新一轮万亿级改造来了，只有22个城市有资格

启金智库

12日，住房城乡建设部发布消息称，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。


目前，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，全国已有162个城市入库。
这意味着，新一轮城中村改造行动已正式启动，又有一批城市，和一些人，将因此受益。
01
需要指出的是，这一次的城中村改造行动，与以往的旧城改造、棚改有着明显区别。
提到“城中村改造”，很多人会感觉到这是一个似乎已经让人陌生的词汇。因为在十多年前，城中村改造是一个“热词”，它在一定阶段中是城市更新的一种重要方式。不少专家、学者，还专门研究过不同区域城中村改造的模式差异。
我们所熟知的一些词汇和现象，如“拆迁户”、“安置户”等，很多就与此相关。
但这十来年，城中村改造确实明显放缓。这不仅是因为更大规模的棚户区改造成为城市更新的重心，也是因为中国城镇化走到了新的发展阶段——截至到2022年底，中国城镇人口占全国人口比重，也即城镇化率，已达到65.22％。
一般而言，当城镇化率到达六七成以上时，城镇化速度将放缓，也就是我们通常所说的，进入城镇化的“下半场”。
所以，新一轮城中村改造虽然再次启动，但与过往有一个重要区别，那就是它不再是在所有城市开展，而只是超大特大城市的“专利”。这也是与之前大规模棚改的一个显著差异。

其原因，除了城镇化发展阶段的变化，还有一个现实背景，就是人口发展形势的变化。
当前，除了超大特大城市，其它城市基本上进入了人口停滞甚至负增长状态。而未来，人口区域分布将更加分化，进一步向大城市集中。这注定了，在人口流出的地方，城市更新的效率和动力已严重削弱。
事实上，棚改在几年前就基本结束，已经释放了一个非常明显的信号。
也因此，有人把新一轮城中村改造，形容为“棚改2.0”。
02
那么，超大特大城市到底有哪些？
根据国务院2014年发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。
这方面的统计有多个结论。如根据住建部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年年末，全国共有超特大城市19个。
其中，超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。
而据第七次全国人口普查数据，答案则为21个。

其中，超大城市7个：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。
特大城市14个：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明和大连。
此外，由于苏州最近调整了人口统计口径，将苏州园区纳入苏州主城区的统计范畴，苏州的城区人口突破500万大关，也算是跻身特大城市之列。
也就是说，按照目前的情况，全国超大特大城市，至多只有22个。新一轮城中村改造，也就只有这22个城市有资格。
03
那么，有资格启动新一轮城中村改造，到底能够收获哪些实际利好？
对参与的城市来讲，最直观的好处就是，城市整体的居住条件和生态环境，也可以说城市界面，将得到进一步改善。
从更宏观的角度，则可以看作是有机会开辟新的房地产和基建空间，从而带动建材、水泥、装修、家电等行业的发展。这在当前房地产市场基本面整体“趋冷”的大背景下，意义不言而喻。
有统计预测，这一轮改造虽然仅局限于二十来个超大特大城市，但潜在投资总规模预计超过5万亿元，预计2023年投资额就（开工）可能达万亿级别。
新的改造，还有利于打造一些新的消费、产业场景，为拉动内需和产业升级，带来新的机遇。

同时，住建部强调，此轮改造将与保障性住房建设相结合，改造项目原则上应当按一定比例建设保障性住房。这也利于扩大城市保障性住房规模，从而提升对外来人口的吸引力。
综合当前房地产、消费等多方面的现实状况而言，这轮专门在超大特大城市开展的城中村改造行动，可谓是被各方寄予厚望。这从它的受重视程度就不难理解。
今年以来，超大特大城市推进城中村改造的议题在多个重要场合被提及。
比如，4月28日，权威会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。
今年7月，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
可以说，政策层面的重视程度是拉满了。因此，在另一角度，有资格参与这个“大工程”，也是对城市能级的一种间接的认定。
04
几乎任何城市更新和改造，都难以回避一个关键问题，这到底会对房地产行业，确切说，会对房价带来怎样的影响？
直接说答案：相对于过去大规模棚改对于部分居民带来的“造富效应”和对房价的拉动，城中村改造对于城市整体房价的影响，应该要小得多。
这不仅是由它的改造范围和规模所决定的，也与它的改造方式息息相关。
棚户区改造，一般就是“大拆大建”，属于典型的增量开发，并且是以货币化补偿为主，这对于房地产消费的刺激，从而带动去库存，在一定时期效果是非常明显的。
但是，这一轮城中村改造有三种方式，除了符合条件的实施拆除新建，另外还包括经常性整治提升以及介于两者之间的实施拆整结合。
也就是说，它不属于完全的增量开发，更不是“大拆大建”。由此释放的新的消费空间，显然与货币化棚改难以相提并论。

