新西兰住宅房建项目管理特点及启示

税收杂志小助手

作者：瞿开勇

欧美澳新等发达国家市场具有准入门槛和流程化程度较高、技术规范要求和工作签证管理较严、高段位同业竞争激烈等特点，使得中资企业不仅无法发挥在人材机等方面的施工成本优势，而且还要被动适应当地市场规则。本文以新西兰市场为例，对比中国与发达国家市场房建项目管理不同之处，以期对中企进入发达国家市场实施相关项目提供借鉴。
新西兰住宅房建项目管理流程
新西兰住宅房建项目的全管理流程为：集体评估→可行性研究→土地开发→项目协调→资源许可→工程方案审批→招标→施工监测及项目管理→土地分割测量方案证照（S223）/土地分割完工合规证照（S224C）申请→证照及地契申请→建筑许可申请→现场施工及检查→合规证照（CCC证照）申请。
通常情况下，新西兰住房建造可以分两个阶段完成。第一阶段是土地开发。业主在具有开发经验的情况下可以自主实施；在缺乏开发经验的情况下可视情况委托项目管理公司进行实施，此时主要工作内容包括开展可行性研究、申请资源许可、报批工程方案、施工及监测管理、申请及获批S223/S224C以及获得相关证照及地契，至此将“生地”开发成“熟地”，获得地契的土地更有利于进行市场交易。第二阶段是施工建设，此阶段通常要经招标选取履约能力强、信誉度高的承包商开展施工。业主在有项目管理经验的情况下，直接委托分包商开展施工；在缺乏项目管理经验的情况下，可选择委托大分包或项目管理公司进行项目统筹管理，再由其遴选分包商，其主要工作内容包括申请建筑许可、现场施工和获取CCC证照，至此获得房契的住宅就可以进行市场交易。两个阶段也可以合并实施，由业主或其委托的项目管理公司完成所有项目建设流程。
新西兰住宅房建项目管理特点
新西兰住宅房建项目管理具有流程化、标准化程度高，产品质量标准把控严，管理流程要素比较全等特点。
一、流程化、标准化程度高
所有的证照申请全部实现在线提交，各地政府根据《2004年建筑法案》以及议会规定，按期审批签发证照。以S223为例，即为政府根据《2004年建筑法案》第223条，就业主完成一级土地施工后的测量方案签发的证照。测量方案通常由地质工程师提供，主要涉及土地边界、地役权及土地合约方面的文件。政府议会通常在收到申请后10个工作日内进行审批，审批通过后向业主签发S223证照，业主须在自获得分割许可起五年内向地方议会申请并获得S223证照。同时，经批准后的测量方案将被录入新西兰土地信息局。
二、产品质量标准把控严
不论是熟地还是房屋，都有明确的交易参照标志。如果经过一级开发的土地没有获得S224C证照及地契，或建完的房屋没有获得CCC证照及房契，那么这样的土地或房屋就会被市场认为存在瑕疵，很难进行交易。以S224C为例，即为政府根据《2004年建筑法案》第224条C款，就完成的土方、土建等实体工程签发的合规证照，标志着已完成实体工程并满足相关许可条件。业主需提供水、电、气等服务设施和进场通道等方面的竣工方案，以及缴纳相关维护费用的证明材料，并在自获得S223证照起三年内向地方议会申请并获得S224C证照。随后，业主持S223和S224C证照等资料向新西兰土地信息局申请获得地契，并进行登记。
三、项目管理流程要素全
业主在完成集体评估、可行性研究、成本估算、项目协调后，根据《1991年资源管理法案》规定，须向政府申请资源许可，旨在确保项目不会对新西兰的环境资源造成负面影响。具体来讲，资源许可包括土地分割许可、土地使用许可等，后续所有实体施工及证照获取都必须满足资源许可所规定的各项条件。随后，在熟地开发阶段，业主要做设计（初步设计），以此申请获取资源许可和工程方案批准；在施工建设阶段，业主要做深化设计（施工图设计），以此申请获取建筑许可。最终完成的房屋必须满足资源许可、经审批通过后的工程方案、建筑许可等相关要求，才能获得CCC证照。如未按设计图纸和既定方案施工，或未经批准擅自变更或施工的，则会导致无法获取CCC证照及房契，甚至会被勒令拆除相关工程。
中新住宅房建项目管理对比
中国与新西兰在房建领域的项目管理方面具有较大差异，主要体现在技术规范程度、实施模式和风险责任分担等方面。
一、规范程度不同
中国人口密度大，且正处于城市化进程中，高层或超高层的住宅比较普遍，其建筑材料通常采用钢筋混凝土，涉及的新技术、新材料、新工艺、新设备较多，在完成一个项目后可能创造不少新的工法或专利，无现成统一的技术规范可供参照。新西兰人口密度低，处于逆城市化进程，人们居住习惯倾向于选择独栋、联排等低层房屋，其建筑主体结构通常采用本地木质材料，且需具备抗震防火特性。因此，新西兰制定了统一的建筑法案、法规、规范及施工要求，例如《2015年工作健康安全法案》、水电施工规范、《TNZ F/2地下管道施工》等。由于技术难度不高，承包商只需按统一规范要求进行施工，政府也严格按此进行质量验收。
二、管理模式不同
