指引｜个人购房：这些细节性问题咨询量高

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契税法
自2021年9月1日起施行满两年
个人购房：这些细节性问题咨询量高

作者 | 阚歆旸 黄启超
来源 | 中国税务报

《中华人民共和国契税法》于2021年9月1日起施行，至今已施行两周年。从北京、浙江、安徽、山东、宁波5地12366纳税缴费服务热线的咨询数据看，契税法实施后，有关个人购房的契税问题咨询量相对较高。本期结合具体案例，对其中的高频问题进行解读，供读者参考。

契税，是在土地使用权、房屋所有权等不动产权属转移时，向权属承受者征收的一种税。一般来说，土地、房屋等不动产交易价格比较高，对应的契税金额可能不低。因此，不动产购买方十分关注契税问题。在契税法施行两周年之际，记者采访了北京、浙江、安徽、山东、宁波5地12366纳税缴费服务热线工作人员，发现在所有有关契税的咨询电话中，有关个人购房的契税问题相对较多，而且大多属于实际操作层面的细节性问题。

问题一：购买精装修房屋，
如何确定契税计税依据？
当前，很多新房为精装修商品房。购房者支付的总价款，通常包括装修费用。那么，在收房时，需要购房者缴纳的契税，计税依据是否包含装修费用，是很多购房者关注的细节问题。国家税务总局浙江省税务局12366纳税缴费服务热线（以下简称浙江12366热线）就经常接到有关这类问题的咨询电话。
“契税法对该问题进行了明确。”杭州市税务局纳税服务和宣传中心副主任陈钰表示，契税法第四条明确，房屋买卖所涉契税的计税依据，为房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号，以下简称23号公告）第二条第七款进一步明确，承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。也就是说，购买精装修房屋，契税计税依据包含装修费用。纳税人直接以合同中规定的房屋总价款为契税计税依据即可。
陈钰向记者举例，李先生向房地产开发企业购买了一套精装修的商品房，合同载明精装修房屋价款为500万元（不含增值税，下同），其中装修费用50万元，实际房屋以合同约定的精装修标准交付。那么，根据契税法及23号公告，在计算契税时，不能剔除装修费用50万元，李先生应将含装修费用的500万元作为契税计税依据，计算缴纳契税。
陈钰提醒，根据契税法及23号公告，纳税人在申报缴纳契税时，应当提供具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证，包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。所以，李先生的50万元装修费用，如果是分别开在不同发票上的，需要将全部发票及合同提供给税务部门，这样才能够正确计算契税，同时也避免办理完手续后还需要再次补缴契税的麻烦。

问题二：用拆迁款购置房屋，
超出部分能否享受契税优惠？
浙江12366热线、宁波市税务局12366纳税缴费服务热线数据均显示，不少纳税人关心拆迁安置住房的契税问题。咨询量较高的问题主要有两个：一是居民因拆迁重新购置的房屋如何缴纳契税，二是若用拆迁补偿款购置房屋，超出部分能否享受契税减免优惠。
根据契税法第七条，省、自治区、直辖市可以决定，对因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的免征或减征契税优惠。“也就是说，纳税人应关注所在省级政府的具体规定。”浙江省税务局纳税服务和宣传中心干部朱建华提醒。
以浙江省为例，《浙江省人民代表大会常务委员会关于契税具体适用税率等事项的决定》第二条明确，土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属，选择货币补偿的，对成交价格不超出货币补偿部分免征契税，对超出部分减半征收契税；选择房屋产权调换、土地使用权置换且不支付差价的，免征契税，支付差价的，对差价部分减半征收契税。也就是说，在浙江省，纳税人用拆迁补偿款购置房屋，房价在拆迁补偿款以内的部分免征契税，超出拆迁补偿款的部分减半征收契税。
“对于拆迁家庭来讲，对超出部分可在套次优惠和拆迁安置减免中从优选其一。”宁波市税务局纳税服务和宣传中心三级调研员于红光提醒，《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条明确，除北京市、上海市、广州市、深圳市外，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
例如，宁波市市民杨先生的原有住房被拆迁，选择货币安置补偿，补偿款合计80万元。杨先生购入一套80平方米的新房，交易价格为109万元，其中增值税9万元。那么，杨先生新购置房屋的契税计税依据为1090000-90000=1000000（元）。
假设新购置房屋为杨先生家庭的第三套房屋，根据契税法、财税〔2016〕23号文件及浙江省具体规定，对成交价格不超出货币补偿部分免征契税，对超出部分可选择按3%契税税率减半征收。杨先生按照拆迁安置减免政策，应缴纳契税（1090000-90000-800000）×3%×50%=3000（元）。
假设新购置房屋为杨先生家庭的唯一住房，根据契税法、财税〔2016〕23号文件及浙江省具体规定，对成交价格不超出货币补偿部分免征契税，对超出部分可选择按3%契税税率减半征收或按首套房1%优惠税率征收。杨先生从优选择，按套次优惠则应缴纳契税（1090000-90000-800000）×1%=2000（元）。
于红光提醒，用拆迁款购置房屋享受契税优惠的纳税人，需要提交房屋拆迁安置补偿合同等减免契税申报材料，不同省市地区所需要的申报资料或许不同，各地出台的拆迁安置房屋契税减免政策也有一些差异，建议政策咨询中要注意以当地税务部门规定为准。