此外，它还将是一个长期的过程，强调“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。指望它在短期内为房地产托底，并不现实。
还不容忽视的一点是，与前些年开发商在参与城市旧改上的积极性（一些开发商就是靠参与旧改起家）相比，这轮城中村改造，虽然也强调要“使市场在资源配置中起决定性作用”，“引入社会资金”，但无论从当前房地产市场基本面的变化，还是从开发商生态的变化看，这类项目所能激发的市场响应程度，也将有更大的不确定性。
所以，此轮城中村改造，到底能够带来多大的综合拉动效应，仍需观察。
当然，只有超大特大城市有机会参与城中村改造这件事本身，也再次强化了一个越来越明显的信号，那就是在新的发展阶段，政策、资源等发展要素向大城市集中的倾向，或将体现得更加明显。
那些在人口、产业等基本盘上率先实现规模和能级跃升的城市，将尝到甜头。
来源：西部城事 作者：西部菌
产融公会 & 启金智库 将于 2023年10月27-29日 在 合肥 举办 城镇化投融资专题（第21期）《城中村改造和城市更新的政策+项目+土地+投融资+资金管理+运管提升实务和案例高级研修班》。特邀有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流


第二讲、城中村改造最新政策运用、合规运作、投融资创新、政府企业金融合作实操及案例
（时间：10月27日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。拥有近20年政府项目、片区开发、城市更新、基建项目的投融资经验。
一、城中村改造政策要点
（一）城中村改造与棚改的区别
（二）城中村改造与房地产及房地产新模式构建的关系
（三）什么是低效用地再开发，171号文有哪些支持政策
（四）超大特大城市积极稳步推进城中村改造最新政策要点解读
（五）城中村改造的流程
二、城中村改造的三个层次
（一）当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建
（二）未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求
（三）人口流入有限且目前存量住房过剩地区的整治提升
（四）城中村改造的层次可能的路径
（五）城中村改造，拆除重建之后的两大路径
三、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式
（一）民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求
（二）市场化商业运营，满足住宅及产业需求
（三）市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求
四、城中村改造项目的运作模式及案例解析
（一）通过“房票安置”推动城中村改造
（二）通过土地整备推动城中村改造
（三）通过做地模式推动城中村改造
（四）通过政府回购安置房推动城中村改造
（五）通过工业上楼推动城中村改造
五、城中村改造投融资模式解析及案例分享
（一）委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
（二）做地模式：操作要点及石家庄、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
（三）土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
（四）二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
（五）反向委托（或反向购买）模式：如何实现净地一二级联动融资及案例分享
（六）包装借款模式：央国企两种借款模式的应用要点，如何合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？
（七）城中村专项债模式：融资的两种模式介绍及案例分享
六、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
（一）“政府授权+城市合伙人+EPC”做大做强城投模式
（二）城中村综合开发“投资合作+EPC”模式
（三）专项债+土地模式
（四）专项债+市场化融资模式
（五）认购基金+施工总承包模式
（六）股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
（七）平台摘地+融资合作建设运营模式
七、不同类机构参与城中村改造的参与路径探讨
（一）政府的参与路径和工作要点
（二）城投的参与路径和工作要点
（三）基建类社会资本参与路径和工作要点
（四）银行/信托/产业基金/保理等金融机构参与路径和工作要点
（五）全过程管理咨询公司参与路径和工作要点
（六）设计和运维类公司参与路径和工作要点
（七）其他类公司参与路径工作要点
八、答疑与交流

参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：10月27日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。


第三讲、城市更新项目投融资的合规运作、政企金合作模式、资金管理实操重点及典型案例
（时间：10月28日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城市更新项目政策要点
（一）城市更新项目政策梳理
（二）63号、30号文的应对措施
二、城市更新项目可融性操作的实务要点
（一）城市更新项目分类及操作流程分析
（二）企业参与城市更新项目的操作模式分析
（三）城市更新项目的收益构成及主要来源
（四）城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）
（五）城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度
（六）城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（七）城市更新片区级项目的策划要点（均一性）
（八）广州做地“十条”在城市更新项目中的优劣势分析
三、城市更新项目的资金自平衡及资金筹措使用要点
（一）城市更新项目如何实现自平衡
（二）平衡不了如何操作
（三）一级开发和无收入项目资金解决途径
（四）城市更新项目资本金的解决方式
（五）城市更新基金的设立及操作实务
（六）不能拆不能建的城市更新项目如何操作
（七）城市更新项目的征地拆迁资金如何解决
（八）地方政府如何筹划城市更新
（九）金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动融资）
（十）建筑企业如何获取城市更新工程
四、城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析
（一）棚改自平衡模式
（二）土地预申请模式
（三）二级带一级模式
（四）融资地块自平衡模式
（五）土地权利归宗模式
（六）权利人自主改造模式
（七）土地权利人与第三方企业合作模式
（八）存量用地房屋转型升级
（九）轻重资产并购更新模式
五、城市更新项目收并购实务及案例
六、城市更新项目融资模式案例分享
（一）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
（二）银行在城市更新项目的审批要点
（三）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
（四）资金的接续、滚动开发与峰值的设定
（五）形成资产的盘活
（六）案例分享
七、答疑与交流