中国承包商在国内实施项目通常习惯组建成建制项目施工管理团队，对项目现场进行直接管控，对项目的进度、质量、安全、成本等负直接责任，可充分发挥在人材机等方面的优势，并形成一整套项目实施过程资料。由于新西兰对外籍劳工管控严格，工作签证获取难度高，使得引进大批量中国工人难度加大、成本增高。除此之外，新西兰本地建筑市场非常成熟，地质工程师、结构工程师、建筑工程师、管理咨询等各种专业化公司比较多，竞争力比较强，中资企业对本地项目管理和技术规范的熟知程度，以及对本地各类资源的整合力度难与本地企业相较。因此，在新西兰组建成建制项目施工管理团队的成本高、风险高、管控难度大，依托并融合本地资源实现属地化项目施工管理是一种较好的现场管理模式。
三、风险责任不同
国内总包方是项目现场的主要风险责任承担主体，且对于分包商的过失负有连带管理责任。在新西兰市场，业主通常委托项目管理公司或大分包进行全过程项目管理，项目现场可由项目管理公司或大分包选取的驻场分包商进行全权负责。以健康安全管理为例，根据新西兰《2015年工作健康安全法案》规定，项目现场主要由驻场分包负责。项目管理公司或大分包要通过招标程序遴选优质可靠的分包商，并通过分包合同或免责协议约定双方关于现场健康安全的责任和义务。在实施阶段，双方均会各自制订一份健康安全管理计划，驻场分包商通过进场记录、班前安全交底、风险动态排查、信息分享报送、采取应急措施等进行安全管理，项目管理公司或大分包只需对全过程进行巡查监管。此外，还有政府或其委托的第三方机构对项目进行定期外部安全审查，确保健康安全落到实处。
启示
通过对新西兰住宅房建项目管理特点及中新项目管理对比分析，就中资企业在新西兰开展项目施工管理得出以下启示。
一、大力实施属地化项目施工管理
新西兰的劳工政策保护本国居民就业，雇主在没有合适的新西兰居民可以雇用的情形下才能雇用外国人，外国人赴新工作必须事先获得工作签证。同时，新西兰对劳工保护有较高要求，如要求最低时薪、保障员工饮食住宿、缴纳个税、购买保险、参与养老计划等。因此，中资企业不可能向新西兰大批量派遣劳工，必须融合当地资源，降低施工成本及完工风险。以奥克兰某房建项目为例，总包商聘请了本地项目管理公司（大分包商），再以项目管理公司名义，采购了建筑设计师、结构工程师、地质工程师、土建分包商和房屋建筑分包商等，将施工质量、进度、成本、安全等风险转移给大分包商及分包商。此外，公司还聘请本地律师事务所、会计师事务所提供专业化咨询意见，从而形成了一套成熟完备的项目施工管理体系，确保项目顺利完工交付。
二、把握项目现场介入程度及形式
熟练掌握新西兰工程项目管理模式，把握好总包商对项目现场管理的介入程度及形式，做到既能保证项目的进度、质量、安全、成本及利润等能达到预期目标，又不对驻场分包商的具体施工活动造成负面影响。奥克兰某房建项目通过《分包协议》和《免责协议》将项目现场管理责任及风险转移给项目管理公司，由其组织驻场分包商开展具体施工活动，总包商主要职责则是宏观管控，不插手具体施工活动。以项目健康安全管理为例，项目管理公司和驻场分包商均会按要求制定健康安全计划及实施细则，具体现场健康安全工作则由驻场分包商全权负责，同时通过地方议会以及第三方的安全审查，确保现场健康安全工作落实到位。
三、监控并调整项目施工进度
中资企业通常是通过发挥资金优势进入新西兰市场，以融资方式带动房建项目EPC总承包建设。资金的投入及回款会对项目施工进度产生影响，而贷款利率、汇率波动和居民购房需求及购买力等市场情况将影响资金的投入及回款，从而影响项目的开发建设进度。如果市场处于上升或繁荣期，则可加大资金以及人材机资源投入，加快施工进度，在房屋价格高点进行市场销售并回款；如果市场处于下降或低迷期，则要谨慎投入资金，调整人材机资源，通过预判市场复苏时机来调整施工进度，争取使完工节点匹配复苏期，确保公司回款及现金流安全。
为合理控制项目施工进度，中资企业一方面要关注融资货币的利率变化情况，争取通过把控项目开工节点最大化降低融资成本；关注本地银行贷款利率，评估房屋按揭贷款额度，预判居民购买意愿以及购买力；关注资金投入及回款时的汇率变化情况，通过金融工具避免汇兑损失。另一方面，要加强对项目现场的实时监控，通过Procore等项目管理平台实时掌握项目实施动态，及时对驻场分包商下达施工进度及方案调整指令，确保项目开发建设收益。
四、形成完备的项目管理闭环体系
公司要做好阶段性资料和竣工资料的收集、整理和建档，形成项目管理闭环体系。总包商要熟悉施工管理环节及流程，及时收集、整理施工过程资料，申请相关证照，为获得地契及CCC证照奠定坚实基础。以挡土墙施工为例，如果业主为挡土墙单独申请了建筑许可，则挡土墙完工后需要获取相应CCC证照。在申请挡土墙建筑许可时，需要结构工程师提供设计图纸并出具PS1（设计方对其设计满足资源许可要求的声明），地质工程师提供设计审查文件并出具PS2（设计审查方对设计满足资源许可要求的声明），以此获取挡土墙建筑许可。此后，施工方必须按照挡土墙建筑许可要求进行施工，完工后提供施工过程文件，并出具PS3（施工方对其施工质量满足建筑许可要求的声明）。同时，设计方在整个施工过程中进行监测，并出具现场记录以及PS4（设计方对施工质量满足建筑许可要求的声明），以此获取挡土墙完工CCC证照。新西兰的项目开发建设及施工管理环环相扣、相互呼应，中资企业要进一步加强合规意识，严格按许可、按图、按规范进行施工管理，做好过程资料收集及建档，为顺利通过竣工验收奠定坚实基础。
（作者单位：湖南建投中湘海外新西兰有限公司）