问题三：婚姻存续期间变更房屋产权，需要缴纳契税吗？
无论是婚前，还是婚后，当前人们十分关注房屋产权问题。房屋权属如果发生变更，可能涉及缴纳契税问题。安徽省税务局12366纳税缴费服务热线（以下简称安徽12366热线）、山东省税务局12366省级中心数据均显示，很多纳税人关注婚姻存续期间变更房屋产权是否需要缴纳契税的问题。
山东省税务局12366省级中心高级坐席段婷婷告诉记者，契税法第六条第四款明确，婚姻关系存续期间，夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。举例来说，张女士婚前购买了一套住房，当时按规定缴纳契税并办理了不动产权证。与李先生结婚后，李先生要求在不动产权证上加上自己的名字。如果张女士同意在不动产权证上加上对方名字，这种情况，属于婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属，根据契税法规定，李先生免缴契税。
此外，安徽12366热线专家坐席刘陆洋提示，《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2021年第29号，以下简称29号公告）第一条明确，夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。比如，张女士与李先生，婚后共同付款购买了一套住房，并按规定缴纳契税、办理不动产权证。不动产权证上登记了两人姓名。几年过后，两人因感情不和离婚，所购住房约定分给张女士。这种情况，属于夫妻因离婚分割共同财产发生房屋权属变更，根据29号公告规定，张女士免缴契税。
刘陆洋提醒，即使是免缴契税，纳税人也需要进行契税纳税申报，并报送或留存相关佐证资料。例如，享受离婚析产免征契税优惠时，承受房屋权属的纳税人，应当提供纳税人身份证、离婚协议或人民法院判决书或人民法院调解书、离婚证以及依法依规要求报送的其他办理资料等。

问题四：先缴契税，
还是先办理不动产权证？
不动产登记，关系到千家万户的切身利益，一直是社会关注的焦点。国家税务总局12366北京纳税服务中心（以下简称北京中心）数据显示，不少纳税人咨询：是先缴契税，还是先办不动产权证？
“纳税人需要先缴纳契税，再办理不动产权证。”北京中心知识库管理科三级主任科员任阔表示，契税法第十条明确，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前，申报缴纳契税。第十一条进一步明确，纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。也就是说，纳税人应先缴纳契税，然后办理不动产权证书。
契税法第十三条明确，税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理。目前，各地均在进一步简化不动产登记服务，以北京为例，不动产交易办税及登记业务可实现“一窗办理”，纳税人只需要取一次号，提交一份资料，跑一个窗口就可以办理完成缴税、过户、登记等全流程。纳税人也可选择“一网通办”，登录“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”，即可在网上办结交易、缴税、登记全部流程，并取得电子发票、电子完税证明、电子不动产权证书。
“购房者如果在办理契税缴纳、不动产登记业务时，遇到具体问题，请及时与主管税务机关、自然资源主管部门进行沟通。”任阔提醒。

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供稿｜前湾税务
编辑 | 李玮婷
校审 | 李一园
编发 | 王 卓
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制作 | 慈溪税务


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