第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：10月28日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
（一）愿景选择城市更新业务赛道的原因和时机
（二）愿景城市更新综合解决方案
（三）“劲松模式”的微利可持续是如何实现的
（四）愿景城市更新迭代发展历程
（五）愿景集团重点布局赛道
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
（一）城市更新场景分类
1.业务层面：8大分类
2.改造强度层面：3大分类
3.投资强度层面：3大分类
（二）城市更新细分场景下的8个标杆案例
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
（一）城市更新项目规模从小到大的考量
1.社区级
2.街区级
3.城市级
（二）城区更新场景下老旧小区改造路径的设计与落地/案例
1.综合整治模式及代表项目案例
2.原拆重建模式及代表项目案例
3.腾退改造模式及代表项目案例
4.街区有机更新及代表项目案例
5.城市有机更新及代表项目案例
6.其他
（二）城区更新场景下产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
1.城区更新场景下产商文旅的背景
2.城区更新场景下产商文旅的标杆案例分析
3.城区更新场景下产商文旅的选址及运作思考
（三）城市有机更新需要融合老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路/案例
1.从老旧小区改造-空间布局优化-产业商业升级的整体提升
2.如何做到财政资金+市场化资金的结合思考
3.实践案例分享
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
（一）片区综合开发结构化合作运作模式
（二）城市更新盈利机制与投融资结构框架设计
（三）实践案例分享
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流

第五讲、城中村改造土地新政解读、土地痛点解决策略与技巧分析
（时间：10月29日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈
3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
4、如何研判土地现状建筑合法合规性，规避征收、补偿风险
5、如何对地上现状物进行合理评估，科学定价、公平交易、顺利征拆
6、如何操作项目进入《成片开发区》进行商品住宅建设，提升项目价值
7、如何操作集体土地转为国有土地，开辟途径、规避风险、做好盘活
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
8、土地征收补偿最新流程、程序、痛点与注意要点
9、土地拆迁补偿流程、要点、风险与解决技巧分析
10、如何核实土地所有权、使用权、资格权，明确土地归属
11、如何核实土地规划、现状，明确土地情况、预估土地价值
12、如何研判获地模式精准性，控制拿地风险
13、城中村改造项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）
三、答疑与交流

第六讲、城中村改造不同模式的流程、土地一二级开发要点与风险把控
（时间：9月29日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造政策分析、改造模式、流程、要点、实务与风险把控
1、城中村政策解读、全流程解析、操作步骤与注意要点
2、城中村与传统土地一级开发区别、特点（主体、政策、优惠、指标）
3、城中村项目立项前提、要点、策略
4、城中村改造方式、改造模式介绍
5、城中村投资模式、盈利模式、融资模式、隐形债务规避
6、城中村政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点、风险
7、城中村政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点、风险
8、城中村政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点、风险
9、城中村市场主导方式介绍、流程、优缺点、风险、技巧
10、城中村项目计划申报要求、审批、主体确认、征地拆迁、土地获取
11、城中村土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
12、城中村改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
13、城中村改造征地、拆迁、补偿全流程、要点、执行策略解析
14、城中村主要工作内容分析（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
15、城中村改造土地定位、升值、拿地策略、技巧与方式
16、城中村改造土地一二级联动排他设定
17、城中村改造土地一二级联动土地出让底价确认
18、城中村改造土地一二级联动操作技巧与风险规避
19、城中村改造安置房建设及回购路径设计
20、城中村政府收储模式、供地模式分析
二、城中村的“博弈”——“城中村”改造案例常见误区剖析
1、城中村改造项目土地问题分析及解决周期
2、城中村改造项目投资协议签订及风险规避
3、城中村改造项目资金注入及回收逻辑
4、城中村改造项目资金注入方式及风险规避
5、城中村改造项目政府关系及手续办理
6、城中村改造项目征地、拆迁、整理痛点解决
7、城中村改造项目规划设定及可售物业操作
8、城中村改造项目排他设定，保障拿地
9、城中村改造项目安置房回购要点
10、城中村改造项目投资、研判、分析
三、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
1、上海XX城中村改造项目剖析
2、广州XX城中村改造项目借鉴
3、深圳XX城中村改造与产业结合注入
4、郑州XX城中村改造项目解析
四、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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