土地从集体变国有需要花多少钱？出让金怎么计算，缴纳多少才对？

启金智库

9月15-17日郑州 | 县域城镇化及乡村振兴的项目+资金+土地+产业等综合化运作实操和案例专题

集体的土地转变为国有土地需要的费用是没有具体规定的，需要双方协商之后才能够确定下来，同时土地集体变国有时也是要经过一系列的审批步骤才能够完成，通常来说花费金钱也不一定能够办成，对于国有土地法律中也做出了很多规定。


一、集体土地转为国有土地的价格？

1、国有土地使用权出让金也被称为国有土地使用权出让收入，它的简称是土地出让金，内容就是政府通过出让土地的方式，再搭配使用权利获得的全部土地价格，其中包括有受让人支付的征地补偿款项和土地开发费用，出让收益等等。
2、根据土地的性质以及地类，转变后的土地类型，获得方式不同等等，根据不同的要素确立不同的价格范围，集体工业用土地可以让当地的土地评估公司进行调查评估之后办理手续，集体团体用地也应当经过评估后办理手续，各地的具体实施办法不同，遇到这样的情况还是要咨询土管部门。
3、集体土地大致分为两种，即建设用地和农用土地，农用变成国有需要转证，其中的转强调的是建设用地，而征则是征收为国有土地的方式，通过这两项步骤，就可以把集体建设用地转变为国有土地。
对此各地的政策不一样，一些地方的集体用地只经过了一项程序后直接就视为国有土地进行转让，出让金额包括再拍卖所得中。


二、集体土地转成国有土地缴费怎样定？
要知道的是土地的出让金并不是指地的价格，对于那些住宅项目，一般都采取了招标以及拍卖的方式，结合市场的价格确定地价。但是对于经济适用房，廉租房，配套房，开发园区等等这些带有工业性质的项目，光靠市场调节的办法是远远不够的，土地出让金其中就包括了一部分税费的含义，指的是定价。
各级政府土管部门把土地的使用权利转交给土地使用者，根据相关规定收取土地出让价，如果土地的试用期满的话，土地的使用者就要在当地的土管部门进行续期，或原通过划拨的方式获得使用权，将这一权利转让，出租，抵押这些操作都是批准的。


按照相应规定后期缴纳的土地价款出让金的计算方式大致分为地面价以及楼面价两种，地面价指的是每平方米的土地价格，出让总价格除以土地面积就能得到。楼面价则指的是每平方米上面建筑面积的地价，出让金总额除以规划的面积就能得到。
通常实际中都利用楼面价格来计算所得的收益，原因就在于地面价不能表现出土地的成本情况，只有把地价分摊到每平方面积上计算才更加可靠，同时这样也能够很好的估算成本和效益。很多人都知道高层就可以摊属地价，其实不是这样，土地的出让金是根据建筑的面积进行收取的。
结合上面说到得到这些可以发现，集体的土地转为国有土地时必须要缴纳出让金，金额的标准要结合具体情况确定，重要的时必须要得到有关部门的许可后才能办理，因此不同的情况处理方式就很不一样了。
来源：网络综合

产融公会 & 启金智库 将于 2023年9月15-17日 在 郑州 举办城镇化投融资专题（第20期）《县域城镇化及乡村振兴的项目谋划+资金投融+土地利用+项目申报+产业招商+产业基金+国企发展等综合化运作实操和案例专题高级研修班》。特邀7位有丰富经验的实战型专家主讲实操经验与案例。
【课程提纲】
第一讲、县域城镇化项目谋划+资金投融+土地综合开发实操及典型案例
（时间：9月15日上午9:00-12:000）
主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部和发改委双库专家，中至远集团总裁。
一、县域城镇化高质量发展投融资新逻辑
二、县域新型城镇化项目策划与投融资实务要点分析及案例分享
三、平台公司授权经营模式转型及与社会资本合作要点分析
四、企业市场化投资新型城镇化项目模式与实务案例
五、县域新型城镇化片区开发项目投融资模式解析及案例分享
六、县域新型城镇化综合开发项目政策联动自平衡模式
七、新政下学校医院等公共服务项目的融资
八、答疑与交流

第二讲、县域城镇化背景下的地方政府融资平台转型发展与投融资模式创新
（时间：9月15日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。
一、城镇化投融资的背景与逻辑
二、地方政府融资平台转型发展
三、投融资模式创新
四、答疑与交流

第三讲、文商旅融合打造城市发展新名片
（时间：9月15日下午16:30-17:30）
·主讲嘉宾：闵闵，金榜（河南）文化旅游产业发展有限公司董事长。
一、文旅产业的时代背景及发展机遇
二、以文化城，文旅兴城——以项目案例阐述文旅融合实践
三、城市文旅在城市更新中的新机遇——城市文化为起点的全产业链结合
四、答疑与交流
参会人士破冰 互动交流研讨
（时间：9月15日下午17:30-18:00 ）
从现场参会的不同地方政府、城投国企、社会资本、金融机构、产业方等不同主体出发，破冰加强彼此认知，现场互动交流研讨。


第四讲、乡村振兴项目申报、资金来源、产业招商及典型案例
（时间：9月16日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：陈青松，中国管理科学研究院全球智库战略研究所副所长，北京青松智联咨询有限公司董事长。
一、2023 年乡村振兴 8 大支持项目及申报
二、乡村振兴项目 12 大资金来源
三、 乡村振兴产业招商
四、 实操案例：国家现代农业产业园项目落地
五、 实操案例：优势特色产业集群项目落地
六、乡村振兴背景下社会资本和金融机构的重要机遇
七、答疑与交流

第五讲、运用产业基金助力县域经济和乡村振兴资本招商和产业投资实务和案例
（时间：9月16日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：朱宏飞，方正多策投资管理公司合伙人、董事总经理 10余年产业投资经验，多年农业及大消费产业投融资工作经验。
一、县域经济和乡村振兴的产业发力点
二、乡村振兴产业基金的实务要点
三、乡村振兴的产业招商实务
四、答疑与交流

第六讲、县域和乡村振兴的土地整治开发利用实务及案例
（时间：9月17日上午9:00-12:00）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家，曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团。
一、全域土地综合整治投资类型、投资模式、盈利模式、融资模式与隐形负债规避
二、乡村振兴之集体土地入市操作前提、流程、产业导入与风险规避
三、案例剖析
四、答疑与交流

第七讲、有效利用土地/土地指标/河砂/矿产/碳权/林权/旅游等公共资源谋划项目及投融资实务要点和典型案例
（时间：9月17日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：蒋中松，浙江深度求索工程管理咨询总经理，国家发改委PPP入库专家、国家财政部PPP入库专家、金融工程硕士、IPMP项目经理、国家注册监理工程师、中国技术经济协会投融资分会理事。
一、项目策划谋划的现状与形势
二、利用公共资源策划谋划项目的必要性与可行性
三、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼





往期推荐
一文弄懂政府特许经营及项目操作流程

区县级城投公司提升融资能力的建议和途径

城投隐债的界定、风险传染与监管变迁

EOD导向的城市更新研究

国有地方平台公司城市更新项目投融资运作模式分析

片区综合开发的基础和治理架构

片区开发模式 EOD+ABO+TOT+F+EPC等

土地一二级开发最佳融资模式及途径

土地出让金返还的五种情形

片区开发项目可否直接授权国企平台公司来实施？

戳下面的 阅读原文，更有料！