项目、片区开发、城市更新、基建项目的投融资经验。
一、城中村改造政策要点
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村改造的三个层次
（一）当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建
（二）未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求
（三）人口流入有限且目前存量住房过剩地区的整治提升
（四）城中村改造的层次可能的路径
（五）城中村改造，拆除重建之后的两大路径
三、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
四、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
五、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
六、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
七、不同类机构参与城中村改造的参与路径探讨
（一）政府的参与路径和工作要点
（二）城投的参与路径和工作要点
（三）基建类社会资本参与路径和工作要点
（四）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（五）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（六）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（七）其他类公司参与路径工作要点
八、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：10月27日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。


第三讲、城市更新项目投融资的合规运作、政企金合作模式、资金管理实操重点及典型案例
（时间：10月28日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城市更新项目政策要点
（一）城市更新项目政策梳理
（二）63号、30号文的应对措施
二、城市更新项目可融性操作的实务要点
（一）城市更新项目分类及操作流程分析
（二）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（三）城市更新项目的收益构成及主要来源
（四）城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）
（五）城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度
（六）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（七）城市更新片区级项目的策划要点（均一性）
（八）广州做地“十条”在城市更新项目中的优劣势分析
三、城市更新项目的资金自平衡及资金筹措使用要点
（一）城市更新项目如何实现自平衡
（二）平衡不了如何操作
（三）一级开发和无收入项目资金解决途径
（四）城市更新项目资本金的解决方式
（五）城市更新基金的设立及操作实务
（六）不能拆不能建的城市更新项目如何操作
（七）城市更新项目的征地拆迁资金如何解决
（八）地方政府如何筹划城市更新
（九）金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动融资）
（十）建筑企业如何获取城市更新工程
四、城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析
（一）棚改自平衡模式
（二）土地预申请模式
（三）二级带一级模式
（四）融资地块自平衡模式
（五）土地权利归宗模式
（六）权利人自主改造模式
（七）土地权利人与第三方企业合作模式
（八）存量用地房屋转型升级
（九）轻重资产并购更新模式
五、城市更新项目收并购实务及案例
六、城市更新项目融资模式案例分享
（一）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
（二）银行在城市更新项目的审批要点
（三）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
（四）资金的接续、滚动开发与峰值的设定
（五）形成资产的盘活
（六）案例分享
七、答疑与交流

第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：10月28日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流


第五讲、城中村改造土地新政解读、土地痛点解决策略与技巧分析
（时间：10月29日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
三、答疑与交流

第六讲、城中村改造不同模式的流程、土地一二级开发要点与风险把控
（时间：10月29日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造政策分析、改造模式、流程、要点、实务与风险把控
二、城中村的“博弈”——“城中村”改造案例常见误区剖析
三、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
四、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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