城中村改造: 基建融资只有政府主导的拆除新建类型

启金智库

一、城中村改造的核心是土地升值

城中村改造，核心内容是对城市中的农村土地加以征转为国有建设用地，组织前期开发，实现土地升值，改造完善周边环境的过程。
别问为什么是这个概念，因为从2000年前后，到2015年以前，这十几年来的城中村改造都是这个概念。这也是现在读者对这些概念产生误解的客观原因。
城中村改造的核心逻辑，是通过征用拆迁和改造建设，实现工业的“退二进三”，实现现代服务业的低成本增长，从而在总体上拉动投资和GDP。
这个核心逻辑，是数十年来基建增长的直接驱动力，其余的所有，包括PPP、专项债、一般债、城投债、TOT、ABO、F-EPC……，加在一起的总量，都要比城中村改造低一位数的量级。
城中村改造的体量，是数百万亿级的，而其他模式，都是万亿，至多数十万亿量级的。
读懂这个差异，才能领会到国家本轮城中村改造决策的重大作用和深远意义。
二、城中村改造理论上有三种模式
7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造部署电视电话会议在北京召开，《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，对工作进行了系统部署。
会议部署的城中村改造有三种方式：采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，……从实际出发，稳中求进、积极稳妥，分三类实施改造，具备条件的城中村实施拆除新建；不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升，防控风险隐患；介于前两类之间的实施拆整结合。
三、基建融资只能选择拆建类型
虽然，从城中村改造本身来讲，理论上确实存在三种方式，但在现实中，当财政资金不足，希望通过基建融资方式弥补而实现投资的情况下，则只能选择拆除新建类型。
整治提升类，或者拆整结合中的整治提升部分，与老旧小区改造基本相似，不能起到增加财政收益或者增加市场收益的作用，属于应由财政资金负担的内容，也无法通过市场化方式进行融资，只能通过PPP、专项债等举债模式，解决其中的一些小额需求。
忽略城中村改造中土地升值重要意义的副作用之一，是幻想除了进行土地一级开发拆建以外的所谓市场化改造模式。
任何市场化收益，都不可能覆盖城中村改造所需的基础设施建设投入，我们在实践中考察的所有所谓市场化收入的基建融资项目，都暗含一个固定回报兜底承诺，都是违规举债项目。
本轮城中村改造政策，不可能再走过去的“虚构市场化收入+兜底承诺”的隐性债务老路了。
四、城中村拆建改造都是政府主导
另一个误导倾向，是误以为社会资本能够主导城中村改造。
所有城中村改造的核心内容，都是土地一级开发，而土地一级开发的储备和交易这两个环节，是4号文明文禁止委托给任何社会资本的独占性职能。城中村改造，只能由地方政府主导，不要幻想社会资本主导，也不可能存在地方政府与社会资本混合主导的情形。
来源：建设之旅
产融公会 & 启金智库 将于 2023年10月27-29日 在 合肥 举办 城镇化投融资专题（第21期）《城中村改造和城市更新的政策+项目+土地+投融资+资金管理+运管提升实务和案例高级研修班》。特邀有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合理念下的城市更新投融资要点与案例分析
（时间：10月27日上午9:00-12:00）
主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城市更新理念与形势
二、城市更新要点与案例
三、城市更新投融资创新
四、答疑与交流


第二讲、城中村改造最新政策运用、合规运作、投融资创新、政府企业金融合作实操及案例
（时间：10月27日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。拥有近20年政府项目、片区开发、城市更新、基建项目的投融资经验。
一、城中村改造政策要点
二、城中村改造的三个层次
三、城中村三大改造需求衍生出三种不同的改造模式
四、城中村改造项目的运作模式及案例解析
五、城中村改造投融资模式解析及案例分享
六、城中村改造项目结构化合作模式案例分享
七、不同类机构参与城中村改造的参与路径探讨
八、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：10月27日下午17:00-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。


第三讲、城市更新项目投融资的合规运作、政企金合作模式、资金管理实操重点及典型案例
（时间：10月28日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，中至远资本总裁。
一、城市更新项目政策要点
二、城市更新项目可融性操作的实务要点
三、城市更新项目的资金自平衡及资金筹措使用要点
四、城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析
五、城市更新项目收并购实务及案例
六、城市更新项目融资模式案例分享
七、答疑与交流

第四讲、社会资本参与城市更新及城中村改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践案例
（时间：10月28日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展总经理，北京愿景璞道投资管理总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、城中村改造更新（结合深圳元芬村案例）经验分享
六、社会资本和地方城投平台成立合资公司开展城市更新业务的经验
七、答疑与交流


第五讲、城中村改造土地新政解读、土地痛点解决策略与技巧分析
（时间：10月29日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造涉及土地问题的机遇和挑战应对
二、土地征收拆迁补偿要点、争议解决及风险防范
三、答疑与交流

第六讲、城中村改造不同模式的流程、土地一二级开发要点与风险把控
（时间：9月29日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。负责众多开发企业和政府的项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制、合作开发模式创新等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。
一、城中村改造政策分析、改造模式、流程、要点、实务与风险把控
二、城中村的“博弈”——“城中村”改造案例常见误区剖析
三、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避
四、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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